Kiracılar, oturdukları ev veya işyerini daha kullanışlı hale getirmek isteyebilir. Peki, yasal olarak kiracının tadilat hakkı neleri kapsar ve bu süreçte masrafları kim karşılar? Bu rehberde, ev sahibinden izin alma şartlarından, yapılan masrafların geri istenmesine kadar tüm süreci detaylıca inceliyoruz.

Kiracının Tadilat Hakkı ve “Yazılı Rıza” Şartı (TBK Madde 321)

Kanunun bu konudaki temeli çok nettir: Kiracı, kiraya verenden yazılı bir rıza almadıkça, kiralanan mülkte yenilik ve değişiklik yapamaz. Bu “yazılı rıza”, basit bir ispat kolaylığı değil, yapılacak tadilatın yasal zemine oturması için bir geçerlilik şartıdır. Sözlü izinler, gelecekteki olası bir anlaşmazlıkta kiracıyı korumak için yeterli olmayacaktır.

Kiracı Yaptığı Masrafları Kiradan Düşebilir mi veya Geri İsteyebilir mi?

Bu, en çok merak edilen sorudur. Kural olarak, kiracı yazılı rıza ile yaptığı ve mülke değer katan faydalı masrafları, sözleşme sonunda sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ev sahibinden talep edebilir. Ancak bu kuralın çok önemli istisnaları ve detayları vardır.

• Ev Sahibinin Rızası Varsa: Kiracı, ev sahibinin yazılı onayıyla yaptığı ve mülkün değerini kalıcı olarak artıran (örneğin, mutfak dolaplarını yenilemek, banyoyu modernleştirmek gibi) masrafları talep etme hakkına sahip olabilir.
• Ev Sahibinden İzinsiz Tadilat Yapılırsa: Kiracı, ev sahibinden izin almadan yaptığı hiçbir masrafı talep edemez. Daha da kötüsü, ev sahibi sözleşme sonunda evin eski haline getirilmesini ve bu süreçte oluşan zararın karşılanmasını isteyebilir.

İşyeri Kiralarında Kiracının Tadilat Hakkı: Nelere Dikkat Edilmeli?

Konut kiralamalarından farklı olarak, işyeri ve dükkan gibi ticari mülklerde yapılan tadilatlar genellikle daha kapsamlı ve maliyetlidir. Bu süreçte hem kiracının hem de mülk sahibinin haklarını korumak için dikkat edilmesi gereken bazı özel durumlar vardır:

• “Anahtar Teslim” Tadilatlar: Kiracı, işyerini “boş” (natamam) olarak kiralamış ve içini baştan aşağı kendi işine uygun şekilde (zemin, tavan, duvarlar, tesisat vb.) yapmışsa, bu masrafların sözleşme sonunda ne olacağı kira sözleşmesinde en baştan net bir şekilde kararlaştırılmalıdır.
• Marka Kimliği ve Tabelalar: Kiracının, kendi marka kimliğine uygun olarak yapacağı dekorasyon, tabela ve vitrin değişiklikleri için de mutlaka yazılı izin alması gerekir. Mülk sahibi, binanın dış cephesinin bütünlüğünü bozacak veya yönetmeliklere aykırı olacak talepleri reddetme hakkına sahiptir.
• Sözleşme Sonu Durumu: İşyeri kiralamalarında, sözleşme sonunda kiracının yaptığı sabit imalatları söküp götürmesi genellikle mümkün olmaz. Bu nedenle, yapılan faydalı masrafların nasıl ve hangi şartlarda talep edilebileceği veya “kiralanana bırakılacağı” en baştan yazılı bir protokole bağlanmalıdır. Aksi takdirde, sözleşme sonunda en büyük uyuşmazlıklar bu konudan çıkar.

Peki, Yazılı İzin Yoksa Her Şey Biter mi? (Zımni Rıza ve Yargıtay Kararları)

Kiracının yazılı rıza almadan tadilat yapması onu hukuken zayıf bir konuma düşürse de, Yargıtay kararlarıyla şekillenen ve Medeni Kanun’un Dürüstlük Kuralı’na dayanan “zımni rıza” (örtülü, üstü kapalı rıza) kavramı durumu değiştirir. Eğer kiraya veren, yapılan tadilatı görmesine ve bilmesine rağmen uzun bir süre sessiz kalmış, itiraz etmemiş ve kirayı almaya devam etmişse, bu durumu zımnen kabul etmiş sayılır. Örneğin, mutfağı yenilenen bir eve gelip giden ve aylarca bu duruma ses çıkarmayan ev sahibi, sözleşme sonunda “mutfağımı eski haline getir” diyemez. Zımni rızanın varlığı, kiracının yaptığı faydalı masrafları “sebepsiz zenginleşme” hükümlerine göre talep etme ihtimalini de kuvvetlendirir. Ancak bu, her somut olayın detaylarına göre mahkemenin takdir edeceği, ispatı zor ve riskli bir yoldur.

Hangi Masraflar Talep Edilebilir? (Sebepsiz Zenginleşme)

Kiracının ev sahibinden talep edebileceği masraflar, genellikle “faydalı masraflar” olarak adlandırılır. Bunlar, mülkün değerini objektif olarak artıran, lüks sayılmayan ve sökülüp götürülmesi mümkün olmayan harcamalardır. Yargıtay kararlarına göre, bu talebin doğması için genellikle kiraya verenin yapılan tadilatı benimsemiş olması veya sözleşmenin haklı bir nedenle erken sona ermesi gibi durumlar aranır.

Tadilat Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

İster kiracı ister ev sahibi olun, bu süreci sorunsuz yönetmek için şu adımlara dikkat edin:

1. Her Şeyi Yazılı Yapın: Tadilatın kapsamı, kimin ödeyeceği ve sözleşme sonundaki durum mutlaka yazılı bir protokole bağlanmalıdır.
2. Faturaları Saklayın: Kiracı, yaptığı tüm harcamaların faturalarını kendi adına düzenletmeli ve saklamalıdır.
3. Değer Artışını Belirleyin: Gerekirse, yapılan işin mülke ne kadar değer kattığı bir uzman tarafından belirlenebilir.

Kiracının Tadilat Hakkı Uyuşmazlıklarında Avukat Desteği

Kiracının evde tadilat hakkı, en karmaşık kira hukuku konularından biridir. Kiracı yaptığı masrafları isteyebilir mi sorusunun cevabı, her somut olayın detaylarına göre değişir. Hak kaybı yaşamamak için süreci bir kira hukuku avukatı ile yönetmek en doğru yoldur. Öden Hukuk, bu tür uyuşmazlıklarda taraflara profesyonel danışmanlık ve dava desteği sağlamaktadır.