Kiracılar, oturdukları ev veya işyerini daha kullanışlı hale getirmek isteyebilir. Ancak kiracının tadilat hakkı sınırsız değildir ve yanlış bir adım, hem masrafların boşa gitmesine hem de tahliye davası ile karşı karşıya kalınmasına neden olabilir.

Peki, kiracı ev sahibinden hangi tadilatları talep edebilir? Yaptığı masrafları kiradan düşebilir mi? 2026 yılı Yargıtay uygulamaları ışığında; izinsiz tadilatın risklerini ve masrafları geri alma yollarını inceliyoruz.

Kiracının Tadilat Hakkı ve “Yazılı Rıza” Şartı (TBK 321)

Türk Borçlar Kanunu Madde 321 çok nettir: Kiracı, kiraladığı mülkte yenilik ve değişiklik yapmadan önce ev sahibinden yazılı rıza almak zorundadır. Bu kural, sadece bir formalite değildir. Eğer kiracının izinsiz tadilat yapması söz konusu olursa;

1. Ev sahibi, sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir (TBK 316’ya aykırılık).

2. Sözleşme sonunda mülkün “eski haline” getirilmesini isteyebilir.

3. Kiracı, yaptığı masrafları talep edemez.

Kiracı Yaptığı Masrafları Kiradan Düşebilir mi?

Bu, en sık aranan sorulardan biridir. Cevap: Hayır, tek taraflı olarak düşemez. Kira borcu ile tadilat alacağı birbirinden bağımsızdır. Kiracı, “Ben mutfağı yaptırdım, bu ay kira ödemiyorum” derse, temerrüde düşer ve tahliye edilebilir. Ancak taraflar aralarında anlaşarak (yazılı protokol ile), tadilat masrafının kiradan mahsup edilmesine karar verebilirler.

İzinsiz Tadilat Yapmanın Sonuçları ve “Zımni Rıza”

Yazılı izin olmadan tadilat yapılmışsa her şey bitmiş midir? Yargıtay’ın “Zımni Rıza” (Örtülü Onay) içtihatları burada devreye girer. Eğer ev sahibi;

• Yapılan tadilatı görmüş ve uzun süre ses çıkarmamışsa,

• Tadilattan sonra kirayı artırımlı olarak almaya devam etmişse, bu durumu zımnen kabul etmiş sayılır. Bu durumda, tahliye davası açamaz ve kiracı, mülke değer katan “Faydalı Masrafları” (Lüks olmayan, zorunlu ve kalıcı yenilikleri) sebepsiz zenginleşme davası ile talep edebilir.

İşyeri Kiralarında Tadilat ve Dekorasyon

İşyeri ve dükkan kiralamalarında kiracının tadilat hakkı daha geniştir ancak riskler de büyüktür.

• Anahtar Teslim Tadilat: İşyeri “natamam” (boş) kiralanmışsa, yapılan zemin, tavan ve tesisat yatırımlarının sözleşme sonunda ev sahibine kalacağı veya söküleceği sözleşmede net yazmalıdır.

• Marka Kimliği: Tabela ve dış cephe değişiklikleri için belediye izninin yanı sıra mülk sahibinin onayı şarttır.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Kiracı ev sahibinden hangi tadilatları talep edebilir?

Kiracı; çatının akması, tesisatın patlaması veya kombinin bozulması gibi “ayıplı” durumların giderilmesini talep edebilir. Bunlar evin kullanımını engelleyen “zorunlu” tadilatlardır ve masrafı ev sahibine aittir. Ancak keyfi (estetik) tadilatları talep edemez.

Soru: Kiracının izinsiz tadilat yapması tahliye sebebi midir?

Evet. Eğer yapılan değişiklik mülke zarar veriyor veya “esaslı bir değişiklik” (duvar kırmak gibi) sayılıyorsa, ev sahibi akde aykırılık nedeniyle tahliye davası açabilir.

Soru: Kombiyi değiştiren kiracı parasını alabilir mi?

Kombi demirbaştır ve mülkün ayrılmaz parçasıdır. Eğer kombi bozulduysa ve ev sahibi değiştirmiyorsa; kiracı bunu yaptırıp bedelini (sulh hukuk mahkemesinden tespit yaptırarak) talep edebilir veya kiradan düşebilir (TBK m.123 Takas).

Kiracının Tadilat Hakkı Uyuşmazlıklarında Avukat Desteği

Tadilat masraflarının iadesi veya izinsiz tadilat nedeniyle açılan tahliye davaları, teknik bilirkişi raporlarına dayanan karmaşık davalardır. Öden Hukuk, hem kiracının emeklerinin zayi olmaması hem de mülk sahibinin mülkünün korunması için 2026 güncel içtihatlarıyla yanınızdadır.