Kiraya verenler için en güçlü ve hızlı sonuç veren tahliye nedenlerinden biri, kiracının aynı bölgede oturmaya elverişli başka bir evinin olmasıdır. Peki, kiracının evi varsa tahliye süreci nasıl işler? Yargıtay “oturmaya elverişlilik” kavramından ne anlıyor?

Bu rehberde, Türk Borçlar Kanunu (TBK) 352/3 maddesi ve güncel Yargıtay içtihatları ışığında, ihtarname şartı ve dava açma süreleri dahil tüm süreci Öden Hukuk güvencesiyle analiz ediyoruz.

Kiracının Evi Varsa Tahliye İçin Gerekli 3 Temel Şart

Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları uyarınca, tahliye kararı verilebilmesi için şu üç şartın birlikte gerçekleşmesi zorunludur :

1. Mülkiyet Şartı: Ev, kiracının şahsına veya birlikte yaşadığı eşine ait olmalıdır .

2. Konum Şartı: Ev, kiralanan mülkle aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olmalıdır .

3. Elverişlilik Şartı: Ev, fiziksel ve sosyal açıdan kiracının oturmasına uygun olmalıdır .

Bu şartlar varsa, kiralayanın ayrıca kendi ihtiyacını kanıtlamasına gerek yoktur; kanun koyucu kiracının kendi evi varken başkasının mülkünü işgal etmesini korumamıştır .

1. Konum Şartı: “Aynı İlçe” ve “Mücavir Alan” Detayı

Kanun, evin “aynı ilçe veya belde belediye sınırları” içinde olmasını arar.

• Büyükşehirlerde: Merkez ilçe sınırları esas alınır.

• Mücavir Alanlar: Yargıtay kararlarına göre, belediye sınırları dışında kalsa bile belediye hizmetlerinden yararlanan “mücavir alanlar” da belediye hududu içinde kabul edilir .

• Farklı bir şehirde veya çok uzak (farklı belediyeye bağlı) bir ilçedeki ev, bu madde kapsamında tahliye nedeni sayılamaz .

2. Kritik Soru: “Oturmaya Elverişli Konut” Nedir? (Yargıtay Kriterleri)

Kiracının üzerine kayıtlı bir tapunun olması tek başına yetmez; o evin “oturulabilir” olması gerekir. Yargıtay 3. ve 6. Hukuk Dairelerinin emsal kararlarına göre kriterler şöyledir:

• Fiziksel Durum: Evin inşaat halinde olmaması, yapı kullanma izninin bulunması ve fiilen oturmaya hazır olması gerekir .

• Sosyal Uygunluk (m² Hesabı): Evin büyüklüğü ailenin nüfusuna uygun olmalıdır. Ancak Yargıtay bu konuda makul ölçüler arar. Örneğin; 3 kişilik bir aile için 75-80 m²’lik (2+1) bir daire, Yargıtay tarafından oturmaya elverişli kabul edilmiştir .

• Konfor Farkı Engel Değil: Kiralanan ev 2. katta, kiracının kendi evi 3. katta ise veya asansör yoksa; bu gibi küçük nitelik farkları tahliyeye engel teşkil etmez .

• Sağlık Mazeretleri: Kiracı veya eşinin sağlık sorunları (örneğin kemik erimesi gibi) olsa dahi, bu durum evin kullanımını tamamen imkansız kılmıyorsa tahliye kararı verilir .

3. Kiracının Evi Varsa Tahliye İçin İhtarname Çekmek Zorunlu mu?

En çok merak edilen konulardan biri budur. TBK 352/3‘e dayalı tahliye davalarında, dava açmadan önce kiracıya ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir . Şartlar oluşmuşsa (tapu kaydı varsa ve ev elverişliyse) doğrudan dava açılabilir.

Kiracının Evi Varsa Tahliye İçin Dava Açma Süresi: 1 Ay Kuralı ve Yargıtay’ın Bakışı

Burada hukuki bir nüans (incelik) vardır:

• Yargıtay’ın Genel Görüşü: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, malik bu davayı sözleşme süresine bakılmaksızın her zaman açabilir .

• Risk Almayın: Ancak bazı Bölge Adliye Mahkemeleri (Örn: Ankara BAM), kiraya verenin sözleşme yapılırken bu durumu bilmemesi halinde, davanın sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerektiğini savunan karşı görüşler belirtmiştir .

• Öden Hukuk Tavsiyesi: Olası bir hak kaybı yaşamamak ve süreci riske atmamak için davanın, kira sözleşmesinin bitimini takip eden 1 ay içinde açılması en güvenli yoldur.

Dikkat: TCK 352 ile TBK 352 Karıştırılmamalıdır

İnternet aramalarında sıkça “TCK 352” şeklinde hatalı sorgulamalar yapılmaktadır. Kiracının evi olması nedeniyle tahliye konusu, Türk Ceza Kanunu (TCK) değil, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamındadır. Bu bir suç değil, hukuki bir alacak ve tahliye davasıdır.

Eşin Üzerine Kayıtlı Ev Tahliye Sebebi midir?

Evet. Kanun metni açıktır; kiracının kendisinin VEYA birlikte yaşadığı eşinin evi olması tahliye sebebidir . Eşin evi varsa, “benim üzerime ev yok” savunması dinlenmez. Ancak eşler boşanma aşamasındaysa veya fiilen ayrı yaşıyorlarsa bu durumun mahkemede ispatlanması gerekir.

Sonuç ve Avukat Desteği

Kiracının aynı ilçede evi olması nedeniyle tahliye, şartları oluştuğunda hızlı sonuç alınan bir yoldur. Ancak “evin elverişliliği” konusunda bilirkişi raporları ve keşif süreci davanın kaderini belirler . Hak kaybı yaşamamak için sürecin uzman bir kira hukuku avukatı ile yönetilmesi önemlidir.

Ankara merkezli Öden Hukuk Bürosu olarak; kira hukuku alanındaki tecrübemizle, mülk sahiplerinin hak kaybı yaşamadan taşınmazlarına kavuşması için sürecin her aşamasını titizlikle yürütüyoruz. Taşınmazınızın durumu ve tahliye ihtimalleri hakkında hukuki danışmanlık almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.