Ev sahibiniz “oğlum gelecek” diyerek sizi evden çıkardı ancak bir bakmışsınız ev bir hafta sonra başkasına kiralanmış. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 355 kapsamında yeniden kiralama yasağı tazminatı hakkınız doğabilir. Peki, ev sahibi evi başkasına kiralarsa ne kadar tazminat alırsınız? 2026 yılı güncel Yargıtay kararları ışığında süreci adım adım anlatıyoruz.

3 Yıl Kiralama Yasağı Nedir?

Kanun koyucu, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen bir taşınmazın, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanmasını yasaklamıştır. Bu kuralın amacı, “ihtiyaç” iddiasının kiracıyı çıkarmak için bir bahane olarak kullanılmasını engellemektir.

Tazminat hakkının doğması için öncelikle tahliyenin gerçek bir gereksinime dayanması gerekir. Hangi durumların yasal ihtiyaç sayıldığını öğrenmek için [İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları] yazımızı okuyabilirsiniz.

Yeniden Kiralama Yasağı Tazminatı Şartları: Her Tahliye Tazminat Getirir mi?

Yeniden Kiralama Yasağı Şartları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu madde 355 kapsamında eski kiracının mülk sahibinden yasal hak talep edebilmesi için, kanunda belirtilen yeniden kiralama yasağı şartları eksiksiz şekilde oluşmalıdır. Bu şartların en temeli; taşınmazın mülk sahibi tarafından ihtiyaç, onarım veya yeniden inşa amacıyla hukuki yollarla tahliye ettirilmiş olması ve mülk sahibinin “haklı bir sebebi olmaksızın” 3 yıl dolmadan o yeri eski kiracı dışında üçüncü bir kişiye kiralamasıdır.

En çok hata yapılan nokta burasıdır. Tahliye sonrası tazminat şartları, tahliyenin nasıl gerçekleştiğine göre değişir:

• İcra Yoluyla Tahliye: Tazminat hakkının doğması için en güvenli yoldur. Mahkeme kararı sonrası icra marifetiyle çıkarılan kiracı, yasak ihlal edilirse doğrudan tazminat isteyebilir.

• İhtarname ile Tahliye: Eğer kiracı sadece bir ihtarname üzerine “rızasıyla” çıkarsa, Yargıtay tazminat hakkını reddetmektedir.

• Dava Sürerken Tahliye: Mahkeme kararı çıkmadan evi boşaltan kiracı, “rızai tahliye” yapmış sayıldığı için tazminat alma riskini zora sokar.

• Dava sonunda İcra Takibi Yapılmadan Tahliye: Doktrinde, mahkeme kararının varlığının tahliyeyi kaçınılmaz kıldığı ve tazminatın doğması gerektiği savunulmaktadır.

Emsal Kararın Özü:

“Tazminat için tahliye davası açılması ve bu davanın ilamlı icra yoluyla infaz edilmesinin zorunlu olduğu…”

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/9261, K. 2015/6839).

Yeniden Kiralama Yasağı Tazminatı Ne Kadardır? Ne Kadar Tazminat Alınır? (2026 Hesaplama)

Kira tazminatı davası kazanan kiracıya ödenecek miktar, kanunla bir taban sınıra bağlanmıştır.

• 1 Yıllık Kira Tazminatı: Ev sahibi, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

• Ek Zararlar: Nakliye masrafları, yeni yerdeki kira farkı ve taşınma giderleri de ispat edilmek kaydıyla talep edilebilir.

Yargıtay Diyor ki:

“Yasağa aykırılık halinde ödenecek tazminat, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olamaz.”

(Yargıtay 6. HD, 04.04.2016, E. 2015/7078, K. 2016/2653).

Mülk sahibinin kanundaki 3 yıllık süreyi ihlal etmesi durumunda haksızlığa uğrayan eski kiracının açacağı yeniden kiralama yasağı tazminat davası sonucunda ödenecek bedel, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira tutarından kesinlikle az olamaz. Mahkemelerde görülen kiralama yasağı tazminat taleplerinde, mülk sahibinin evi başkasına kiralarken yasanın aradığı haklı bir sebebinin (örneğin ani tayin, sağlık sorunları veya mücbir ekonomik zorunluluk) olup olmadığı titizlikle incelenir.

Ev Sahibi Hangi Hallerde Tazminat Ödemez?

Ev sahibinin 3 yıl dolmadan evi kiraya vermesi için “haklı bir sebep” olmalıdır. Örneğin ihtiyaç sahibinin ölümü, ağır hastalığı veya tayininin iptal olması gibi mücbir sebepler mahkemece haklı görülebilir. Ancak “orta duvarı kaldıramadım” gibi teknik bahaneler samimi bulunmaz.

Kira Tazminatı Davasında İspat Yükü

Tahliye edilen ev başkasına kiralandı ise bu durumu ispat yükü kiracıdadır.

• Yeni kira sözleşmesi veya tapu kayıtları.

• İcra müdürlüğünün tahliye tutanağı.

• Tanık beyanları.

Yeniden Kiralama Yasağı Yargıtay Kararları Ne Diyor?

Mülk sahipleri ve tahliye edilen kiracılar arasındaki uyuşmazlıklarda yerel mahkemelerin izlediği yol, güncel yeniden kiralama yasağı Yargıtay kararları ile net bir şekilde çizilmiştir. Yargıtay içtihatlarına göre; mülk sahibinin taşınmazı samimi bir ihtiyaç sebebiyle tahliye ettirdiğini beyan etmesine rağmen, çok kısa bir süre sonra daha yüksek bir bedelle başkasına kiralaması açık bir kötü niyet göstergesi kabul edilmekte ve mülk sahibi 1 yıllık kira bedeli tutarındaki tazminatı ödemeye mahkûm edilmektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut uyuşmazlıklara dair hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her hukuki meselenin kendine özgü dinamikleri bulunduğu unutulmamalıdır. Hak kayıplarının önüne geçilmesi adına sürecin yetkin bir avukat marifetiyle takip edilmesi önemle tavsiye olunur.