Kasım 2026 Kira Zam Oranı Belli Oldu: Konut ve İş Yeri Kira Artışı Yüzde Kaç?
Hızlı Hukuki Cevap
Kasım 2026 kira zam oranı tavanı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması doğrultusunda % 31,23 olarak belirlenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi gereğince, Kasım 2026 ayı içerisinde yenilenen hem konut hem de çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ev sahibi veya kiraya veren, yasal olarak %31,23‘ün üzerinde zam talep edemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi, 12 aylık TÜFE ortalamasını aşan kısım kanunen kesin hükümsüzdür.
Kasım 2026 Kira Zam Oranı Yasal Dayanağı ve TBK m. 344
Türkiye genelinde kiracı ve mülk sahiplerini doğrudan bağlayan Kasım 2026 Kira Zam Oranı (tavan) , 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344 ile emredici şekilde düzenlenmiştir.
Mevzuat gereğince; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Konut kiralarında geçmişte uygulanan %25’lik geçici tavan sınırlamasının sona ermesiyle birlikte, hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında tek bağlayıcı üst sınır 12 aylık TÜFE ortalaması olmuştur.
Konut ve İşyeri Kiralarında Kasım 2026 Kira Zam Oranı ve Yasal Artış Sınırları
Yenilenen kira sözleşmelerinde artış yapılırken tarafların hukuki statüsü şu kurallara tabidir:
Sözleşmede Artış Maddesi Bulunması: Kira kontratında artış şartı öngörülmüşse, TÜİK tarafından ilan edilen 12 aylık TÜFE ortalaması doğrudan yasal tavan olarak tatbik edilir.
Sözleşmede Tavanın Üzerinde Oran Yazılması: Kontratta %50, %60 gibi yasal tavanı aşan bir oran veya döviz/altın artışı kararlaştırılmış olsa dahi, TBK m. 344 emredici nitelikte olduğundan tavanı aşan miktar geçersizdir; kiracı yalnızca yasal TÜFE ortalaması kadar artış yapmakla yükümlüdür.
Sözleşmede Artış Maddesi Bulunmaması: Kontratta kira artışına dair hiçbir hüküm yoksa, mülk sahibi tek taraflı olarak zam yapamaz. Uyuşmazlık halinde mahkemeden tespit talep edilmesi gerekir.
Yeni zamlı kiranın hangi tarihe kadar yatırılması gerektiği, banka transfer günleri ve hafta sonu tatillerinin süreye etkisi gibi usul kuralları için kira ne zaman ödenir başlıklı rehberimizden gün hesabını inceleyebilirsiniz.
Kasım 2026 Kira Artışı Hesaplama Tablosu
Aşağıdaki tabloda, Kasım 2026 döneminde yenilenen sözleşmeler için yasal TÜFE 12 aylık ortalama tavan oranı esas alınarak somut baremler üzerinden hesaplama yapılmıştır:
| Mevcut Kira Bedeli | Yasal Zam Oranı (Tavan) | Aylık Zam Tutarı | Yeni Dönem Aylık Kira Bedeli |
| 10.000 TL | %31,23 | 3.123,00 TL | 13.123,00 TL |
| 15.000 TL | %31,23 | 4.684,50 TL | 19.684,50 TL |
| 20.000 TL | %31,23 | 6.246,00 TL | 26.246,00 TL |
| 25.000 TL | %31,23 | 7.807,50 TL | 32.807,50 TL |
| 30.000 TL | %31,23 | 9.369,00 TL | 39.369,00 TL |
| 50.000 TL | %31,23 | 15.615,00 TL | 65.615,00 TL |
Yasal Tavanın Üzerinde Dayatılan Kiralar ve Fazla Ödemenin İadesi
Mülk sahiplerinin güncel piyasa rayiçlerini öne sürerek yasal TÜFE tavanının üzerinde fahiş zam dayatması hukuken himaye görmez. Kiracının yasal oranı hesaplayarak banka kanalıyla açıklamalı olarak yaptığı ödeme kanunen eksiksiz ifa sayılır.
Buna karşın, ev sahibinin baskısı veya tahliye tehdidi altında yasal oranın üzerinde fazladan ödeme yapmak zorunda kalan kiracılar, geriye dönük olarak ödedikleri farkları sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde talep etme hakkına sahiptir. Bu sürecin zamanaşımı ve dava şartları için fazla ödenen kira geri alınır mı başlıklı emsal kararlı makalemize başvurabilirsiniz.
5 Yılı Dolduran Kiracılarda Kira Tespit Davası ve İcra Süreci
Kira ilişkisinde 5 yıllık yasal süre geride kalmışsa, ev sahibi artık TÜFE tavan oranıyla bağlı değildir. TBK m. 344/3 uyarınca mülk sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kiranın emsal rayiçlere uyarlanması için Kira Tespit Davası açabilir.
Mahkemece belirlenen yeni kira bedeli kesinleştikten sonra, davanın açıldığı tarihten itibaren geriye dönük olarak biriken tüm farklar kiracıdan talep edilebilir hale gelir. Kesinleşen farkların hangi takip yoluyla tahsil edileceği ve faiz başlangıç tarihleri hakkındaki kritik usul detaylarına kira tespit davası sonrası icra takibi rehberimizden ulaşabilirsiniz.
Kira Farkının Ödenmemesi Halinde Tahliye Riskleri
Kiracının yasal TÜFE artışını uygulamaktan kaçınması, kirayı eksik veya gecikmeli yatırması mülk sahibine iki farklı tahliye imkânı tanır:
Örnek No: 13 ile Tahliye: Eksik kalan kira bedeli için 30 günlük ödeme süresi ihtarlı icra takibi başlatılır. 30 gün içinde borç ödenmezse İcra Mahkemesi’nde temerrüt sebebiyle tahliye davası açılır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ait kira zammının veya ana kiranın ödenmemesi sebebiyle kiracıya noter kanalıyla veya icra yoluyla iki ayrı haklı ihtar tebliğ edilmişse; mülk sahibi kira dönemi biter bitmez Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ikame edebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kasım 2026 kira zam oranı tavanı işyerleri için de bağlayıcı mıdır?
Evet. 6098 sayılı TBK m. 344 gereğince hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında Kasım 2026 için yasal artış üst sınırı %31,23‘tür.
Ev sahibi yasal TÜFE zammını kabul etmeyip kiracıyı evden çıkarabilir mi?
Hayır. Kiracının yasal TÜFE oranında zam yaparak kira bedelini sözleşmede belirtilen banka hesabına eksiksiz yatırması yasal borcu sona erdirir. Ev sahibinin “zammı az bulması” tek başına bir tahliye sebebi değildir.
Kira sözleşmesinde artış oranı boş bırakılmışsa ne olur?
Sözleşmede artışa ilişkin açık bir madde yoksa kiracı tek taraflı zam yapmak zorunda değildir. Mülk sahibi anlaşma sağlayamazsa mahkemeden hakkaniyete uygun kira artışı talep etmek zorundadır.
Kira sözleşmelerinin yenilenme dönemlerinde yasal artış oranlarının hesaplanması, 5 yılı aşan kiracılıklarda emsal kira tespit davaları, fahiş kira artışlarına karşı itirazlar ve tahliye süreçlerinde hak kaybı yaşamamak adına Öden Hukuk & Arabuluculuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
