Kirayı sürekli geç ödeyen veya bazı aylar hiç ödemeyen bir kiracı, mülk sahipleri için en büyük sorunlardan biridir. Temerrüt nedeniyle tahliye uzun bir süreç olabilirken, Türk Borçlar Kanunu‘nun 352/2. maddesi, mülk sahiplerine çok daha pratik bir yol sunar: iki haklı ihtar nedeniyle tahliye. Ancak bu hakkı kullanabilmek, çok katı usul ve süre şartlarına bağlıdır. Yapılacak küçük bir hata, davanızın reddedilmesine neden olabilir. İşte bu güçlü tahliye yolunun tüm adımları ve kritik detayları.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, bir kira yılı içerisinde kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine yazılı olarak iki defa haklı ihtar gönderilmesine sebep olan kiracının, kira döneminin sonunda dava yoluyla tahliye edilmesidir. Bu, kiracının kira ödeme borcunu sürekli olarak aksatmasını önlemeye yönelik, kiraya vereni koruyan özel bir tahliye sebebidir.

TBK 352/2 Uyarınca Tahliye Şartları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrası (TBK 352/2), kirasını düzenli ödemeyen kiracıya karşı mülk sahibine tanınan en güçlü tahliye imkanlarından biridir. Ancak bu davanın kabul edilebilmesi için Yargıtay içtihatlarıyla da sabitlenmiş olan şu şartların kümülatif (hep birlikte) gerçekleşmesi gerekir:

1. Geçerli Bir Kira Sözleşmesi: Taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira ilişkisinin mevcudiyeti şarttır.

2. Aynı Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar: En kritik şart budur. İki ihtarın da aynı kira dönemi (yılı) içinde çekilmiş olması gerekir. Örneğin; Ocak ayında çekilen bir ihtar ile bir sonraki kira yılına sarkan Eylül ayındaki ihtar, bu davaya temel oluşturamaz.

3. İhtarların Farklı Aylara Ait Olması: Tek bir ihtarname ile “3 aylık kira borcunu öde” demek tek ihtar sayılır. İki haklı ihtarın oluşması için, farklı aylarda temerrüde düşülmüş ve her ay için ayrı ayrı ihtar çekilmiş olmalıdır.

4. İhtarın “Haklı” Olması: İhtarname çekildiği sırada kiranın vadesi dolmuş (muaccel) olmalı ve ödenmemiş olmalıdır. İhtar ulaştıktan sonra kiracının borcu ödemesi, o ihtarın “haklı” olma vasfını ortadan kaldırmaz.

5. Yazılı Şekil Şartı: İhtarların ispatı açısından noter aracılığıyla gönderilmesi veya icra takibi (Örn: Örnek No 13) yoluyla yapılması gerekir. WhatsApp veya sözlü uyarılar TBK 352/2 kapsamında ihtar sayılmaz.

Dikkat: Bu şartlar tamamlanmış olsa bile, kira yılının bitiminden itibaren başlayan 1 aylık dava açma süresini kaçırmamak gerekir. Aksi halde tüm ihtarlar usulden “bayatlamış” sayılacaktır.

Tahliye İçin Sağlanması Gereken 4 Kilit Şart

Bu yolla bir tahliye davası açabilmek için aşağıdaki dört şartın tamamının birlikte gerçekleşmesi zorunludur:

1. Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Gönderilmesi: İki ihtarın da aynı kira yılı veya döneminde yapılması gerekir. Örneğin, 15 Eylül 2024’te başlayan bir kira sözleşmesi için, her iki ihtarın da 15 Eylül 2024 ile 14 Eylül 2025 tarihleri arasında gönderilmiş olması şarttır. Farklı kira yıllarına ait birer ihtar, bu tahliye nedenini oluşturmaz.

2. İhtarların Yazılı Olması: Sözlü uyarılar veya mesajlar yeterli değildir. İhtarın mutlaka yazılı olması ve kiracıya ulaştığının ispatlanabilir olması gerekir. En güvenilir yollar; Noter aracılığıyla ihtarname göndermek, icra takibi başlatmak veya iadeli taahhütlü mektup kullanmaktır.

3. İhtarın “Haklı” Olması: İhtarın haklı sayılabilmesi için, kiranın vadesi gelmiş (ödeme günü geçmiş) ve ödenmemiş olması gerekir. Henüz ödeme günü gelmemiş bir kira için çekilen ihtar “haksız” sayılır ve bu davada kullanılamaz.

4. Davanın Süresinde Açılması (En Kritik Şart!): İki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 AY İÇİNDE tahliye davasının açılması zorunludur. Örneğin, 14 Eylül 2025’te biten bir kira yılı için davanın en geç 14 Ekim 2025 tarihine kadar açılması gerekir. Bu bir aylık süre hak düşürücü olup, aşıldığı takdirde bu sebebe dayanarak dava açma hakkı o kira yılı için kaybedilir.

İcra Takibi İhtar Yerine Geçer mi? (Örnek No. 13)

Mülk sahiplerinin en çok düştüğü yanılgılardan biri, “haklı ihtar” oluşması için mutlaka notere gitmek gerektiği düşüncesidir. Oysa hukukumuzda icra takibi, noter ihtarnamesinden çok daha güçlü bir “tebliğ” aracıdır.

• Örnek No. 13 Ödeme Emri: Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı başlatılan icra takibi (tahliye talepli ödeme emri), kiracıya tebliğ edildiği andan itibaren TBK 352/2 kapsamında “haklı ihtar” sayılır.

• İkili Etki: İcra takibi başlattığınızda hem birikmiş kiranın tahsilini sağlarsınız hem de “iki haklı ihtar” hanesine çok güçlü bir çentik atmış olursunuz.

• İspat Kolaylığı: Noter tebligatlarının takibi bazen güçleşebilirken, icra dosyasındaki tebliğ şerhi mahkemede reddedilemez bir delil teşkil eder.

• Önemli Şart: İcra takibinin “haklı ihtar” sayılabilmesi için takibin haklı bir nedene (vadesi geçmiş ödenmemiş kira) dayanması ve ödeme emrinin kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmiş olması şarttır.

💡 Öden Hukuk Stratejisi: Eğer kiracınız ödemeleri sürekli aksatıyorsa, noter masrafı yerine icra takibi yolunu seçmek hem zaman kazandırır hem de takip sonunda borç ödense bile “iki haklı ihtar” nedeniyle tahliye davası açma hakkınızı saklı tutar.

İcra takibi başlatırken sadece asıl borçluya değil, varsa kefile de yönelmek gerekebilir. [Kira Sözleşmesinde Kefillik] rehberimizden kefilin sorumluluk sınırlarına göz atabilirsiniz.

İki Haklı İhtar Sonrası Dava Süreci (Adım Adım Yol Haritası)

İki haklı ihtar şartı tamamlandıktan sonra, tahliye için izlenmesi gereken yasal süreç belirli adımlara tabidir:

Adım 1: Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu : İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Adım 2: Tahliye Davasının Açılması Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde, tahliye davası hangi mahkemede açılır? İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Bu dava, kira yılının bitiminden itibaren başlayan 1 aylık süre (arabuluculukta geçen süre hariç) içinde açılmazsa, o kira yılına ait ihtarlara dayanarak tahliye talep etme hakkı kaybedilir.

İki Haklı İhtar Sonrası Arabuluculuk Süreci (Zorunlu Aşama)

1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenleme uyarınca, iki haklı ihtar şartı tamamlansa dahi doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılamaz. Arabuluculuk, bu davanın açılabilmesi için aşılması gereken zorunlu bir dava şartıdır.

• Başvuru Zamanı: İki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren başlayan 1 aylık hak düşürücü süre içerisinde arabuluculuğa başvurulmalıdır.

• Sürenin Durması: Arabuluculuğa başvurulduğu andan, sürecin anlaşmazlıkla sonuçlandığına dair “son tutanağın” düzenlendiği ana kadar geçen süre, o kritik 1 aylık dava açma süresini durdurur. Bu, ev sahiplerinin hak kaybına uğramasını önleyen en önemli teknik detaydır.

• Anlaşma Sağlanamazsa: Arabuluculuk görüşmelerinde el sıkışılmazsa, arabuluculuk son tutanağının aslı (veya onaylı örneği) ile birlikte 2 hafta içinde tahliye davası açılmalıdır.

💡 Öden Hukuk Notu: Arabuluculuk süreci, sadece bir “şekil şartı” değil, bazen tahliye davasının masraf ve uzun yargılama sürecine girmeden çözülebileceği bir fırsattır. Ancak bu süreçte yapılacak bir usul hatası (örneğin sürenin yanlış hesaplanması), davanın daha başlamadan reddedilmesine yol açabilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi (1 Ay Kuralı)

İki haklı ihtar şartının gerçekleşmiş olması, kiracının kendiliğinden tahliye olacağı anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu (TBK) 352/2 uyarınca, bu sebebe dayanarak dava açabilmek için hak düşürücü süre kuralına riayet etmek zorunludur.

• Süre Ne Zaman Başlar? Tahliye davası, iki haklı ihtarın çekildiği kira yılının (veya kira döneminin) bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır. Örneğin; 1 Haziran 2025’te biten bir kira sözleşmesi için dava açma süresi 1 Temmuz 2025 mesai bitiminde sona erer.

• Arabuluculuk Süreyi Nasıl Etkiler? 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. Bu 1 aylık süre içerisinde arabulucuya başvurulması, dava açma süresini durdurur. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamaması halinde, son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren kalan süre içinde davanın açılması gerekir.

• Süre Kaçırılırsa Ne Olur? Eğer bu 1 aylık kritik süre geçirilirse, o kira yılı içerisinde çekilen ihtarlar “hukuken bayatlar” ve o döneme dayalı olarak tahliye davası açma hakkı kaybedilir. Bu durumda ev sahibinin bir sonraki kira yılını beklemesi veya diğer tahliye nedenlerini (ihtiyaç, 10 yıl kuralı vb.) değerlendirmesi gerekecektir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Masrafları Ne Kadar? (2026 Güncel)

Bir tahliye davası açmaya karar vermeden önce, sürecin potansiyel maliyetlerini bilmek en doğal hakkınızdır. 2026 yılı itibarıyla mahkeme veznelerine yatırılması gereken zorunlu kalemler şu şekildedir:

1. Mahkeme Harçları (2026 Tarifesi):

• Başvurma Harcı: 732,00 TL (Sabit)

• Peşin Harç (Nispi): Tahliye davalarında harç, taşınmazın bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır. Toplam nispi harç oranı binde 68,31 olup, bunun dörtte biri (1/4) yani yaklaşık binde 17,08‘i dava açılırken peşin olarak yatırılır.

  • Örnek Hesaplama: Aylık kirası 20.000 TL olan bir yer için yıllık bedel 240.000 TL’dir. Bu durumda ödenmesi gereken peşin harç yaklaşık 4.099,20 TL tutacaktır.

• Vekalet Suret Harcı: 104,00 TL

2. Gider Avansı ve Diğer Ödemeler:

• Gider Avansı: 3.180,00 TL (Tebligat, bilirkişi ve posta giderleri için mahkeme veznesine yatırılan avanstır.)

• Vekalet Pulu: 164,00 TL

3. Zorunlu Arabuluculuk Süreci Masrafı: Tahliye davaları öncesi arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Sürecin başında herhangi bir ücret ödenmez. Eğer taraflar arabuluculukta anlaşamazsa, yapılan görüşme ücretleri davanın sonunda haksız çıkan (kaybeden) tarafa yargılama gideri olarak yükletilir.

Önemli Not: Davayı kazandığınız takdirde, dava başında ödediğiniz peşin harç, başvurma harcı ve gider avansı gibi kalemlerin tamamı, mahkeme kararıyla davayı kaybeden taraftan tahsil edilerek size iade edilir. Ayrıca, lehinize maktu  vekalet ücretine hükmedilir.

Tahliye davası sonunda alacaklarınızı tahsil ederken depozito mahsubu da gündeme gelebilir. [Depozito İadesi Nasıl Alınır?] yazımızda bu teknik detayları açıkladık.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: İhtarname kiracıya ulaştıktan sonra kiracı borcunu öderse ne olur? Cevap: Hiçbir şey değişmez. Kiracının ihtara sebebiyet vermesi yeterlidir. İhtar çekildikten sonra yapılan ödeme, o ihtarın “haklı” vasfını ortadan kaldırmaz ve kira yılı sonunda tahliye davası açma hakkınızı engellemez.

Soru: İhtarnamede neler yazmalı? Cevap: Hangi aya ait kira borcunun, ne kadar tutarda olduğu ve ödenmediği açıkça belirtilmelidir.

Soru: Bu davayı ev sahibi olmayan kişi açabilir mi? Cevap: Hayır. Davayı sadece sözleşmede “Kiraya Veren” olarak görünen kişi açabilir. Mülk sahibi (malik) ile kiraya veren farklı kişilerse, mülk sahibinin bu davayı açma hakkı yoktur.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği

Aşağıda, kira borcunu ödemeyen kiracıya gönderilecek temel unsurları içeren, bilgilendirme amaçlı bir ihtarname örneği bulunmaktadır. Unutulmamalıdır ki, her hukuki durumun kendine özgü detayları vardır ve en etkili sonuç için ihtarname içeriğinin durumunuza özgü olarak bir avukat tarafından hazırlanması tavsiye edilir.

                        İHTARNAME

KEŞİDECİ (Kiraya Veren): [Adınız Soyadınız]
(T.C. Kimlik No: [TCKN'niz])
(Adres: [Adresiniz])

MUHATAP (Kiracı): [Kiracının Adı Soyadı]
(T.C. Kimlik No: [Kiracının TCKN'si])
(Adres: [Kiralanan Mülkün Adresi])

KONU: [.....] Yılı [.....] Ayına Ait Ödenmemiş Kira Borcunun Ödenmesi Talebi ve Aksi Halde Yasal Yollara Başvurulacağı Hakkında İhtardır.

AÇIKLAMALAR:

Sayın Muhatap,

Maliki bulunduğum ve yukarıda adresi belirtilen taşınmazda, [...../...../.....] başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olarak ikamet etmektesiniz.

Sözleşmemiz uyarınca her ayın [.....]. günü ödenmesi gereken aylık [.....] TL kira bedelinin, [.....] yılı [.....] ayına ait olan kısmının, vadesi geçmiş olmasına rağmen tarafınızca halen ödenmemiş olduğu tespit edilmiştir.

Fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla, işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren [30] gün içerisinde, muaccel hale gelmiş olan [.....] TL kira borcunuzu tarafıma ödemenizi; aksi takdirde aleyhinize icra takibi ve tahliye davası da dahil olmak üzere her türlü yasal yollara başvurulacağını, yapılacak tüm masraf ve avukatlık ücretlerinin tarafınıza yükleneceğini önemle ihtar ederim.

Saygılarımla,

[Adınız Soyadınız]
(İmza)

SAYIN NOTER: Üç nüshadan ibaret olan işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, bir nüshasının dairenizde saklanmasını ve tebliğ şerhini taşıyan bir nüshasının da tarafıma verilmesini talep ederim. [...../...../.....]

ÖNEMLİ UYARI: Bu belge, sadece temel unsurları içeren bir örnektir. Özellikle ödeme için verilecek süre ve diğer detaylar konusunda bir avukata danışmanız, hak kaybı yaşamanızı önleyecektir.

İki Haklı İhtar Sürecinde Avukat Desteği

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, süreler ve usul kuralları açısından son derece teknik bir süreçtir. Yanlış tarihte çekilen bir ihtar veya bir gün bile gecikmiş bir dava, tüm haklarınızı kaybetmenize neden olabilir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut uyuşmazlıklara dair hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her hukuki meselenin kendine özgü dinamikleri bulunduğu unutulmamalıdır. Hak kayıplarının önüne geçilmesi adına sürecin yetkin bir avukat marifetiyle takip edilmesi önemle tavsiye olunur.