Önalım (Şufa) Davasında Anayasa Mahkemesi’nden Tarihi İptal: Rayiç Bedel Kuralı Kalktı Mı?
📌 HIZLI HUKUKİ YANIT (MAKALE ÖZETİ):
Önalım (Şufa) davasında rayiç bedel mi, tapu bedeli mi geçerli?
Güncel önalım davası anayasa mahkemesi kararı (16/7/2026, E.2026/23) ile önalım davalarında uygulanan “rayiç bedel ödenmesi” kuralı oybirliğiyle iptal edilmiştir. Bu iptalle birlikte dava sürecinde mahkemenin belirleyeceği güncel piyasa değeri değil, tapuda resmi olarak gösterilen satış bedeli esas alınacaktır. Tapu harcını düşük ödemek için satış bedelini eksik gösteren alıcılar, bu kararın yürürlüğe girmesiyle birlikte hisseyi düşük bedel üzerinden kaybetme tehlikesiyle yeniden karşı karşıyadır.
Hisseli taşınmaz satışlarında yıllardır en büyük hukuki uyuşmazlık konularından biri olan önalım davasında tapu bedeli meselesi, son önalım davası anayasa mahkemesi kararı ile yeni bir boyuta taşındı. Yakın zamanda 11. Yargı Paketi ile yürürlüğe giren ve şufa hakkı bedelinin mahkemece belirlenecek “rayiç bedel” üzerinden ödenmesini öngören düzenleme, mülkiyet hakkı ve sözleşme özgürlüğü gerekçeleriyle Anayasa Mahkemesi tarafından tamamen iptal edilmiştir.
Bu iptal kararı, özellikle tapuda satış bedelini düşük gösteren gayrimenkul alıcıları için eski risklerin yeniden gündeme gelmesi anlamını taşımaktadır.
11. Yargı Paketi ile Gelen “Rayiç Bedel” Düzenlemesi Neydi?
Eski uygulamada, önalım hakkı sahibi, alıcının tapuda gösterdiği satış bedeli üzerinden hisseyi devralabiliyordu. Tapu harcı ödememek için bedeli düşük gösteren alıcılar, önalım davası açıldığında gayrimenkulü bu düşük bedel üzerinden devretmek zorunda kalıyor ve ağır mağduriyetler yaşıyordu.
Bu durumu çözmek amacıyla 7571 sayılı Kanun ile Türk Medenî Kanunu’nun 734. maddesinde değişikliğe gidilmişti. Değişiklik sonrasında kural şu şekilde güncellenmişti: “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nakden yatırmakla yükümlüdür”. Böylece, tapuda bedel düşük gösterilse dahi Hâkimin belirlediği güncel piyasa değeri (rayiç bedel) esas alınmaktaydı.
Önalım Davası Anayasa Mahkemesi Kararı İle Neden İptal Edildi?
Anayasa Mahkemesi, 16/7/2026 tarihli ve E.2026/23 numaralı dosya üzerinden yaptığı incelemede, kuralda yer alan “…rayiç bedeli…” ibaresini oybirliğiyle Anayasa’ya aykırı bularak iptal etmiştir. Kararın temel hukuki gerekçeleri şunlardır:
Sözleşme Özgürlüğüne Müdahale: Kural, tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları satış bedelini tamamen devre dışı bırakarak mahkemenin belirleyeceği bedeli esas almaktadır. Bu durum, satıcı ile alıcı arasındaki iradeyi ortadan kaldırmaktadır.
Haksız Kazanç veya Haksız Zarar Riski: Yargılama sürecinde tespit edilecek rayiç bedelin, gerçekte taraflar arasında anlaşılan bedelden yüksek olması durumunda üçüncü kişi alıcı haksız yere zarar görebilmektedir. Tam tersi bir senaryoda ise alıcı haksız kazanç elde edebilir.
Önalım Hakkı Sahibi İçin Belirsizlik: Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş da, davanın başında alıcıya ne kadar bedel ödeyeceğini bilememekte; bu meblağ ancak uzun süren yargılamanın sonunda belirli hale gelmektedir. Bu durum, hukuki belirsizlik yaratmaktadır.
AYM, bu gerekçeler ışığında, tarafların menfaatleri arasında adil bir denge kurmayan kuralın iptaline hükmetmiştir (Anayasa Mahkemesi Kararı Tam Metni). Kararın yürürlüğe girmesi için Resmi Gazete’de yayımlanmasından itibaren 9 aylık bir geçiş süresi öngörülmüştür.
Eski, Yeni ve İptal Sonrası Durum Karşılaştırması
| Uygulama Dönemi | Önalım Davasında Esas Alınan Bedel | Alıcı (Üçüncü Kişi) İçin Durum | Önalım Hakkı Sahibi İçin Durum |
| Kanun Değişikliği Öncesi | Tapuda Gösterilen Satış Bedeli | Tapu bedelini düşük gösterdiyse mülkü ucuza kaybetme riski çok yüksekti. | Düşük bedel üzerinden taşınmazı kolayca kendi üstüne alabiliyordu. |
| Kanun Değişikliği Sonrası (İptal Edilen) | Mahkemenin Belirlediği Rayiç Bedel | Koruma altındaydı, gayrimenkulün piyasa değerini alacağı garantiydi. | Dava sonucunda çıkacak yüksek bedel nedeniyle hukuki ve maddi belirsizlik yaşıyordu. |
| AYM İptali Sonrası Gelecek Süreç | Yeniden “Tapuda Gösterilen Bedel”in esas alınması beklenmektedir. | Tapuda bedeli düşük gösterenleri yeniden büyük bir tehlike beklemektedir. | Tapuda gösterilen resmi rakam üzerinden bedel depo ederek hakkını kullanabilecektir. |
Önalım Davası Anayasa Mahkemesi Kararı ve 1 Yıllık Hak Düşürücü Süre ve Tebligat Süreçleri
Verilen önalım davası anayasa mahkemesi kararı, yalnızca önalım davasında ödenecek bedelin belirlenme usulüne ilişkindir. TMK 733. maddesinde yapılan ve hak düşürücü süreyi 2 yıldan 1 yıla indiren süre kuralı iptal edilmemiştir.
Satış işleminin noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesi halinde dava açma süresi 3 aydır. Noter bildirimi yapılmamış olsa dahi, satış tarihinden itibaren en geç 1 yıl içinde davanın açılmış olması zorunludur. Noter kanalıyla veya dava yoluyla yapılan tebligat süreçlerinde yasal sürelere ve usullere dikkat edilmesi hak kayıplarını önleyecektir. Süre hesaplamalarındaki usuli detaylar ve tebligat süreçleri için E-Tebligat 5 Gün Kuralı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Kapsamlı Hukuki Destek
Bahsi geçen önalım davası anayasa mahkemesi kararı yürürlüğe girdikten sonra, gayrimenkul alım satımında tapu harcı ve gelir vergisinden kaçınmak amacıyla satış bedelini gerçek değerinin çok altında gösteren kişiler, paydaşlardan birinin şufa davası açması halinde o taşınmazı sadece tapuda yazan düşük bedel karşılığında devretmek zorunda kalacaktır.
Gayrimenkul hukuku yalnızca mülkiyet ve önalım hakkı davalarıyla sınırlı kalmayıp; kiracı-ev sahibi uyuşmazlıkları (Kombi Arızasını Kim Öder?), kusurlu gayrimenkul/inşaat sorunları (Azami Tamir Süresi ve Tüketici Hakları) ve kira bedelinin belirlenmesine yönelik süreçler (Kira Tespit ve İcra Takibi Rehberi) gibi çok geniş bir yelpazeyi kapsar. Ayrıca uyuşmazlıkların çözümünde 12. Yargı Paketi ile Belirsiz Alacak Davası Kaldırıldı mı? makalemizde belirttiğimiz güncel yargı paketlerinin getirdiği yeni usul kuralları da dikkate alınmalıdır.
Bu süreçlerde hak kaybı yaşamamak adına uzman bir avukat desteği almak büyük önem taşır. Hukuki danışmanlık ve dava süreçleriniz için Öden Hukuk İletişim sayfamızdan bizimle doğrudan irtibata geçebilirsiniz.
