Türkiye’deki en yaygın hukuki yanılgılardan biri, 1 yıllık kontrat bitiminde ev sahibinin kiracıyı kolayca çıkarabileceğidir. Peki, kanuna göre kira sözleşmesi bitince tahliye gerçekten mümkün müdür? Bu rehberde, TBK 347 ışığında bu sorunun net cevabını ve 10 yıllık uzama süresi kuralının tüm detaylarını bulacaksınız.

Kira Sözleşmesi Yenilenmezse Ne Olur? (TBK 347 ve Otomatik Uzama)

Burada bahsedilen ve kiracıyı koruyan bu önemli kuralın, Türk Borçlar Kanunu’ndaki her kira sözleşmesi için geçerli olmadığını bilmek kritik öneme sahiptir. TBK 347. madde, spesifik olarak konut ve çatılı işyeri kiraları için düzenlenmiştir. Yani bu güvence, insanların yaşadığı evler, apartman daireleri ve ticari faaliyetlerin yürütüldüğü ofis, dükkan, mağaza, depo gibi üstü kapalı mülkleri kapsamaktadır. Bu kural, örneğin bir arsa, tarla, araç veya ürün kiralaması gibi genel hükümlere tabi olan diğer kira sözleşmeleri için doğrudan uygulanmaz. O tür sözleşmelerde, tarafların belirlediği süreler ve genel fesih kuralları geçerli olur.

Türk Borçlar Kanunu‘nun 347. maddesi çok nettir: Kiracı, 1 yıllık sürenin bitiminden en az 15 gün önce evi boşaltacağını yazılı olarak bildirmediği sürece, sözleşme otomatik olarak aynı koşullarla 1 yıl daha uzamış sayılır. Ev sahibinin “sözleşmemiz bitti” diyerek kiracıyı çıkarma hakkı yoktur.

Kiraya verenin 1 yıl sonunda sözleşmeyi feshedemeyeceğini netleştirdik. Peki, kira sözleşmesi bitince tahliye sürecinde kiracının hakları ve seçenekleri nelerdir? Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi kendisi sona erdirebilir ve evi tahliye edebilir. Eğer bu bildirimi yapmazsa, sözleşmenin otomatik olarak 1 yıl uzadığını ve aynı koşullarla oturmaya devam etme hakkına sahip olduğunu bilmelidir. Kiraya veren bu durumda kiracıyı taciz edemez veya zorla çıkarmaya çalışamaz. Kiracının bu güvencesi, 10 yıllık uzama süresi dolana kadar kanun tarafından korunmaktadır.

Kira Sözleşmesi Bittikten Sonra Tahliye Süresi Ne Kadardır?

Sözleşme bitiminde tahliye süreci ancak ev sahibinin haklı bir nedeni (ihtiyaç, 10 yıl kuralı vb.) varsa başlar. Bu durumda kiracıya çekilecek ihtarnamenin ardından tahliye davası süreci yerel mahkemelerin yoğunluğuna göre ortalama 1-1.5 yıl sürebilmektedir.

Bu konunun tüm detaylarını, 10 yılın nasıl hesaplandığını, ihtarname sürelerini ve dava sürecini öğrenmek için ana rehberimiz olan “10 Yıl Nedeniyle Kiracı Tahliyesi” yazımızı mutlaka okuyun.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Zam Oranı Ne Olmalıdır?

Kira sözleşmesinin 1 yıllık süresinin dolması, halk arasında sadece tahliye değil, aynı zamanda “fahiş zam” endişesini de beraberinde getirmektedir. Ancak hukuk sistemi, kira artış oranını ev sahibinin keyfiyetine değil, objektif bir kritere bağlamıştır.

• Yasal Sınır (TÜFE): Türk Borçlar Kanunu uyarınca, yenilenen kira dönemlerinde yapılacak artış, bir önceki kira yılındaki 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasını geçemez. 2026 yılı itibarıyla, sözleşmede daha yüksek bir oran belirlenmiş olsa dahi, bu oran yasal sınırı aşamaz.

• Sözleşmedeki “Geçersiz” Maddeler: Eğer kira kontratınızda “Her yıl %100 zam yapılır” veya “Dolar bazında %50 artış olur” gibi kiracı aleyhine ağır maddeler varsa, bu maddeler yasal sınırın (TÜFE ortalaması) üzerinde kaldığı sürece hukuken geçersizdir.

• 5 Yıl Kuralı ve Kira Tespit Davası: 1 yıllık sözleşme bittiğinde ev sahibi “Bölge emsalleri çok arttı, TÜFE beni kurtarmıyor” diyerek yasal sınırın üzerinde zam dayatamaz. Ev sahibinin piyasa rayicine göre kira artışı isteyebilmesi için kira ilişkisinin 5 yılı doldurmuş olması ve “Kira Tespit Davası” açması gerekir.

Önemli Not: Ev sahibi, istediği zammı yapmadığınız gerekçesiyle sözleşme sonunda sizi evden çıkaramaz. Yasal TÜFE oranında zam yaparak kirayı banka yoluyla ödemeye devam etmeniz, sözleşmenizin aynı şartlarla 1 yıl daha uzaması için yeterlidir.

Kendi kira artış oranınızı güncel TÜFE verileriyle saniyeler içinde hesaplamak için [Kira Zammı Hesaplama Aracı] sayfamızı kullanabilirsiniz.

10 Yıl Beklemeden Kiracıyı Tahliye Etmenin Diğer Yolları

Elbette, kiraya verenin 10 yıl beklemeden kiracıyı tahliye etmesi için kanunda sayılan başka haklı nedenleri olabilir. Bu nedenler, süre bitiminden bağımsızdır:

• • Kiranın Zamanında Ödenmemesi
  • Ev Sahibinin veya Yakınlarının Eve İhtiyaç Duyması
  • Evde Esaslı Tadilat veya Yeniden İnşa Yapılacak Olması
  • Kiracıdan Alınmış Geçerli bir Tahliye Taahhütnamesi Olması
  • Kiracının Sözleşmeye Aykırı Davranışları

Süre Sonu Anlaşmazlıklarında Avukat Desteği

1 yıllık kira sözleşmesi bitince ne olacağı konusu, en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklardandır.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut uyuşmazlıklara dair hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her hukuki meselenin kendine özgü dinamikleri bulunduğu unutulmamalıdır. Hak kayıplarının önüne geçilmesi adına sürecin yetkin bir avukat marifetiyle takip edilmesi önemle tavsiye olunur.