Kirayı sürekli geç ödeyen veya bazı aylar hiç ödemeyen bir kiracı, mülk sahipleri için en büyük sorunlardan biridir. Temerrüt nedeniyle tahliye uzun bir süreç olabilirken, Türk Borçlar Kanunu‘nun 352/2. maddesi, mülk sahiplerine çok daha pratik bir yol sunar: iki haklı ihtar nedeniyle tahliye. Ancak bu hakkı kullanabilmek, çok katı usul ve süre şartlarına bağlıdır. Yapılacak küçük bir hata, davanızın reddedilmesine neden olabilir. İşte bu güçlü tahliye yolunun tüm adımları ve kritik detayları.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, bir kira yılı içerisinde kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine yazılı olarak iki defa haklı ihtar gönderilmesine sebep olan kiracının, kira döneminin sonunda dava yoluyla tahliye edilmesidir. Bu, kiracının kira ödeme borcunu sürekli olarak aksatmasını önlemeye yönelik, kiraya vereni koruyan özel bir tahliye sebebidir.

Tahliye İçin Sağlanması Gereken 4 Kilit Şart

Bu yolla bir tahliye davası açabilmek için aşağıdaki dört şartın tamamının birlikte gerçekleşmesi zorunludur:

1. Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Gönderilmesi: İki ihtarın da aynı kira yılı veya döneminde yapılması gerekir. Örneğin, 15 Eylül 2024’te başlayan bir kira sözleşmesi için, her iki ihtarın da 15 Eylül 2024 ile 14 Eylül 2025 tarihleri arasında gönderilmiş olması şarttır. Farklı kira yıllarına ait birer ihtar, bu tahliye nedenini oluşturmaz.

2. İhtarların Yazılı Olması: Sözlü uyarılar veya mesajlar yeterli değildir. İhtarın mutlaka yazılı olması ve kiracıya ulaştığının ispatlanabilir olması gerekir. En güvenilir yollar; Noter aracılığıyla ihtarname göndermek, icra takibi başlatmak veya iadeli taahhütlü mektup kullanmaktır.

3. İhtarın “Haklı” Olması: İhtarın haklı sayılabilmesi için, kiranın vadesi gelmiş (ödeme günü geçmiş) ve ödenmemiş olması gerekir. Henüz ödeme günü gelmemiş bir kira için çekilen ihtar “haksız” sayılır ve bu davada kullanılamaz.

4. Davanın Süresinde Açılması (En Kritik Şart!): İki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 AY İÇİNDE tahliye davasının açılması zorunludur. Örneğin, 14 Eylül 2025’te biten bir kira yılı için davanın en geç 14 Ekim 2025 tarihine kadar açılması gerekir. Bu bir aylık süre hak düşürücü olup, aşıldığı takdirde bu sebebe dayanarak dava açma hakkı o kira yılı için kaybedilir.

İki Haklı İhtar Sonrası Dava Süreci (Adım Adım Yol Haritası)

İki haklı ihtar şartı tamamlandıktan sonra, tahliye için izlenmesi gereken yasal süreç belirli adımlara tabidir:

Adım 1: Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kiradan kaynaklanan uyuşmazlıklarda olduğu gibi, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Peki, ne zaman arabulucuya başvurulmalıdır? Arabuluculuk başvurusu, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren başlayan o kritik 1 aylık dava açma süresi içinde yapılmalıdır. Arabulucuya başvurmanız, dava açma süresini durdurur. Eğer arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, son tutanağın düzenlenmesinden itibaren iki hafta içinde davanızı açabilirsiniz.

Adım 2: Tahliye Davasının Açılması Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde, tahliye davası hangi mahkemede açılır? İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Bu dava, kira yılının bitiminden itibaren başlayan 1 aylık süre (arabuluculukta geçen süre hariç) içinde açılmazsa, o kira yılına ait ihtarlara dayanarak tahliye talep etme hakkı kaybedilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Masrafları Ne Kadar? (2025 Güncel)

Bir tahliye davası açmaya karar vermeden önce, sürecin potansiyel maliyetlerini bilmek en doğal hakkınızdır. Masraflar davanın detaylarına ve yıllık kira bedeline göre değişmekle birlikte, 2025 yılı itibarıyla temel maliyet kalemleri şunlardır:

1. Zorunlu Arabuluculuk Süreci Masrafı: Kiracı tahliyesi davaları dava şartı arabuluculuğa tabidir. Sürecin başında, dava açan tarafın bir arabuluculuk ücreti ödemesi gerekmez. Eğer taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşamazsa, ilk iki saatlik görüşme ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. Bu ücret, daha sonra açılacak olan davanın sonunda haksız çıkan (davayı kaybeden) tarafa yargılama gideri olarak yükletilir.

2. Dava Harçları ve Gider Avansı (Dava Başında Ödenenler):

• Başvurma Harcı: Dava dosyasını açarken ödenen sabit bir ücrettir ve Sulh Hukuk Mahkemeleri için 2025 yılında 281,80 TL‘dir.
• Peşin Harç: Tahliye davalarında davanın değeri, bir yıllık toplam kira bedeliniz olarak kabul edilir. Bu bedel üzerinden hesaplanan harcın dörtte biri (1/4) dava açarken peşin olarak ödenir.
  • Örnek Hesaplama: Aylık kirası 15.000 TL olan bir mülk için Peşin Harç yaklaşık 3.073,95 TL tutarındadır.
• Gider Avansı: Tebligat, posta masrafları gibi giderler için mahkemeye yatırılan bir depozitodur. 2025 yılı için bu tutar, davanın içeriğine göre değişmekle birlikte yaklaşık 2.000 TL‘dir.
• Diğer Masraflar: Avukatla dava açılıyorsa, Vekalet Suret Harcı (87,50 TL) ve Baro Pulu (138,00 TL) gibi ek masraflar da bulunur.

Önemli Not: Davayı kazandığınız takdirde, mahkeme, dava başında ödediğiniz harç ve yargılama giderlerinin büyük bir kısmının, davayı kaybeden kiracı tarafından size ödenmesine hükmeder.

Bu rakamların 2025 yılı için geçerli olan resmi tarifelere dayandığını ve her yıl güncellendiğini lütfen unutmayın.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: İhtarname kiracıya ulaştıktan sonra kiracı borcunu öderse ne olur? Cevap: Hiçbir şey değişmez. Kiracının ihtara sebebiyet vermesi yeterlidir. İhtar çekildikten sonra yapılan ödeme, o ihtarın “haklı” vasfını ortadan kaldırmaz ve kira yılı sonunda tahliye davası açma hakkınızı engellemez.

Soru: İhtarnamede neler yazmalı? Cevap: Hangi aya ait kira borcunun, ne kadar tutarda olduğu ve ödenmediği açıkça belirtilmelidir.

Soru: Bu davayı ev sahibi olmayan kişi açabilir mi? Cevap: Hayır. Davayı sadece sözleşmede “Kiraya Veren” olarak görünen kişi açabilir. Mülk sahibi (malik) ile kiraya veren farklı kişilerse, mülk sahibinin bu davayı açma hakkı yoktur.

Kiracıya Gönderilecek Haklı İhtarname Örneği

Aşağıda, kira borcunu ödemeyen kiracıya gönderilecek temel unsurları içeren, bilgilendirme amaçlı bir ihtarname örneği bulunmaktadır. Unutulmamalıdır ki, her hukuki durumun kendine özgü detayları vardır ve en etkili sonuç için ihtarname içeriğinin durumunuza özgü olarak bir avukat tarafından hazırlanması tavsiye edilir.

                        İHTARNAME

KEŞİDECİ (Kiraya Veren): [Adınız Soyadınız]
(T.C. Kimlik No: [TCKN'niz])
(Adres: [Adresiniz])

MUHATAP (Kiracı): [Kiracının Adı Soyadı]
(T.C. Kimlik No: [Kiracının TCKN'si])
(Adres: [Kiralanan Mülkün Adresi])

KONU: [.....] Yılı [.....] Ayına Ait Ödenmemiş Kira Borcunun Ödenmesi Talebi ve Aksi Halde Yasal Yollara Başvurulacağı Hakkında İhtardır.

AÇIKLAMALAR:

Sayın Muhatap,

Maliki bulunduğum ve yukarıda adresi belirtilen taşınmazda, [...../...../.....] başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olarak ikamet etmektesiniz.

Sözleşmemiz uyarınca her ayın [.....]. günü ödenmesi gereken aylık [.....] TL kira bedelinin, [.....] yılı [.....] ayına ait olan kısmının, vadesi geçmiş olmasına rağmen tarafınızca halen ödenmemiş olduğu tespit edilmiştir.

Fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla, işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren [.....] gün içerisinde, muaccel hale gelmiş olan [.....] TL kira borcunuzu tarafıma ödemenizi; aksi takdirde aleyhinize icra takibi ve tahliye davası da dahil olmak üzere her türlü yasal yollara başvurulacağını, yapılacak tüm masraf ve avukatlık ücretlerinin tarafınıza yükleneceğini önemle ihtar ederim.

Saygılarımla,

[Adınız Soyadınız]
(İmza)

SAYIN NOTER: Üç nüshadan ibaret olan işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, bir nüshasının dairenizde saklanmasını ve tebliğ şerhini taşıyan bir nüshasının da tarafıma verilmesini talep ederim. [...../...../.....]

ÖNEMLİ UYARI: Bu belge, sadece temel unsurları içeren bir örnektir. Özellikle ödeme için verilecek süre ve diğer detaylar konusunda bir avukata danışmanız, hak kaybı yaşamanızı önleyecektir.

İki Haklı İhtar Sürecinde Avukat Desteği

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, süreler ve usul kuralları açısından son derece teknik bir süreçtir. Yanlış tarihte çekilen bir ihtar veya bir gün bile gecikmiş bir dava, tüm haklarınızı kaybetmenize neden olabilir. Öden Hukuk, bu süreci başından sonuna kadar hukuka uygun yöneterek, mülkünüzü en hızlı şekilde geri almanız için profesyonel destek sunmaktadır. Kira hukuku ile ilgili yazılarımıza göz atabilirsiniz.