Kiraya verenler için en güçlü tahliye nedenlerinden biri, kiracının aynı bölgede başka bir evinin olmasıdır. Peki, kiracının evi varsa tahliye süreci nasıl işler ve kanunun aradığı şartlar nelerdir? Bu rehberde, Türk Borçlar Kanunu‘nun 352. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, bu özel nedene dayanarak kiracınızı nasıl tahliye edebileceğinizi adım adım ve tüm kritik detaylarıyla anlatıyoruz.

Kiracının Evi Varsa Tahliye İçin Gerekli 4 Altın Kural

Bu tahliye nedenine dayanabilmek için aşağıdaki dört şartın tamamının mevcut olması gerekir:

1. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin mülkiyetinde bir konut olmalı.
2. Bu konut, kiralanan mülkle aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olmalı.
3. Bu konut, “oturmaya elverişli” olmalı.
4. Kiraya veren, dava açma süresine harfiyen uymalı.

Kiracının Evi Varsa Tahliye İçin Şart 1 & 2: Mülkiyet ve “Aynı İlçe” Kuralı

Tahliye talebi için, kiracının veya resmi nikahlı eşinin üzerine kayıtlı bir konut tapusu yeterlidir. Bu konutun, kiralanan evle aynı ilçe (Büyükşehirlerde) veya aynı belde belediyesi sınırları içinde bulunması zorunludur. Farklı bir ilçedeki ev, bu maddeye göre tahliye nedeni sayılamaz.

Şart 3: “Oturmaya Elverişli Konut” Nedir?

Bu, en kritik hukuki yorumlardan biridir. Kiracının sahip olduğu konutun sadece tapuda var olması yetmez; sağlık, güvenlik ve altyapı açısından fiilen oturmaya elverişli olması gerekir. Örneğin:

• Metruk, yıkılmaya yüz tutmuş bir ev,
• Üzerinde intifa hakkı gibi başkasının kullanımına izin veren bir şerh bulunan ev,
• Çok sayıda hissedarı olan (hisseli tapu) ve fiili taksimin yapılmadığı bir ev, genellikle Yargıtay tarafından “oturmaya elverişli” kabul edilmez ve tahliye nedeni sayılmaz.

Dava Açma Süresi: Sadece 1 Ayınız Var! (En Kritik Nokta) TBK 352/3,

bu tahliye davası için çok katı bir süre şartı koşar. Kiraya veren, bu davayı kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açmak zorundadır. Örneğin, 01.09.2024’te başlayan 1 yıllık sözleşme 31.08.2025’te biter. Kiraya veren, davasını 01.09.2025 ile 01.10.2025 tarihleri arasında açmalıdır. Bu 1 aylık süre “hak düşürücü” nitelikte olup, kaçırılması halinde o kira yılı için dava hakkı kaybedilir.

Dikkat: Bu Kural İşyerleri ve Yazlıklar İçin Geçerli Değildir!

Kanun bu tahliye nedenini açıkça “konut” ihtiyacı için düzenlemiştir. Bu nedenle, kiralanan yer bir işyeri (ofis, dükkan vb.) ise veya yazlık gibi geçici kullanıma özgü bir yer ise, kiracının başka bir evi olsa bile bu maddeye dayanılarak tahliye talep edilemez.

Tahliye Sürecinde Avukat Desteği

Kiracının evi varsa tahliye süreci, özellikle “oturmaya elverişlilik” tespiti ve 1 aylık dava açma süresinin takibi gibi teknik detaylar içerir. Hak kaybı yaşamamak ve süreci doğru yönetmek için bir avukattan destek almak hayati önem taşır. Öden Hukuk, bu spesifik tahliye nedenine dayalı davalarda mülk sahiplerine hizmet vermektedir.