Reşit Galip Cd. Gölgeli Sk. No:12/2 Çankaya Ankara
+90 506 433 91 42
bilgi@odenhukuk.com

Ayıplı Konut Satın Alan Tüketicinin Hakları Nelerdir? (2025 Güncel Rehber)

Ayıplı Konut Satın Alan Tüketicinin Hakları Nelerdir? (2025 Güncel Rehber)

Bir inşaat vinci tarafından taşınan bir apartman binası siluetinin yanında YENİ EVİNİZ HAYAL KIRIKLIĞI MI OLDU HAKLARINIZI BİLİN yazısı. Görsel, ayıplı konut tüketici hakları konusunu temsil eder.

Büyük bir birikimle veya krediyle hayalinizdeki o sıfır daireyi satın aldınız. Ancak taşındıktan birkaç ay sonra duvarlarda rutubet belirdi, parkeler kalktı veya binanın iskan ruhsatının olmadığını öğrendiniz. Bu durum, bir alıcının en büyük kabusudur. Peki, müteahhit veya inşaat firması tarafından satılan bir konutta ortaya çıkan bu tür “gizli ayıplar” karşısında yalnız mısınız? Kesinlikle hayır. Bir tüketici olarak, kanun size çok güçlü ayıplı konut tüketici hakları tanımaktadır.

Hangi Durumda “Tüketici” Sayılırsınız? (Müteahhitten Ev Almak)

Bu yazıda anlatılan güçlü haklar, konutun bir profesyonel satıcıdan (inşaat şirketi, müteahhit, emlak firması) alınması durumunda geçerlidir. Eğer evi ikinci el olarak bir şahıstan aldıysanız, Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri uygulanır. Ancak satıcı ticari bir işletme ise, siz “tüketici” olarak kanunun özel koruması altındasınız.

Ayıplı Konut Nedir? (Yargıtay Kararlarında En Sık Görülen Örnekler)

“Ayıp”, konutta ortaya çıkan ve onun değerini veya ondan beklenen faydayı azaltan her türlü eksikliktir. Yargıtay kararları, bu ayıpları genellikle üç ana kategoride ele alır ve bu kategoriler, tüketicinin haklarını belirlemede kilit rol oynar:

1. Ekonomik Ayıplar (Vaat Edilenle Gerçekte Olan Arasındaki Fark) Bu tür ayıplar, konutun ekonomik değerini doğrudan düşüren ve genellikle satıcının tanıtımlarında vaat ettiği niteliklerin eksik olmasıyla ortaya çıkar. Yargıtay’ın en sık karşılaştığı örnekler şunlardır:

  • Metrekare Farklılığı: Dairenin net kullanım alanının, satış sözleşmesinde veya tanıtım broşüründe belirtilenden daha küçük olması.
  • Sosyal Donatı Eksikliği: Satış projesinde vaat edilen yüzme havuzu, spor salonu, çocuk parkı veya kapalı otopark gibi ortak alanların hiç yapılmamış veya vaat edilenden daha düşük kalitede yapılmış olması.
  • Malzeme Kalitesi: Sözleşmede belirtilen marka parke, mutfak dolabı veya pencere yerine daha ucuz ve kalitesiz malzemelerin kullanılmış olması.

2. Hukuki Ayıplar (Konutun “Sicilindeki” Sorunlar) Bu ayıplar, konutun kendisinde fiziksel bir sorun olmasa da, hukuki durumu nedeniyle kullanımını kısıtlayan veya değerini düşüren sorunlardır.

  • İskan Ruhsatının Olmaması: Bu, en ağır hukuki ayıplardan biridir. Binanın imar mevzuatına aykırı yapıldığını gösterir ve elektrik, su gibi aboneliklerin “şantiye tarifesi” üzerinden, yani daha pahalı kullanılmasına neden olur. Yargıtay, iskan ruhsatı olmayan bir konutu doğrudan ayıplı kabul eder.
  • Tapu Üzerindeki Kısıtlamalar: Konutun tapu kaydında, alıcıya bildirilmeyen bir ipotek, haciz veya intifa hakkı gibi bir şerhin bulunması.

3. Gizli (Fiziksel) Ayıplar (Sonradan Ortaya Çıkan Sorunlar) Bu ayıplar, satın alma anında basit bir kontrolle anlaşılamayan, ancak taşındıktan sonra zamanla ortaya çıkan yapısal ve imalat hatalarıdır.

  • İzolasyon ve Yalıtım Sorunları: Duvarlarda rutubet, nemlenme, terleme veya küf oluşması; daireler arasında ses yalıtımının yetersiz olması.
  • Tesisat Hataları: Su borularında sızıntı, giderlerin yanlış bağlanması, ısıtma sisteminin düzgün çalışmaması.
  • Malzeme ve İşçilik Hataları: Binanın oturmasıyla duvarlarda oluşan çatlaklar, kalitesiz işçilik nedeniyle dökülen sıvalar, düzgün döşenmemiş parke veya fayanslar.

Eğer yeni aldığınız konutta bu ve benzeri sorunlarla karşılaştıysanız, satıcı olan müteahhit veya inşaat firması, bu ayıplardan kanunen sorumludur.

Ayıbı Fark Ettiğiniz An Atmanız Gereken İlk Adım: Delil Tespiti

Konutunuzdaki ayıbı (rutubet, çatlak, tesisat sızıntısı, eksik iş vb.) fark ettiğinizde, durumu kendiniz düzeltmeye çalışmadan veya müteahhitle sert bir pazarlığa oturmadan önce yapmanız gereken hayati bir ilk adım vardır: Delillerin mahkeme kanalıyla tespiti.

Delil tespiti, ileride açacağınız davada kullanmak üzere, mevcut durumun mahkeme tarafından görevlendirilen bir bilirkişi aracılığıyla resmi olarak raporlanmasıdır. Bu rapor, ayıbın varlığını, niteliğini, sebebini ve yaklaşık onarım maliyetini objektif bir şekilde ortaya koyar. Bu resmi rapor, müteahhitin sonradan “bu sorun kullanıcı hatasıdır”, “ben sattığımda bu yoktu” veya “bu kadar masraf tutmaz” gibi iddialarda bulunmasını büyük ölçüde engeller.

Bu işlem için, konutun bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne veya davanın esasının görüleceği Tüketici Mahkemesi’ne bir dilekçe ile başvurarak “delil tespiti” talep etmelisiniz. Mahkeme tarafından atanacak olan inşaat mühendisi, mimar gibi uzman bir bilirkişi, konutunuza gelerek inceleme yapar ve kapsamlı bir rapor hazırlar.

Elinizdeki bu resmi rapor, arabuluculuk ve dava sürecinde elinizdeki en güçlü koz olacaktır. Bu nedenle, ayıbı fark ettiğinizde durumu fotoğrafladıktan sonra, herhangi bir müdahalede bulunmadan önce bir avukatla görüşerek bu süreci başlatmanız, haklarınızı garanti altına almanın en sağlam yoludur. Delil tespiti için arabulucuğa başvurmanıza gerek yoktur. 

Ayıplı Konut Tüketici Hakları : İşte 4 Seçimlik Hakkınız

Yeni aldığınız evde yukarıdaki ayıplardan biriyle karşılaştığınızda, kanun size dört farklı seçimlik hak sunar. Hangisini kullanacağınızı seçmek tamamen size aittir:

  1. Sözleşmeden Dönme (Evi İade Edip Parayı Geri Alma): Özellikle ayıp önemliyse, evi iade edip ödediğiniz tüm parayı yasal faiziyle birlikte geri talep edebilirsiniz.
  2. Bedel İndirimi İsteme: Evi iade etmek istemiyorsanız, ayıptan kaynaklanan değer kaybı oranında satış bedelinden indirim yapılmasını isteyebilirsiniz.
  3. Ücretsiz Onarım İsteme: Tüm masrafları müteahhite ait olmak üzere, evdeki tüm ayıp ve eksiklerin giderilmesini talep edebilirsiniz.
  4. Ayıpsız Bir Benzeri İle Değiştirme: Mümkünse, evin ayıpsız bir benzeriyle (örneğin aynı projedeki başka bir daire) değiştirilmesini isteyebilirsiniz.

En Kritik Süre: Konut Satışında Zamanaşımı Ne Kadardır? (5 Yıl Kuralı)

Bu, en önemli bilgilerden biridir. Taşınır mallarda (ayıplı araç gibi) 2 yıl olan genel zamanaşımı süresi, konut gibi taşınmaz mallarda 5 yıldır. Yani, evi teslim aldığınız tarihten itibaren 5 yıl içinde ortaya çıkan gizli ayıplardan dolayı müteahhit sorumludur. Eğer müteahhit, ayıbı sizden ağır kusur veya hile ile gizlemişse, bu 5 yıllık zamanaşımı süresi işlemez.

Dava Açmadan Önce: Zorunlu Arabuluculuk

Bu tür tüketici uyuşmazlıklarında, Tüketici Mahkemesi’nde dava açmadan önce Arabuluculuk Merkezine başvurmanız dava şartı, yani zorunludur.

Ayıplı Konut Tüketici Hakları İçin Avukat Desteği

Yeni satın alınan bir konutta ortaya çıkan ayıplar, hukuki olarak en karmaşık ve en can sıkıcı uyuşmazlıklardan biridir. Ayıbın niteliğinin doğru tespiti, delil tespiti sürecinin zamanında başlatılması, zamanaşımı sürelerinin kaçırılmaması ve zorunlu arabuluculuk gibi adımlar, bir avukatın profesyonel rehberliği olmadan atıldığında ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Öden Hukuk, müteahhitten veya satıcıdan kaynaklanan ayıplı konut tüketici hakları gibi konularda, hakkınız olan tazminatı almanız ve mağduriyetinizi gidermeniz için tüm yasal süreçte yanınızdadır.

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

detaylı infaz hesaplama