5 yılı dolduran kiracınıza karşı açtığınız kira tespit davasını kazandınız ve mahkeme kiranın artırılmasına karar verdi. Peki, bu karar çıkar çıkmaz kiracıdan geriye dönük farkları isteyebilir misiniz? Kira tespit icra takibi süreci, mahkeme ilamının niteliği gereği oldukça teknik kurallara tabidir. Öden Hukuk olarak, 2026 yılı güncel Yargıtay içtihatları ve icra süreci rehberimizle haklarınızı nasıl koruyacağınızı açıklıyoruz.

Kira Tespit İcra Takibi İçin Kararın Kesinleşmesi Şart mıdır?

[Kira Tespit Davası]  verilen kararlar, diğer alacak davalarından farklı bir usule tabidir. En kritik kural şudur: Kira tespitine ilişkin mahkeme kararları kesinleşmeden icraya konulamaz. Bu davalar “eda hükmü” içermeyen, sadece mevcut hukuki durumu belirleyen “tespit” niteliğinde kararlar olduğundan, alacağın talep edilebilir hale gelmesi için ilamın kesinleşmesi yasal zorunluluktur.

Yargıtay Diyor ki:

“Kira tespit ilamlarının kesinleşmeden infaz edilemeyeceği kabul edilmiştir.” (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E. 1979/1, K. 1979/3).

Kira Tespit İcra Takibi Sürecinde Kira Farkları İçin Hangi İcra Yolu İzlenmeli?

Mahkeme kiranın artışına karar verse de bu karar davalıyı doğrudan bir şey ödemeye mahkûm etmez; sadece kira bedelinin miktarını tayin eder. Bu nedenle, geriye dönük kira farkı alacağı için izlenecek yol şudur:

• İlamsız İcra Takibi (Örnek No: 7): Ortaya çıkan kira farkları doğrudan ilamlı icraya konu edilemez; sadece ilamsız takip yoluyla talep edilebilir. Kesinleşmiş ilam, bu takipte borçlunun itirazını kaldıracak kesin bir delil niteliğindedir.

   

• İlamlı İcra Takibi: İlamda yer alan yargılama giderleri ve vekalet ücreti için bu yol tercih edilebilir; ancak asıl hüküm kesinleşmeden bu “feriler” de icra edilemez.

Emsal Kararın Özü:

“İlamın yargılama giderleri ve vekalet ücreti dışında bir eda içermemesi durumunda, asıl alacak (kira farkı) için ilamlı takip yapılamayacağı belirtilmiştir.” (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2009/25227, K. 2010/6799).

Kira Tespit İcra Takibi ve Geriye Dönük Faiz Başlangıcı

Kira farkı alacağı ancak kararın kesinleşmesiyle muaccel (talep edilebilir) hale gelir. Bu nedenle kira farkı faiz başlangıcı, davanın açıldığı tarihten değil, kararın kesinleştiği tarihten itibaren işletilebilir. Kesinleşme öncesi dönem için faiz talep edilmesi hukuka aykırıdır.

Tahliye Talepli İcra Takibi Yapılabilir Mi?

Karar kesinleştikten sonra kiracı hala yeni bedel üzerinden ödeme yapmıyorsa, tahliye talepli icra takibi (Örnek No: 13) başlatılabilir. Bu durumda kiracıya 30 günlük ödeme süresi verilir; borcun ödenmemesi halinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açma hakkı doğar.

Yargıtay Diyor ki:

“Tespit edilen kira farkının icrada takip edilebilir hale gelmesi için miktarının kesin olarak belli olması gerekir; bu belirlilik ise ancak kararın kesinleşmesi ile oluşur.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/8941, K. 2015/2160).

Kira Tespit Davası Masrafları ve Vekalet Ücreti

Kira tespit davası masrafları ve avukatlık ücreti, asıl alacak olan kira bedeli kesinleşmeden icra takibine konu edilemez. Kira tespit davası vekalet ücreti icrası yapılırken, mahkemenin belirlediği yıllık kira farkı tutarı esas alınarak hesaplanan nispi ücret talep edilmelidir.

Dayanak maddeler için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve usul işlemleri için 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu sayfalarını inceleyebilirsiniz.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut uyuşmazlıklara dair hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her hukuki meselenin kendine özgü dinamikleri bulunduğu unutulmamalıdır. Hak kayıplarının önüne geçilmesi adına sürecin yetkin bir avukat marifetiyle takip edilmesi önemle tavsiye olunur.