Hisseli taşınmaz satışlarında yıllardır en büyük hukuki tartışma konusu olan önalım davasında tapu bedeli meselesi, TBMM’de kabul edilen 11. Yargı Paketi ile kökten değişti. Eskiden, vergi çıkmasın diye tapuda satış bedelini düşük gösteren alıcılar, önalım davasında tapu bedeli esas alındığı için mülklerini ucuza kaybedebiliyorlardı. Ancak 7566 Sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’nun 733. ve 734. maddelerinde yapılan değişiklikler, bu riski ortadan kaldırdı.

Peki, yeni dönemde önalım davasında tapu bedeli mi yoksa gerçek piyasa değeri mi (rayiç bedel) esas alınacak? Öden Hukuk Bürosu olarak, eski ve yeni satışlar arasındaki farkları analiz ediyoruz.

Yeni Düzenleme ile Önalım Davasında Tapu Bedeli Yerine Rayiç Bedel Geldi

Türk Medeni Kanunu‘nun 734. maddesinde yapılan değişiklikle, önalım davalarının kaderi tamamen değişti.

Eski Kural Neydi? Alıcı, tapuda satış bedelini ne kadar gösterdiyse (örneğin gerçekte 5 Milyon TL ödeyip tapuda 1 Milyon TL gösterdiyse), önalım hakkı sahibi de o 1 Milyon TL’yi depo ederek hisseyi alabiliyordu. Alıcının “Ben aslında daha fazla ödedim” savunması (muvazaa iddiası) Yargıtay tarafından dinlenmiyordu.

Yeni Kural Ne Oldu? (Madde 734) Yeni kanun metni şöyledir: “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini… nakden yatırmakla yükümlüdür.”.

Bu Ne Anlama Geliyor? Artık tapuda bedel düşük gösterilse bile; önalım davası açıldığında Hâkim, gayrimenkulün gerçek piyasa değerini (rayiç bedeli) bilirkişi marifetiyle tespit ettirecektir. Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, tapudaki düşük bedeli değil, mahkemenin belirlediği güncel piyasa değerini ödemek zorundadır. Bu durum, tapuda bedeli düşük gösteren alıcıların “malını ucuza kaptırma” riskini ortadan kaldırmıştır.

Hak Düşürücü Süre 2 Yıldan 1 Yıla İndi

Kanun değişikliği ile dava açma sürelerinde de alıcı lehine düzenleme yapıldı. TMK 733. maddesindeki süreler şöyle güncellendi:

• Üç Aylık Süre: Satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren işleyen 3 aylık süre korundu.

• İki Yıllık Süre “BİR YIL” Oldu: Satışın üzerinden noter bildirimi yapılmasa bile davanın açılabileceği üst sınır olan 2 yıl, 1 yıla düşürüldü. Yani satışın üzerinden 1 yıl geçtikten sonra artık önalım davası açılamayacak.

Ayrıca, Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda da artık önalım hakkı kullanılamayacak.

Eski Satışlarda Önalım Davasında Tapu Bedeli Geçerliliğini Koruyor Mu?

11. Yargı pakedinin 36. maddesi ile TMK 734. maddesinin değişiklik sonrası son hali şu şekildedir:

37/2  Maddesinde ise  kanuna eklenen Geçici Madde 1 ile değişikliğin devam eden davalara etkisi düzenlenmiştir.

GEÇİCİ MADDE 1- (2) Bu Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır.

Noterden Bildirim Şartı Devam Ediyor

Sürelerin (3 aylık hak düşürücü sürenin) başlaması için, alıcının veya satıcının diğer paydaşlara Noter aracılığıyla bildirim yapma zorunluluğu devam etmektedir. Bildirim yapılmazsa, 1 yıllık üst süre beklenir.

Sonuç: Önalım Davasında Tapu Bedeli Riskine Karşı Hukuki Destek

11. Yargı Paketi, önalım davalarında dengeleri değiştirdi. Ancak “Hangi satışların eski, hangi satışların yeni kanuna tabi olduğu” konusu karmaşa yaratabilir. Eğer bir hisse satın aldıysanız veya hissedarı olduğunuz mülk başkasına satıldıysa; hak kaybına uğramamak için davanın hangi kanun dönemine girdiğinin tespiti hayati önem taşır.

Hak kaybına uğramamak, süreci doğru yönetmek ve emsal kararların sizin davanıza uygulanması için Öden Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.