Kira sözleşmelerinin en temel unsuru olan kira bedelinin ne zaman ödeneceği, hem kiracıların hem de kiraya verenlerin en çok merak ettiği konudur. Peki, kira ödeme zamanı sözleşmede belirtilmemişse kanun ne diyor? Bu rehberde, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ışığında kiranın yasal ödenme gününü ve zamanında ödenmemesinin hukuki sonuçlarını detaylıca inceliyoruz.

Yasal Kural: Kira Ödeme Zamanı (TBK Madde 314)

Kira bedelinin ne zaman ödeneceği, yani ifa zamanı, Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesinde net bir hiyerarşiye göre belirlenmiştir. Bu hiyerarşide öncelik her zaman tarafların anlaşmasındadır.

Öncelik Her Zaman Kira Sözleşmesindedir

Taraflar, imzaladıkları kira sözleşmesinde ödeme gününü serbestçe belirleyebilirler. Sözleşmede “kira her ayın 1’i ile 5’i arasında ödenir” veya “her ayın 15. günü ödenir” gibi net bir tarih belirtilmişse, bu hüküm kesin olarak geçerlidir. Kanundaki genel kural, ancak sözleşmede bu konuda bir hüküm yoksa devreye girer.

Sözleşmede Hüküm Yoksa: Ayın Sonu Kuralı

Eğer kira sözleşmesinde ödeme gününe dair bir madde yoksa, bu durumda doğrudan kanun hükmü uygulanır. TBK 314’e göre kiracı, kira bedelini “her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde” ödemekle yükümlüdür. Bu, uygulamada ayın son günü olarak kabul edilir.

Ödeme Şekli ve İspat Yükümlülüğü

Kirayı ödediğini ispat etme yükümlülüğü her zaman kiracıya aittir. Bu nedenle en güvenli ödeme yöntemi, banka havalesi veya EFT’dir. Gönderilen paranın açıklama kısmına “2025 Yılı Ağustos Ayı Kira Bedeli” gibi net bir not düşmek, gelecekteki olası bir uyuşmazlıkta kiracının elindeki en güçlü kanıt olacaktır. Elden yapılan ödemelerde ise, kiraya verenden mutlaka yazılı ve imzalı bir makbuz alınmalıdır.

Peki, Kira Zamanında Ödenmezse Ne Olur? (Bir Sonraki Adım)

Kiranın ödenme zamanını netleştirdikten sonra, en kritik soru gündeme gelir: Kiracı, belirlenen zamanda borcunu ödemezse kiraya verenin hakları nelerdir? Türk Borçlar Kanunu, kirasını ödemeyerek temerrüde düşen kiracıya karşı ev sahibine iki temel yasal yol sunmaktadır:

1. Yol: Temerrüt Nedeniyle Tahliye (İhtarname + İcra Takibi)

Bu, en sık kullanılan yöntemdir. Kiracı kira borcunu ödemediğinde, kiraya veren noter aracılığıyla bir ihtarname göndererek borcu ödemesi için en az 30 gün süre verir. Eğer kiracı bu süre içinde borcunu ödemezse, kiraya veren, bu ihtara dayanarak yetkili icra dairesinde tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Kiracıya gönderilen ödeme emrine rağmen borç yasal süresi içinde yine ödenmezse, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep edebilir.

Stratejik Not: İhtarname Atlanabilir mi?

Evet. Kiraya veren, noterden ihtarname çekerek vakit kaybetmek yerine, doğrudan icra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi de başlatabilir. Bu durumda, icra dairesi tarafından gönderilen ödeme emri, kanunen ihtarname yerine geçer. Ödeme emrini tebliğ alan kiracının borcunu ödemesi için yine 30 günlük yasal süresi vardır. Bu yöntem, süreci hızlandırmak adına daha pratiktir.

2. Yol: İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren için etkili bir diğer yol da budur. Eğer bir kiracı, aynı kira yılı içerisinde, kirayı zamanında ödemediği veya eksik ödediği için kendisine iki defa haklı ihtarname gönderilmesine neden olmuşsa, kiraya verenin tahliye davası açma hakkı doğar. Bu yöntemde, kiracının ihtardan sonra borcunu ödemiş olmasının bir önemi yoktur; önemli olan, bir kira döneminde iki kez bu duruma sebebiyet vermesidir. Kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.

Bu iki yasal yol, kiraya verenlere, kira borcunu ödemeyen kiracılara karşı kullanabilecekleri net ve güçlü seçenekler sunar.

Kira Ödeme Zamanı Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Kira bedeli banka hesabına yatırılırken açıklamaya ne yazılmalı?

En doğru ve ispat gücü en yüksek yöntem budur. Açıklama kısmına “2025 yılı Ağustos ayı kira bedeli” gibi net bir şekilde hangi aya ait olduğunu ve “kira bedeli” olduğunu belirten bir ifade yazılmalıdır. Bu, gelecekteki olası bir uyuşmazlıkta, yapılan ödemenin “kira borcu” için olduğunu kesin olarak kanıtlar.

Kira ödemesi resmi tatile veya hafta sonuna denk gelirse ne olur?

Kira borcunun son ödeme günü Cumartesi, Pazar veya başka bir resmi tatil gününe denk geliyorsa, Borçlar Kanunu gereği ödeme günü, tatili takip eden ilk iş gününün mesai saati sonuna kadar uzamış sayılır. Bu durumda kiracı temerrüde düşmüş olmaz.

Kirayı bir gün geciktirmek tahliye sebebi midir?

Tek seferlik ve bir günlük bir gecikme, doğrudan tahliye sebebi oluşturmaz. Ancak kiraya veren bu gecikme için size bir ihtarname gönderirse, bu “haklı bir ihtar” sayılır. Bir kira yılı içinde bu şekilde iki haklı ihtara sebep olursanız, kiraya veren kira yılının sonunda tahliye davası açma hakkı kazanır.

Ev sahibi kirayı elden istiyor ve makbuz vermiyorsa ne yapmalıyım?

Kiracının en temel haklarından biri, yaptığı ödeme karşılığında makbuz veya yazılı bir belge almaktır. Eğer ev sahibi bundan kaçınıyorsa, kirayı banka üzerinden “kira ödemesi” açıklamasıyla göndermeyi teklif edin. Bunu da kabul etmiyorsa, ispat sorunları yaşamamak için bir avukata danışarak ödeme yerinin belirlenmesi (tevdi mahalli tayini) davası açma gibi yasal yollara başvurabilirsiniz. Asla ispatlayamayacağınız bir ödeme yapmayın.

Evdeki bir sorun (rutubet, arıza vb.) nedeniyle kirayı ödememe hakkım var mı?

Hayır, böyle bir hakkınız yoktur. Kiracı, kiralanandaki bir ayıp veya eksiklik nedeniyle kirayı kendi kararıyla kesemez veya eksik ödeyemez. Bu durum, kiracıyı haksız duruma düşürür ve tahliye riskini doğurur. Yapılması gereken, önce sorunun giderilmesi için ev sahibine ihtarname çekmek, sorun giderilmezse mahkemeye başvurarak ayıbın kira bedelinden indirilmesini veya evin tahliyesini talep etmektir.

Kira Uyuşmazlıklarında Avukat Desteği | Öden Hukuk

Kiracı evden nasıl çıkarılır sorusunun cevabı, kanunda net usul kurallarına bağlanmıştır. İhtarname sürecinin doğru yönetilmesi ve tahliye davasının usulüne uygun açılması, hak kaybı yaşamamak için kritik öneme sahiptir. Öden Hukuk, bir kira hukuku avukatı olarak, hem kiraya verenlerin alacaklarını tahsil edip tahliye sürecini yönetmelerinde hem de haksızlığa uğradığını düşünen kiracıların haklarını savunmalarında profesyonel destek sağlamaktadır.