Hızlı Hukuki Cevap : Kira Ne Zaman Ödenir? (TBK m. 314)

Kira ne zaman ödenir sorusunun cevabında öncelik kira sözleşmesindedir. Kira bedeli, sözleşmede kararlaştırılan tarihte (örneğin her ayın 1’i ile 5’i arasında) ödenir. Eğer sözleşmede belirli bir gün yazılmamışsa; TBK m. 314 gereğince kira, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir. Ödeme gününün hafta sonuna veya resmî tatile rastlaması halinde ise TBK m. 93 uyarınca ödeme süresi tatili izleyen ilk iş günü mesai bitimine kadar kendiliğinden uzar. Kiranın 1 gün bile gecikmesi halinde kiraya veren haklı ihtar çekebilir veya Örnek No: 13 icra takibi başlatabilir.

Kira sözleşmelerinde taraflar arasında en sık uyuşmazlık konusu olan hususların başında kira bedelinin ne zaman ve hangi süreler içinde ödeneceği gelir. Ayın belirli bir gününde mi, ayın başında mı yoksa sonunda mı ödeme yapılacağı hem kiracının temerrüde düşmemesi hem de kiraya verenin yasal yollara başvurabilmesi bakımından hayati öneme sahiptir. Peki, kira sözleşmesinde açıkça bir ödeme tarihi belirtilmemişse kanun ne emreder? Kira ödeme günü hafta sonuna veya resmî tatile rastladığında ne yapılır?

Bu rehberde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ışığında kira ödeme zamanı kurallarını, gecikme halinde ev sahibinin başlatabileceği tahliye yollarını ve kiracıların dikkat etmesi gereken kritik süreleri inceliyoruz.

Yasal Kural: Kira Ne Zaman Ödenir ? (TBK Madde 314 Hiyerarşisi)

Kira bedelinin hangi zaman diliminde ödeneceği, yani ifa zamanı, Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesinde net bir yasal hiyerarşiye bağlanmıştır. Kanun koyucu bu hususta önceliği tarafların irade serbestisine tanımış, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise tamamlayıcı yasal kuralı devreye sokmuştur.

A. Öncelik Her Zaman Kira Sözleşmesindedir

Taraflar, imzaladıkları kira sözleşmesinde ödeme gününü diledikleri gibi serbestçe belirleyebilirler. Sözleşmede;

• “Kira bedeli her ayın 1’i ile 5’i arasında peşin olarak ödenir” veya

• “Kira bedeli her ayın 15. günü akşamına kadar kiraya verenin banka hesabına yatırılır”

şeklinde açık ve kesin bir vade kararlaştırılmışsa, bu hüküm taraflar için bağlayıcıdır. Kiracı bu tarihler arasında ödemeyi gerçekleştirmek zorundadır; aksi takdirde vadenin dolmasıyla birlikte başkaca bir ihtara gerek kalmaksızın temerrüt süreci başlayabilir.

B. Kira Sözleşmesinde Ödeme Günü Yazmıyorsa Yasal Kural: Ayın Sonu

Uygulamada sıklıkla karşılaşıldığı üzere, matbu kırtasiye sözleşmelerinde veya tarafların kendi aralarında tanzim ettiği sözleşmelerde ödeme gününün boş bırakıldığı görülmektedir. Sözleşmede gün yazmıyorsa kira ne zaman ödenir?

Bu durumda doğrudan TBK m. 314 hükmü uygulanır:

“Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.”

Dolayısıyla sözleşmede özel bir gün veya peşin ödeme şartı kararlaştırılmamışsa, kiracının kirayı ayın başında peşin ödeme yükümlülüğü yoktur. Kiracı, o aya ilişkin kira bedelini ilgili ayın son gününün mesai saati bitimine kadar ödeme hakkına sahiptir. Ev sahibi, ayın başında “Kira henüz yatmadı” gerekçesiyle kiracıyı temerrüde düşüremez veya icra takibi başlatamaz.

C. Ödeme Şekli ve İspat Yükümlülüğü

Hukukumuzda borcun ifa edildiğini, yani kira bedelinin ödendiğini ispat yükü tamamen kiracı üzerindedir. Hazine ve Maliye Bakanlığı tebliğleri uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında ödemelerin banka veya PTT kanalıyla yapılması yasal bir zorunluluktur.

Banka kanalıyla yapılan ödemelerde dekontun açıklama kısmının eksiksiz doldurulması ispat kolaylığı açısından şarttır. Açıklama kısmına yalnızca “kira” yazmak yerine, 2026 Yılı Ekim Ayı Kira Bedeli şeklinde hangi aya ait olduğu tereddütsüz biçimde belirtilmelidir. Elden ödeme yapılması halinde ise kiraya verenden imzalı, tarihli ve ödenen ayı gösteren yazılı bir makbuz alınması mecbūridir.

Kira Ödeme Günü Hafta Sonuna veya Resmî Tatile Denk Gelirse Ne Olur? (TBK m. 93)

Kira vadesiyle ilgili en çok merak edilen durumlardan biri, sözleşmede belirlenen son ödeme gününün Cumartesi, Pazar veya resmî tatil günlerine (bayram tatili, 1 Ocak, 29 Ekim vb.) rastlaması halidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 93. maddesi genel borç ilişkileri kapsamında bu duruma açık bir çözüm getirmiştir:

“İfa zamanı veya sürenin son günü, kanunlarda tatil olarak kabul edilen bir güne rastlarsa, kendiliğinden bu günü izleyen ve tatil olmayan ilk güne geçer.”

Bu yasal düzenleme uyarınca;

• Örneğin kira sözleşmesine göre kiranın her ayın 5’inde ödenmesi gerekiyorsa ve ayın 5’i Pazar gününe denk gelmişse, yasal ödeme süresi Pazartesi günü mesai saati bitimine kadar kendiliğinden uzar.

• Kiracı ödemesini Pazartesi günü mesai saatleri içinde gerçekleştirdiği takdirde temerrüde düşmüş sayılmaz.

• Kiraya veren, Pazar günü ödeme yapılmadı diye kiracı aleyhine icra takibi başlatamaz veya haklı ihtarname keşide edemez. Başlatılan bu tür takipler hukuka aykırı olup itiraz üzerine iptal edilir.

Kirayı 1 Gün Geciktirmek Tahliye Sebebi midir?

Kiracının kirayı belirlenen vadeden yalnızca 1 gün sonra ödemesi, halk arasında sanıldığı gibi ev sahibine doğrudan evi derhal tahliye ettirme hakkı vermez. Kiracının tahliyesi kanunda çok sıkı şekil ve usul şartlarına bağlanmıştır. Ancak 1 günlük gecikme, kiraya veren açısından iki kritik yasal hakkın doğumuna zemin hazırlar:

1. Haklı İhtar Doğurur: Kiraya veren, 1 günlük gecikme yaşandığı an noter aracılığıyla kiracıya ihtarnâme gönderebilir. Kiracı parayı ihtarnâme tebliğ edildikten sonra ödese dahi, gecikme vuku bulduğu için bu ihtarname geçerli bir “haklı ihtar” olarak kayda geçer.

2. İki Haklı İhtar Tuzağı: Bir kira yılı (dönemi) içerisinde, farklı aylara ait kira bedellerinin zamanında ödenmemesi sebebiyle kiracıya iki kez haklı ihtarnâme tebliğ ettirilirse; ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası açarak taşınmazın tahliyesini isteyebilir. Bu davada kiracının sonradan borcu ödemiş olması tahliyeyi engellemez.

(Detaylı bilgi ve Yargıtay kriterleri için: İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Şartları)

Kira Zamanında Ödenmezse Ne Olur? (Kira Ne Zaman Ödenir Kuralına Uyulmaması)

Kira bedeli sözleşmede kararlaştırılan günde veya kanuni vade olan ayın sonunda ödenmediği takdirde kiracı temerrüde düşer. Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu, borcunu ifa etmeyen kiracıya karşı mülk sahibine iki temel yasal mekanizma sunmaktadır:

1. Yol: Temerrüt Nedeniyle Tahliye ve Örnek No: 13 İcra Takibi (En Hızlı Yol)

Kiraya verenin hem birikmiş kira alacağını tahsil etmek hem de kiracıyı tahliye etmek için başvurduğu en etkili hukuki yol, yetkili İcra Dairesi kanalıyla başlatılan Örnek No: 13 Tahliye Talepli İcra Takibidir.

• Kiraya veren noterden ihtarname çekmekle vakit kaybetmeksizin doğrudan icra takibi başlatabilir.

• İcra müdürlüğü kiracıya Örnek 13 ödeme emri tebliğ eder.

• 30 Günlük Yasal Ödeme Mehili (TBK m. 315): Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun kiracıya tebligat tarihinden itibaren borcunu ödemesi için asgari 30 günlük süre tanır.

• Kiracı bu 30 günlük süre içerisinde kira borcunu faiz ve masraflarıyla birlikte icra dosyasına ödemezse; kiraya veren doğrudan İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kiracının taşınmazdan tahliyesini talep eder. Mahkeme yargılamayı dosya üzerinden hızlıca yürütür ve tahliye kararı verir.

(Sürecin işletilmesi ve itiraz yolları hakkında kapsamlı bilgi için: Kira Alacağı İcra Takibi ve Tahliye Rehberi)

2. Yol: Noter İhtarnamesi ile Temerrüt ve Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Dava

Kiraya veren icra takibi yerine noter kanalıyla kiracıya yazılı bir ihtarnâme göndererek ödenmeyen kira bedelinin 30 gün içinde ödenmesini, aksi halde kira sözleşmesinin feshedilerek tahliye davası açılacağını ihtar edebilir. 30 günlük sürede ödeme yapılmazsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde temerrüt nedeniyle tahliye davası ikâme edilir.

“Kira Ne Zaman Ödenir ?” Sorusu Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Kira bedeli banka hesabına yatırılırken açıklamaya ne yazılmalıdır?

Banka dekontları kiranın ödendiğini kanıtlayan en temel resmi belgedir. Açıklama kısmına mutlaka ödemenin yapıldığı dönem açıkça yazılmalıdır. Örneğin: 2026 Yılı Kasım Ayı Konut Kira Bedeli. Yanlış veya boş bırakılan açıklamalar, ev sahibinin parayı başka bir alacağına mahsup ettiğini iddia etmesine zemin hazırlayabilir.

Ev sahibi banka hesap numarasını (IBAN) kapatırsa veya elden ödeme dayatırsa ne yapılmalıdır?

Ev sahibinin kiracıyı temerrüde düşürmek kastıyla banka hesabını kapatması veya kasıtlı olarak IBAN vermekten kaçınması durumunda kiracı asla ödemeyi geciktirmemelidir. Kiracı derhal taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak Tevdi Mahalli Tayini (Ödeme Yeri Belirlenmesi) talebinde bulunmalı ve mahkemenin belirleyeceği PTT veya mahkeme veznesi hesabına kirayı süresinde yatırmalıdır.

Evdeki bir arıza veya masraf (kombi, su tesisatı vb.) gerekçe gösterilerek kira ödemesi geciktirilebilir mi?

Hayır. Kiracının, taşınmazdaki ayıpları veya masrafları kendi takdiriyle kiradan kesme ya da kirayı ödememe gibi bir yasal hakkı yoktur. Bu durum kiracıyı doğrudan temerrüde düşürür ve tahliyesine neden olur. Yapılması gereken, ayıbın giderilmesi için kiraya verene süre tanımak, masrafı usulüne uygun şekilde karşılayıp yasal yollardan talep etmektir. (Ayrıca bakınız: Kombi Arızasını Kiracı mı Ev Sahibi mi Öder?)

Kira Hukuku Uyuşmazlıklarında Avukat Desteği | Öden Hukuk

Kira bedelinin ödenme zamanının tespiti, temerrüt ihtarnamelerinin usulüne uygun tebliği ve tahliye talepli icra takiplerinde sürelerin takibi son derece teknik ve hak düşürücü kurallara bağlıdır. Yapılacak tek bir usul hatası (örneğin 30 günlük sürenin dolması beklenmeden dava açılması veya tatil günlerinin yanlış hesaplanması), aylar süren davaların usulden reddedilmesine ve ciddi yargılama giderlerine yol açmaktadır.

Öden Hukuk & Arabuluculuk Bürosu, kira uyuşmazlıklarının dava şartı arabuluculuk ve mahkeme aşamalarında hem mülk sahiplerine hem de kiracılara profesyonel hukuki danışmanlık ve dava vekilliği hizmeti sunmaktadır. Dosyanızın incelenmesi ve randevu talepleriniz için büromuzla doğrudan iletişime geçebilirsiniz.

Önemli Yasal Uyarı: Bu içerik yalnızca genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup somut olaylara dair hukuki mütalaa veya avukatlık tavsiyesi niteliği taşımaz. Her kira ilişkisinin ve uyuşmazlığının kendi özel şartları doğrultusunda yetkin bir gayrimenkul avukatı marifetiyle değerlendirilmesi tavsiye olunur.