Ev sahiplerinin kimi zamanlar kendileri veya yakınları için kiraya verdikleri konutlara ihtiyacı doğabilmekte, bu “ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye” talep edilebilmektedir. Bu ihtiyaca istinaden sadece ev sahibinin beyanı yetmemekte, bu hak kullanılırken bazı bildirim ve sürelere uyulması gerekmektedir.

Öden Hukuk Bürosu – Bilgi ve Randevu için

• Reşit Galip Cd. Gölgeli Sk. No:12/2 Çankaya Ankara
• +90 506 433 91 42
• bilgi@odenhukuk.com

ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre, kiraya verenin, kendisi, eşi, altsoyu (çocukları ve torunları), üstsoyu (anne- babası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kiraya verdiği taşınmazı kullanma zorunluluğu varsa, kanundaki sürelere uyularak kira sözleşmesi sonlandırılabilir.

Bu hakkını belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde, belirsiz süreli sözleşmelerde de fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak yani 6 aylık fesih döneminin bitiminden 3 ay önce bildirim, kiracıya ulaşacak şekilde bildirim yaparak, kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açacağı dava yolu ile kullanabilir.

Mülk sahibinin gereksinimi kavramı nedir? 

Mülk sahibinin gereksinimi kavramı çok geniş bir kavram olup, gereksinimin neler olabileceği kanunda düzenlenmemiş, yargı kararlarıyla oluşturulmuştur. Kiraya verenin kendisi kirada oturuyor olabilir, kendi konutunda oturmak isteyebilir, kiraya verenin kendi yakınının yanında otururken kendi konutunda oturmak istemesi ve oturmaya hakkı olduğu yargı kararlarında kabul edilmiştir. Ancak kiraya verenin sadece kirada oturuyor olması, kendi konutuna ihtiyacı bulunduğu için yeterli gerekçe olarak sayılmamış, konuta aynı zamanda ihtiyacı olması ve bu ihtiyacı ispat etmesi istenilmiştir.

• Mülk sahibinin sağlık durumunun kendi konutunda oturmayı gerektirmesi yeterli bir neden sayılmış, yaşlı, felçli, bakıma muhtaç mülk sahibinin oturduğu konutun çocuklarının oturdukları evlere yakınlığı yeterli neden sayılmıştır.
• Mülk sahibinin evlenmek üzere olması, nişanlanmış olması tek başına konuta ihtiyaç için yeterli sayılmamış, evlenme için somut bir takım hazırlıkların yapılmış olması girişimlerde bulunulmuş olması aranmıştır.
• Oturulan konutun iş yerine uzaklığı, çocukların okuluna uzaklığı gerekçe olarak kabul edilmemiş olsa da, küçük çocukların okuluna uzak olması bazı yargı kararlarında kabul görmüştür.
• Mülk sahibinin oturduğu evdeki koşullarının değişmesi, evlenmesi, çocuk sahibi olması, mevcut taşınmazın mülk sahibinin koşulları konusunda yetersiz kalması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye için makul gerekçeler olarak kabul görmüştür.
• Mülk sahibinin oturduğu evin kendi evine göre daha güvensiz olması ve bu iddianın ispat edilmiş olması da ihtiyaç nedeniyle tahliye için makul neden sayılmıştır.
• Yazlık konutta oturma isteğine dayanan ihtiyaç iddiası da, yazlığın sürekli konutun uzantısı olması nedeniyle, kiralanan yerin yazlık olarak kullanılabilme özellikleri mevcut ise, ihtiyaç nedeniyle tahliye sebebi olarak kabul görmüştür.

Birden fazla taşınmazı olan mülk sahibinin dilediği taşınmazın boşaltılmasını isteme hakkı vardır. Taşınmazlar arasında ihtiyacın niteliğine göre tercih yaparak tahliyesini talep etme hakkı mülk sahibindedir.

İhtiyacın samimi olması nedir? 

Açılacak ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında aranacak en önemli koşul, mülk sahibinin ihtiyacının samimi olması ve bu ihtiyacın ispat edilmiş olmasıdır. İhtiyacın ispatı ise tanık dahil her türlü delille yapılabilmektedir. İhtiyacın ne şekilde samimi sayılmayabileceği ise yine olaydan olaya değişkenlik göstermektedir. Bunlara örnek olarak şu kararlar gösterilebilir:

• Henüz ihtiyaç doğmadan ( evlenen çocuğunun oturacağı gerekçesiyle tahliye talep edilmesi ancak evlenen çocuğun askerde olması) tahliye talep edilmesi.
• Çocuğun nişanlanması ancak dava devam ettiği sürede de çocuğun evlenmemiş olması
• Mülk sahibinin lojmanda oturuyor olması ve çıkması hususunda bir zorlama olmamasına rağmen ihtiyaç nedeniyle tahliye talep etmesi.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılmalıdır? İhtarnameye gerek var mı? 

• Belirli süreli sözleşmelerde kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde davayı açmak gerekir. Daha öncesinde veya bu 1 ay içerisinde sözleşmenin yenilenmeyeceği ve taşınmaza ihtiyacın olduğu hususu kiracıya ihtar edilmişse, bu bildirimi izleyen kira dönemi sonuna kadar tahliye davası açılabilir.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde kira dönemi ki ayrı 6 aylık dönem olarak ayrılır. Her bir 6 aylık dönemin bitimine en geç 3 ay kala fesih bildiriminin kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir. Bunun akabinde de 6 aylık dönemin sonundan itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasının açılması gerekir.