Emlak Komisyon Sözleşmesinde Cayma Hakkı Var mı?

Emlak komisyon sözleşmesi cayma konusu, emlak alım satım sürecinde taraflar arasında en çok sorun yaşanan alanlardan biridir. Özellikle satış ya da kiralama gerçekleşmeden önce taraflardan birinin vazgeçmesi durumunda, emlakçının komisyon talep edip edemeyeceği sıkça merak edilir. Bu yazımızda, emlak komisyon sözleşmesinde cayma hakkı olup olmadığını ve bunun hukuki sonuçlarını detaylı şekilde ele alıyoruz.

Emlak Komisyon Sözleşmesi Nedir?

Emlak komisyon sözleşmesi, bir emlak danışmanının belli bir taşınmazın satışı veya kiralanması için alıcı ya da kiracı bulmayı taahhüt ettiği ve bu hizmet karşılığında belirli bir ücret (komisyon) aldığı bir simsarlık sözleşmesidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesinde düzenlenen bu sözleşme, genellikle yazılı olarak yapılır ve satıcı ile emlakçı arasındaki yükümlülükleri belirler.

Taraflardan Biri Sözleşmeden Vazgeçerse Ne Olur?

Eğer taraflardan biri (örneğin mal sahibi), taşınmazı emlakçı ile anlaştıktan sonra kendi imkânlarıyla satmaya karar verirse veya satıştan vazgeçerse, emlak komisyon sözleşmesine göre bazı hukuki sonuçlarla karşılaşabilir.
Ancak burada önemli olan nokta, emlakçının gerçek anlamda bir hizmet sunup sunmadığıdır.

Emlak Komisyon Sözleşmesinde Cayma Hakkı Var mı?

Genel olarak, satış veya kiralama gerçekleşmeden önce sözleşmeden caymak mümkündür. Ancak bu durum, emlakçının o ana kadar yaptığı hizmetlerin kapsamına göre değerlendirilir.

Eğer emlakçı aktif şekilde ilan vermiş, müşteri bulmuş ve tarafları bir araya getirmişse; bu durumda sözleşmeden cayılması halinde dahi komisyon talep edebilir.

Cayma Hakkı Hangi Şartlarda Kullanılabilir?

Sözleşmeden caymak isteyen tarafın dikkat etmesi gereken bazı kriterler:

• Cayma, yazılı ve açık bir şekilde yapılmalı

• Emlakçı henüz hizmet sunmamış olmalı

• Sözleşmede tek yetkili maddesi varsa, cayma sınırlı olabilir

• Hizmet sunumu başladıysa, cayma hakkı sınırlı hale gelir

Özellikle “tek yetkili sözleşmelerde, satış/kiralama yapılsa da yapılmasa da komisyon talep hakkı doğabilir.

 Sözleşme Yoksa Komisyon Ödenir mi?

Eğer taraflar arasında yazılı bir sözleşme yoksa, emlakçının komisyon talep edebilmesi için şu şartlar aranır:

• Hizmetin gerçekten sunulmuş olması

• Mal sahibinin, emlakçı sayesinde müşteriyle buluşmuş olması

• Bu durumun belge ile ispat edilebilir olması.

Yetkilendirme Sözleşmesi Zorunluluğu:

Yönetmelik, emlak komisyon sözleşmesini “Yetkilendirme Sözleşmesi” olarak adlandırır ve bu sözleşmenin yapılmasını bir zorunluluk olarak düzenler. Yönetmeliğin 14. maddesine göre, taşınmaz ticaretine yönelik tüm hizmetler (alım-satım veya kiralamaya aracılık) iş sahibi (mülk sahibi veya alıcı/kiracı) ile yetki belgesine sahip emlak işletmesi arasında yazılı şekilde yapılacak bir yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verilir.

Sözleşmenin İçeriğine İlişkin Detaylı Şartlar:

Yönetmelik, Borçlar Kanunu’ndan farklı olarak, bu yazılı sözleşmede nelerin bulunması gerektiğini de ayrıntılı olarak listeler. Yetkilendirme sözleşmesinde asgari olarak şu bilgilerin yer alması zorunludur:

• İşletmenin ve İş Sahibinin Bilgileri: Yetki belgesi numarası, unvan, iletişim bilgileri, sorumlu emlak danışmanının adı ve imzası.

• Hizmet Bedeli: Alım-satım işlemlerinde satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünden, kiralama işlemlerinde ise KDV hariç bir aylık kira bedelinden fazla olamayacağı açıkça belirtilir. Bu bedelin nasıl paylaşılacağı da (genellikle alıcı ve satıcı arasında eşit olarak) kararlaştırılabilir.

• Sözleşmenin Süresi: Sözleşmenin ne kadar süreyle geçerli olacağı belirtilmelidir.

• Taşınmaza İlişkin Bilgiler: Tapu kaydı, imar ve yapı kullanım izin durumu, cinsi, adresi, büyüklüğü gibi taşınmaza ait detaylı bilgiler.

• Yetkiler ve Yükümlülükler: Tarafların hak ve sorumlulukları net bir şekilde ifade edilir.

“Taşınmaz Gösterme Belgesi”nin Durumu:

Yönetmelik, “taşınmaz gösterme belgesi”ni de düzenler. Bu belge karşılığında bir ücret talep edilemez. Ancak bu belge, yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde alıcının emlakçıyı aradan çıkararak doğrudan mülk sahibinden alım/kiralama yapması durumunda, emlakçının hizmet bedeline hak kazandığını ispatlayan önemli bir delil niteliği taşır.

Cayma Durumunda Emlakçı Komisyonu için Dava Açabilir mi?

Evet. Eğer emlakçı, taşınmazın tanıtımını yapmış, müşteri bulmuş veya tarafları bir araya getirmişse; cayma durumunda emlakçı komisyonu için; dava açarak komisyon talep edebilir.
Ancak bu durumda emlakçının hizmet sunduğunu, katkı sağladığını delillerle ispatlaması gerekir.

Sonuç: Emlak Komisyon Sözleşmesinde Cayma Hakkı

Sonuç olarak;

• Emlak komisyon sözleşmesinde cayma hakkı vardır, ancak bu hak sınırsız değildir.

• Eğer emlakçı fiilen hizmet sunmuşsa, cayma durumunda emlakçı komisyonu için; talepte bulunabilir.

 Bu konuda uyuşmazlık yaşayan mal sahiplerinin ya da alıcıların, hukuki danışmanlık alarak süreci yürütmesi önerilir.

Yargıtay
Dairesi: 13. Hukuk Dairesi
Esas No: 2015/ 35978
Karar No: 2018 / 873
Karar Tarihi: 29.01.2018

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalı ile aralarında gayrimenkul satış cayma tazminatı protokolü bulunduğunu, protokol gereğince davalının taşınmazının dava dışı …. 525.000,00 TL bedelle satılmasına ilişkin olarak anlaşmaya varıldığını, tellallık hizmetini yerine getirdiğini ancak davalının haksız yere sözleşmeyi feshettiğini ileri sürerek gayrimenkul satış bedeli üzerinden % 6 komisyon bedeli olan 37.170 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile; cezai şart ve komisyon bedeli toplamı olan 29.085.00 TL’nin davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, tellallık sözleşmesi gereği kararlaştırılan komisyon ücretinin tahsili istemine ilişkin olup davacı, davalı ile aralarında imzalanan gayrimenkul satış cayma tazminatı protokolü gereğince tellallık hizmetini yerine getirdiğini ancak davalının haksız yere sözleşmeyi feshettiğini ileri sürerek sözleşmede kararlaştırılan komisyon bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı ise davacı ile aralarındaki sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğunu, davacının aracı olduğu sözleşmenin alıcı tarafı olan dava dışı ..’nun satış bedelini tamamlayamaması nedeniyle sözleşmeyi feshederek taşınmazın kendi bulduğu kişiye sattığını savunarak davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Taraflar arasında “gayrimenkul Satış Cayma Temsilcilik ve Komisyon Sözleşmesi” imzalandığı, davacının iş bu sözleşme ile davalının taşınmazının satışına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu kapsamda taraflar arasında, davacının taşınmazının 525.00.00 TL bedelle dava dışı …’na satılmasına ilişkin olarak “gayrimenkul Satış Ve Cayma Tazminatı Protokolü” düzenlendiği ancak davalı yanca protokol gereği yerine getirilmeyerek sözleşmenin feshedildiği dosya kapsamı ile sabittir. Somut olayda uyuşmazlık, davalının akdi feshetmekte haklı olup olmadığı ve buna göre davacının ücrete hak kazanıp kazanmadığı noktasında toplanmaktadır. Hal böyleyken Mahkemece, öncelikle feshin haklı bir nedene dayanıp dayanmadığının tespit edilerek hasıl olacak sonuca göre sözleşme şartları değerlendirilerek davacının ücrete hak kazanıp kazanmadığının belirlenmesi gerekirken Mahkemece, açıklanan hususlar göz ardı edilerek davalının akdi fesih nedenleri üzerinde durulmadan eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz edilen hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, HUMK’nun 440/I maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 29/01/2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.

“Alıcıyı Kendisi Bulan Mal Sahibi Emlakçı Komisyonu Öder mi?” konulu yazımıza buradan ulaşabilirsiniz. 

İlgili mevzuatı buradan görüntüleyebilirsiniz.