Ev sahiplerinin emlak ofisleriyle çalışırken en çok tereddüt ettiği sorular şunlardır : “Emlakçıyla sözleşme imzaladım ama evi kuzenime, komşuma veya kendi bulduğum bir alıcıya satarsam yine de komisyon ödemek zorunda mıyım?” “Emlakçıya verilen evi kendim satarsam ? ”

Cevap, imzaladığınız sözleşmenin “Tek Yetkili (Münhasır)” olup olmadığına göre tamamen değişir. Bazen hiç ödemezsiniz, bazen de evin satış bedelinin %6’sına varan ağır tazminatlarla karşılaşabilirsiniz.

Öden Hukuk olarak bu rehberde, “Emlakçıdan habersiz ev satmak” isteyenlerin bilmesi gereken hukuki riskleri ve Yargıtay’ın 2026 yılı itibarıyla konuya bakışını inceliyoruz.

1. Emlakçıya Verilen Evi Kendim Satarsam Ne Olur?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, emlakçılık (simsarlık) sözleşmelerini iki ana kategoriye ayırır. Durumunuz hangisine uyuyorsa, sonucunuz o olacaktır:

A) Sözleşmeniz “Basit Simsarlık Sözleşmesi” İse:

Eğer sözleşmede emlakçıya “Tek Yetki” verilmediyse veya sözleşme sözlü yapıldıysa;

• Alıcıyı tamamen kendi çabanızla (emlakçının ilanı, afişi veya portföyü olmadan) bulduysanız, emlakçıya komisyon ödemek zorunda değilsiniz.

• Burada kilit nokta “İlliyet Bağı”dır. Emlakçı, “Bu alıcıyı ben buldum veya benim sayemde evi gördü” diyemiyorsa, ücret talep edemez.

B) Sözleşmeniz “Tek Yetkili (Münhasır)” İse:

Sözleşmede “Taşınmazın satışı konusunda tek yetkili … Emlak ofisidir” veya “Mal sahibi, taşınmazı kendisi satsa dahi komisyonun tamamını ödemeyi kabul eder” şeklinde bir madde varsa durum değişir.

• Bu durumda alıcıyı siz de bulsanız, babanızın oğluna da satsanız, emlakçı hiçbir çaba sarf etmese bile sözleşmedeki komisyon bedelini (ve varsa cezai şartı) ödemek zorunda kalırsınız.

• Yargıtay, tacir olmayan (sıradan vatandaş) satıcılar için bu maddeleri bazen “Haksız Şart” sayabilse de, genel kural sözleşmeye sadıktır.

2. “Emlakçıyı Aradan Çıkarmak” (Bertaraf Etmek) Nedir?

En çok yapılan hata ve en büyük risk buradadır. Eğer bir alıcı, evi önce emlakçı vasıtasıyla gezip, sonra emlakçıya komisyon ödememek için “Gel seninle dışarıda anlaşalım, emlakçıyı aradan çıkaralım” diyerek doğrudan mal sahibiyle masaya oturursa; buna hukukta “Emlakçının Devre Dışı Bırakılması (Bertaraf Edilmesi)” denir.

Bu durumda sözleşme olmasa bile Yargıtay çok katıdır:

• Emlakçı, evi o kişiye gösterdiğini (Yer Gösterme Belgesi, WhatsApp yazışması, kamera kaydı vb.) ispatlarsa, hem alıcıdan hem satıcıdan tam komisyonunu yasal faiziyle alır.

• Ayrıca bu eylem “dürüstlük kuralına aykırı” olduğu için mahkeme masrafları da üzerinize kalır.

3.Emlakçıya Verilen Evi Kendim Satarsam: Yargıtay Kararı 

Kullanıcılarımızın sıkça sorduğu “Mahkeme ne diyor?” sorusuna, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin net bir kararıyla cevap verelim.

Olay: Emlakçı bir alıcı bulur. Alıcı evi beğenir ancak komisyon ödememek için vazgeçmiş gibi yapar. Daha sonra tapuda evi, alıcının şirket ortağı veya yakını satın alır. Emlakçı dava açar. Yerel Mahkeme: “Fatura ve resmi bağ yok” diyerek davayı reddeder. Yargıtay Kararı (2018/1184 K.): Yargıtay, şekilciliğe takılmamak gerektiğini belirtir. Eğer evi alan kişi ile emlakçının getirdiği kişi arasında organik bağ (akrabalık, ortaklık, iş arkadaşlığı) varsa ve satış emlakçının çabası sonucu gerçekleşmişse, komisyon ödenmelidir.

Öden Hukuk Yorumu: Yani, “Evi ben almadım, eşim aldı” veya “Şirketim aldı” demek sizi komisyon ödemekten kurtarmaz.

4. Alıcıyı Kendisi Bulan Mal Sahibi Komisyon Ödememek İçin Ne Yapmalı?

Eğer alıcıyı gerçekten siz bulduysanız ve emlakçının emeği geçmediyse, şu adımları izlemelisiniz:

1. Sözleşmeyi Kontrol Edin: “Münhasır / Tek Yetkili” ibaresi var mı? Varsa, sözleşme süresinin bitmesini beklemeniz gerekebilir.

2. Kanıtlayın: Alıcının emlakçının ilanından gelmediğini, sizin kişisel çevrenizden veya kendi ilanınızdan geldiğini ispatlayacak verileri (mesajlaşma tarihleri vb.) saklayın.

3. Dürüst Olun: Emlakçıyı aradan çıkarmak amacıyla değil, gerçekten kendi imkanınızla satış yaptığınızı emlakçınıza noter kanalıyla veya yazılı olarak bildirin.

5. Emlakçıya Verilen Evi Kendim Satarsam Hakkında SSS

Emlakçıdan habersiz ev satmak suç mu?

Hayır, bu bir “suç” (ceza davası konusu) değildir; ancak “sözleşmeye aykırılık” nedeniyle tazminat ödemenizi gerektiren hukuki bir sorundur.

Emlakçı sözleşmesi iptal edilebilir mi?

Süreli sözleşmelerde süre bitimi beklenmelidir. Ancak emlakçı görevini ihmal ediyorsa (hiç ilan girmediyse, telefonlara bakmıyorsa) “haklı nedenle fesih” ihtarnamesi çekilerek sözleşme sonlandırılabilir.

Alıcı komisyon vermemek için beni arıyor, ne yapmalıyım?

Eğer o alıcıya evi daha önce emlakçınız gösterdiyse, teklifi reddedin. Çünkü emlakçınız bunu tespit ettiğinde (“Yer Gösterme Belgesi” ile), o komisyonu sizden de talep edebilir.

Sonuç ve Avukat Desteği

“Emlakçıya verilen evi kendim satarsam ne olur?” sorusunun cevabı, attığınız imzada gizlidir. Eğer emlakçınız size İcra Takibi başlattıysa veya ağır bir Cezai Şart talebiyle karşı karşıyaysanız, ödeme yapmadan önce mutlaka bir Gayrimenkul Avukatı ile görüşerek sözleşmenizi inceletin. Çoğu zaman, matbu sözleşmelerdeki haksız şartlar nedeniyle borçtan kurtulmak mümkündür.

Öden Hukuk, Ankara merkezli ofisinde gayrimenkul hukukundaki tecrübesiyle yanınızdadır. Emlak sözleşmenizin incelenmesi, komisyon davaları ve tapu süreçlerindeki tüm hukuki sorunlarınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.