Emlakçı Sözleşmesinden Cayma ve Komisyon Bedeli : Yargıtay Kararları (2026)
Gayrimenkul alım satım sürecinde “imzalar atıldıktan sonra vazgeçmek” sık yaşanan bir durumdur. Ancak emlakçı ile yapılan satış sözleşmesinden cayma, tarafları ciddi maddi yükümlülüklerle karşı karşıya bırakabilir.
Peki, emlakçıya imza verdikten sonra ev sahibi satmaktan vazgeçerse veya alıcı evi almaktan cayarsa ne olur? Cayma durumunda emlakçı komisyonu ödenmek zorunda mıdır?
Bu rehberde; Türk Borçlar Kanunu ve 2026 tarihli güncel Yargıtay kararları ışığında haklarınızı inceliyoruz.
Kritik Hukuki Uyarı: Emlakçı sözleşmesinden haksız cayma veya emlakçıyı aradan çıkarma durumunda tüketiciler aleyhine yazılan fahiş cezai şartlar, Yargıtay ve BAM kararları uyarınca hakim tarafından resen (kendiliğinden) indirilmek zorundadır. Yargı uygulamasında tüketici borçlular için bu indirim oranı genellikle %30, %50 oranında tenkis şeklinde gerçekleşmektedir. Ancak borçlu tacir sıfatına sahipse, kural olarak fahişlik sebebiyle indirim talep edemez.
Emlak Komisyon Sözleşmesi Nedir?
Emlak komisyon sözleşmesi (Simsarlık Sözleşmesi), bir emlak danışmanının belli bir taşınmazın satışı veya kiralanması için alıcı ya da kiracı bulmayı taahhüt ettiği ve bu hizmet karşılığında belirli bir ücret (komisyon) aldığı sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesine göre bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için mutlaka yazılı yapılması şarttır.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik Yasal Komisyon Sınırları
| İşlem Türü | Yasal Üst Sınır (Yönetmelik m. 20) | Hak Kazanma Zamanı |
| Alım – Satım İşlemleri | Satış bedelinin KDV hariç en fazla %4’ü (Alıcı ve satıcıdan %2+%2 şeklinde). | Taşınmaz alım satımının tapuda tescil edilmesiyle. |
| Kiralama İşlemleri | Kira bedelinin KDV hariç en fazla bir aylık tutarı. | Kira sözleşmesinin kurulmasıyla. |
| Sınırın Aşılması Durumu | Bu oranların üzerinde kararlaştırılan sözleşme hükümleri aşan kısım yönünden tamamen geçersizdir. | – |
Emlakçı Sözleşmesinden Cayma Hakkı ve Şartları
Kullanıcıların en çok merak ettiği “Emlak komisyon sözleşmesinde cayma hakkı var mı?” sorusunun cevabı şudur: Evet, taraflar sözleşmeden her zaman cayabilir. Ancak bu caymanın “bedelsiz” olacağı anlamına gelmez.
Eğer emlakçı üzerine düşen görevi yapmış, ilan vermiş, müşteri bulmuş ve tarafları bir araya getirmişse; haksız yere cayma durumunda komisyon bedelini ve varsa cezai şartı talep etme hakkı doğar.
Emlakçı Sözleşmesi Kaç Ay Geçerlidir? Süre Sınırı ve Yenilenme
Sözleşmelerde sıkça rastlanan “Süre bitiminde taraflar yazılı fesih bildiriminde bulunmazsa sözleşme aynı süreyle yenilenir” maddesi, tüketicileri süresiz bir risk altında bırakamaz. Güncel literatür ve yargı kararları uyarınca, sözleşme süresi bittikten sonra emlakçının ücret talep etme hakkı dürüstlük kuralı kapsamında “makul bir süreyle” sınırlıdır. Süre bitiminden aylar sonra, emlakçının hiçbir katkısı olmaksızın yapılan satışlarda cezai şart veya komisyon talep edilmesi hukuka aykırıdır.
Sözleşmeyi İmzalayan Kişinin Tapu Sahibi Olmaması Durumu
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihatlarına göre, simsarlık sözleşmesini imzalayan iş sahibinin mutlaka taşınmazın maliki olması zorunlu değildir. Taşınmazın elbirliği mülkiyetine tabi olması, hissedarların veya eşin imza eksikliği sözleşmeyi tamamen geçersiz kılmaz. Sözleşmeye imza atan kişi, malik olmasa dahi şahsen borç altına girer ve haksız cayma durumunda cezai şarttan bizzat sorumlu tutulur.
Cezai Şart Davalarında İcra İnkar Tazminatı Engeli
Emlakçıların haksız cayma veya saf dışı bırakma iddiasıyla başlattığı icra takiplerine yapılan itirazlar neticesinde açılan “İtirazın İptali” davalarında çok kritik bir usul kuralı mevcuttur: Emlakçı sözleşmesindeki cezai şart alacağı, yargılamayı ve hakimin tenkis (indirim) takdirini gerektirdiğinden ötürü “likit” (belirli) bir alacak değildir. Bu nedenle, borca itiraz eden vatandaş aleyhine ayrıca %20 icra inkar tazminatına hükmedilemez.
Emlakçı Sözleşmesinden Cayma Halinde Cezai Şart
Sözleşmelerde genellikle “Vazgeçen taraf, hem kendi payını hem de karşı tarafın komisyonunu öder” şeklinde bir madde bulunur. Yargıtay, bu tür maddeleri ilkesel olarak geçerli kabul eder.
Ancak burada vatandaş lehine çok önemli bir “İndirim Hakkı” vardır: Eğer borçlu tacir değilse (yani evini satan veya alan sıradan bir vatandaşsa), mahkeme sözleşmede yazan cayma bedelini “fahiş” bulursa, TBK m. 182/son uyarınca bu bedelde indirim yapmak zorundadır.
Önemli: Emlakçı henüz hiçbir hizmet vermemişken (ilan çıkmamış, müşteri getirmemiş) sözleşmeden cayarsanız, emlakçının ücret talep etmesi dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir.
Emlakçıyı “Saf Dışı Bırakma” (Aradan Çıkarma) Durumu
Merak edilen bir diğer konu; emlakçıyı aradan çıkararak mal sahibiyle doğrudan anlaşmaktır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre; emlakçı sayesinde bir araya gelen taraflar, sonradan emlakçıyı devre dışı bırakıp (saf dışı bırakarak) tapuda satış yaparlarsa, sözleşmedeki komisyon bedelini ve cezai şartı ödemek zorundadırlar.
Emlakçıyı aradan çıkararak mülkü kendi imkanlarınızla, tanıdıklarınıza veya emlakçının bulmadığı bağımsız bir alıcıya satmanız durumunda komisyon ödeyip ödemeyeceğiniz, imzaladığınız sözleşmenin türüne göre değişmektedir. Bu konudaki tüm yasal sınırları ve haklarınızı öğrenmek için Emlakçıya Verilen Evi Kendim Satarsam Komisyon Öder Miyim? başlıklı detaylı incelememize göz atabilirsiniz.
Emlakçı Sözleşmesinden Cayma Bedeli BAM ve Yargıtay Kararları (2026 Güncel)
Öden Hukuk olarak, 2018 tarihli eski kararlar yerine, güncel yargılamaya ışık tutan en yeni içtihatları derledik:
1. Sözleşme Yazılı Değilse Geçersizdir
Ankara BAM 22. Hukuk Dairesi (E. 2021/443, K. 2024/144): Taşınmaz simsarlığı sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz. Yazılı sözleşme yoksa veya imza eksikse, emlakçı cezai şart veya komisyon talep edemez.
2. Cezai Şartta İndirim (Tenkis) Zorunluluğu
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2023/3069, K. 2024/2718): Taraflardan biri tüketici ise, sözleşmedeki cayma cezası (örneğin %6 komisyonun tamamı) fahiş görülebilir. Hakim, hakkaniyete göre bu bedelde indirim yapmalıdır.
3. “Haksız Vazgeçme” Şartı
İstanbul BAM 13. Hukuk Dairesi (E. 2020/1492, K. 2022/1888): Vazgeçmenin haklı bir nedene (örneğin banka kredisinin çıkmaması veya taşınmazda gizli ayıp olması) dayanması durumunda, cezai şart ödenmeyebilir.
Emlakçı Sözleşmesi Hak, Sorumluluk ve Risk Yönetim Tablosu
| Hukuki Kriter / Problem | Yasal Zemin & Güncel Karar Esası | Müvekkil / Vatandaş Lehine Kritik Hak |
| Yazılı Şekil Şartı | TBK m. 520 uyarınca simsarlık sözleşmesi yazılı yapılmalıdır. Yazılı şekil ispat değil, geçerlilik şartıdır. | Sözleşme yazılı değilse veya sadece tek taraflı imza varsa, emlakçı hiçbir hak talep edemez. |
| Emlakçıyı Saf Dışı Bırakma | Emlakçının hazırladığı zeminle tarafların haricen anlaşması durumunda sözleşmedeki tam ücret ve cezai şart geçerlidir. | Ücret için emlakçının o kişiye hizmet verdiğini ve taşınmazı gösterdiğini (yer gösterme zaptı vb.) ispatı şarttır. |
| Sözleşme Süresi ve Yenilenme | Sözleşmede “fesih bildirilmedikçe yenilenir” maddesi varsa ve yazılı fesih yoksa, yenilenen dönemdeki satışlar da komisyon doğurur. | Süre bitimi sonrasındaki satışlarda emlakçının hakkı dürüstlük kuralı kapsamında “makul süreyle” sınırlıdır. |
| Taşınmaz Malikinin Durumu | Simsarlık sözleşmesini imzalayan kişinin mutlaka tapu maliki olması şart değildir, malik olmayan iş sahibi de taraf olabilir. | Paylı/elbirliği mülkiyette diğer hissedarların veya eşin imza eksikliği, sözleşmeyi imzalayan iş sahibinin şahsi sorumluluğunu kaldırmaz. |
| Cezai Şartta İndirim (Tenkis) | Tüketiciler için fahiş cezalar TBK m. 182/3 ve TKHK m. 5 uyarınca resen tenkise tabidir. | Mahkemeler tüketici işlemlerinde cezai şarttan %30 ile %50 arasında hakkaniyet indirimi uygulamaktadır. |
| İcra İnkar Tazminatı Engeli | Emlakçı sözleşmesindeki cezai şart alacağı, yargılamayı ve hakimin tenkis takdirini gerektirdiğinden “likit” (belirli) değildir. | Emlakçının başlattığı takibe itiraz ederseniz, aleyhinize ayrıca %20 icra inkar tazminatına hükmedilemez. |
Hayır, geçersiz kılmaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihatlarına göre, simsarlık sözleşmesini imzalayan kişinin mutlaka taşınmazın maliki olması zorunlu değildir. Malik olmayan bir iş sahibi veya hissedarlardan yalnızca biri de sözleşmeye taraf olarak şahsen borç altına girebilir. Dolayısıyla, “tapu benim üzerime değildi” veya “diğer hissedarların (eşimin) imzası eksikti” gerekçesi, sözleşmeye imza atan kişinin cezai şart ve komisyon sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Engellemez. Emlakçının tarafları bir araya getirmesinden, taşınmazı göstermesinden (yer gösterme tutanağı) sonra tarafların emlakçıyı devre dışı bırakarak haricen veya kendi aralarında sulh anlaşması yaparak tapuda devir yapmaları dürüstlük kuralına aykırıdır[cite: 14, 22, 126]. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve BAM kararlarına göre, sözleşmede “devre dışı bırakma” eylemine karşı cezai şart öngörülmüşse, emlakçı tam komisyona ve cezai şarta hak kazanır[cite: 7, 109, 119]. Hayır. Sözleşmede “vazgeçen taraf her iki tarafın da komisyonunu öder” şeklinde yer alan hükümler hukuken “cezai şart” niteliğindedir (İzmir BAM 17. HD)[cite: 127, 129]. Eğer borçlu tacir değil de bir tüketici (vatandaş) ise, hakim TBK m. 182/3 uyarınca bu fahiş bedeli kendiliğinden (resen) indirmekle yükümlüdür. Güncel Yargıtay ve BAM kararlarında, emlakçının emeği ve ekonomik koşullar gözetilerek cezai şarttan %30, %50 veya 1/3 oranında hakkaniyet indirimleri yapılmaktadır[cite: 132, 133].Sıkça Sorulan Sorular
Emlakçı Sözleşmesinden Cayma Sonuçları ve Avukat Desteği
Emlak komisyon sözleşmesi cayma süreçleri, basit bir “vazgeçtim” beyanından ibaret değildir. Yüksek tutarlı cezai şartlarla karşılaşmamak ve Yargıtay’ın güncel indirim (tenkis) haklarından yararlanmak için hukuki destek almanız şarttır.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut uyuşmazlıklara dair hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her hukuki meselenin kendine özgü dinamikleri bulunduğu unutulmamalıdır. Hak kayıplarının önüne geçilmesi adına sürecin yetkin bir avukat marifetiyle takip edilmesi önemle tavsiye olunur.
