Kiraya verdiğiniz evinize kendiniz, çocuğunuz veya anne-babanız için acil ihtiyacınız doğdu. Veya tam tersi, ev sahibiniz “oğlum Almanya’dan geliyor, evi boşalt” diyerek size bir ihtarname gönderdi. İhtiyaç nedeniyle tahliye, hem ev sahipleri hem de kiracılar için en sık karşılaşılan ve en çok endişe yaratan hukuki süreçlerden biridir. Bu rehberde, her iki tarafın da haklarını, yükümlülüklerini ve süreçte dikkat etmesi gerekenleri, en güncel Yargıtay kararları ışığında inceliyoruz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyenin En Önemli Kuralı: İhtiyacın Samimiyeti

Bu davanın temel taşı, ev sahibinin ileri sürdüğü ihtiyacın göstermelik değil, gerçek olmasıdır. Yargıtay, bu konuda çok hassastır ve samimi ve zorunlu ihtiyaç arar. Mahkeme, ev sahibinin asıl amacının kiracıyı çıkarıp evi daha yüksek fiyata kiraya vermek olduğu izlenimini edinirse, davayı reddeder.

Yargıtay Kararlarına Göre Kabul Edilen İhtiyaç Sebepleri

• Kiraya verenin kendisinin kirada veya aile yakını yanında oturması.
• Sağlık durumunun o konutta yaşamayı gerektirmesi (örneğin, asansörlü bir eve geçme zorunluluğu, hastaneye yakınlık gibi).
• Yurt dışından kesin dönüş yapılması.
• Ev sahibinin çocuğunun evlenecek olması (evlilik için somut hazırlıkların başlamış olması şartıyla).
• Ev Sahibinin Lojmanda Oturması Durumu: Kiraya verenin lojmanda oturuyor olması, tek başına ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı anlamına gelmez. Ancak Yargıtay, bu durumda ihtiyacın “zorunlu” olup olmadığını daha detaylı inceler. Eğer ev sahibinin lojmandan çıkarılma riskinin mevcut ve yakın olduğu kanıtlanırsa (örneğin, emekliliğin yaklaşması, lojman tahsis süresinin dolmak üzere olduğuna dair bir bildirim alınması gibi), ihtiyaç samimi ve zorunlu kabul edilir. Ancak böyle somut bir risk olmaksızın, sadece daha konforlu olduğu için kendi evine geçme isteği, genellikle tek başına yeterli bir neden sayılmayabilir.
• Kiraya verenin veya alt/üst soyunun (çocuğu, annesi, babası) kirada oturuyor olması.
• Mevcut oturduğu evin, artan aile nüfusu gibi nedenlerle yetersiz kalması.

İhtiyacın İspatı: Hangi Deliller Kullanılır ve Diğer Boş Evin Varlığı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ispat yükü, davayı açan kiraya verendedir. İhtiyacın varlığı, tanık dahil her türlü delille ispatlanabilir. Mahkemenin ihtiyacın samimi olduğuna kanaat getirmesi için en sık kullanılan deliller şunlardır:

• Tanık Beyanları: İhtiyaç sahibi kişinin (kızı, oğlu, kendisi) durumunu bilen aile üyeleri veya arkadaşların tanıklığı.
• Resmi Belgeler: Çocuğun evleneceğini gösteren düğün davetiyesi veya nikah günü belgesi; yurt dışından kesin dönüş yapıldığını gösteren belgeler; sağlık durumunu ortaya koyan doktor raporları; yeni bir işe başlandığını gösteren işyeri belgeleri.
• Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, gerekirse taşınmazda keşif yaparak, evin özelliklerinin iddia edilen ihtiyaca uygun olup olmadığını değerlendirebilir.

DİKKAT: Ev Sahibinin Boşta Başka Bir Evinin Olması Durumu İhtiyacın samimi olup olmadığını değerlendirirken Yargıtay’ın en çok dikkat ettiği hususlardan biri de budur. Eğer kiraya verenin, kiralanan taşınmazla aynı belediye sınırları içinde, iddia ettiği ihtiyacını karşılamaya uygun, boş ve kirada olmayan başka bir mülkü varsa, bu durum ihtiyacın samimi olmadığı şeklinde yorumlanır. Kiracı, böyle bir durumun varlığını ispatlarsa, dava büyük ihtimalle reddedilecektir. Ancak, ev sahibinin boşta olan diğer mülkü, iddia edilen ihtiyaca (örneğin, sağlık durumu nedeniyle asansörsüz olması, işyerine çok uzak olması gibi) uygun değilse, bu durum ihtiyacın samimiyetini ortadan kaldırmaz.

Peki, Ev Sahibinin Birden Çok Evi Varsa Ne Olur? (Seçimlik Hak)

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kiraya verenin seçimlik hakkı vardır. Yani, mülk sahibi, ihtiyacını karşılamak için hangi taşınmazını kullanacağını kural olarak kendisi seçebilir. Kiracı, ev sahibini “diğer boş evine git” diyerek başka bir mülküne yönlendiremez.

Ancak, bu seçimlik hak sınırsız değildir. Ev sahibinin bu hakkı kullanırken de ihtiyacının samimi olması gerekir. Örneğin, ihtiyacına çok daha uygun, halihazırda boş bir dairesi varken, sırf kiracıyı çıkarmak amacıyla başka bir daire için tahliye davası açması, mahkeme tarafından ihtiyacın samimi olmadığı şeklinde yorumlanabilir. Ev sahibi, neden özellikle o evi seçtiğini (örneğin okuluna/işine yakın olması, sağlık durumuna daha uygun olması gibi) makul gerekçelerle açıklayabilmelidir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır? (Süreç ve Süreler)

Adım 1: Dava Şartı Arabuluculuk Başvurusu (ZORUNLU!)

Kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda olduğu gibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce de arabulucuya başvurmak yasal bir zorunluluktur. Bu, “dava şartı” olarak adlandırılır.

Bu nedenle, ev sahibi, tahliye davası açmadan önce, yetkili arabuluculuk bürosuna başvurarak süreci başlatmalıdır. Arabuluculuk sürecine başvurulmadan doğrudan dava açılması halinde, dava esasa girilmeden, “dava şartı yokluğu” nedeniyle usulden reddedilir. Bu da sizin için hem zaman hem de masraf kaybı anlamına gelir. (Arabuluculuk süreci hakkında daha detaylı bilgi için bu konudaki ana rehberimizi okuyabilirsiniz.)

Dava Açma Süreleri ve İhtarname

• Belirli Süreli Sözleşmelerde: Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Eğer ev sahibi, sözleşme bitmeden önce kiracıya ihtarname göndermişse, bu 1 aylık süreye bağlı kalmaksızın, o kira yılı sonuna kadar dava açabilir.
• Belirsiz Süreli Sözleşmelerde: Genel fesih dönemlerine göre, en az 3 ay önceden ihtarname gönderilerek, 6 aylık dönemin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

İhtarname Göndermek Zorunlu Mu ve Faydası Nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava açmadan önce ihtarname göndermek yasal bir zorunluluk değildir. Ev sahibi, doğrudan dava açma yoluna gidebilir.

ANCAK, ihtarname göndermek, özellikle belirli süreli kira sözleşmeleri için, ev sahibine çok önemli bir usuli avantaj ve esneklik sağlar. Bu nedenle, pratikte her zaman ihtarname gönderilmesi şiddetle tavsiye edilir.

İhtarname Göndermezseniz Ne Olur?

• Eğer belirli süreli sözleşmenizin bitiminde ihtarname göndermeden doğrudan dava açmak isterseniz, bu davayı sözleşmenin bitim tarihinden itibaren sadece 1 ay içinde açmak zorundasınız. Bu çok kısa ve hak düşürücü bir süredir. Bu 1 aylık süreyi kaçırırsanız, bir sonraki kira yılının sonunu beklemeniz gerekir.

İhtarname Gönderirseniz Ne Olur? (Stratejik Avantaj)

• Eğer sözleşme süresi bitmeden önce kiracınıza ihtiyacınızı bildiren geçerli bir ihtarname gönderirseniz, artık o 1 aylık katı süreyle bağlı kalmazsınız. Bu ihtar, size, yeni kira döneminin sonuna kadar, yani tam bir yıl boyunca dilediğiniz zaman dava açma hakkı tanır.

Kısacası, ihtarname göndermek zorunlu olmasa da, size dava açmak için 1 aylık dar bir pencere yerine 12 aylık geniş bir zaman aralığı kazandıran, altın değerinde stratejik bir hamledir.

DİKKAT: Ev Sahibi İhtarnamede Belirttiği Sebeple Bağlı Değildir!

Bu, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin en çok yanıldığı konulardan biridir. İş hukukundaki fesih bildirimlerinin aksine, ihtiyaç nedeniyle tahliye sürecinde gönderilen ihtarname, nihai ve değiştirilemez bir irade beyanı değildir.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, ev sahibi, ihtarnamede belirttiği ihtiyaç sebebinden farklı bir ihtiyaca dayanarak da tahliye davası açabilir.

Örneğin; ev sahibi “Almanya’daki oğlum dönecek” diye ihtarname gönderip, dava açma zamanı geldiğinde bu ihtiyacı ortadan kalkmış ancak bu sefer de Ankara’da üniversite kazanan kızı için eve ihtiyaç duymuş olabilir. Bu durumda, davasını “kızının ihtiyacına” dayandırarak açabilir.

Mahkemenin değerlendireceği asıl husus, ihtarnamedeki sebep değil, dava anında mevcut olan ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığıdır.

Kiracı Olarak Dava Açıldığında Ne Yapmalısınız?

Dava dilekçesi size tebliğ edildiğinde, tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içinde mahkemeye bir cevap dilekçesi sunma hakkınız vardır. Bu dilekçede, ev sahibinin ihtiyacının neden samimi ve zorunlu olmadığına dair gerekçelerinizi, delillerinizi ve tanıklarınızı bildirmelisiniz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Sonrası Kiracının “Yeniden Kiralama Yasağı” Hakkı

Bu, kiracıları keyfi tahliyelere karşı koruyan en önemli kanun maddesidir (TBK Md. 355).

• Kural: Ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle sizi tahliye ettikten sonra, o taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca sizden başkasına kiralayamaz.
• Tazminat Hakkı: Eğer ev sahibi bu yasağı ihlal eder ve evi 3 yıl içinde başka birine kiralarsa, size, son bir yılda ödediği kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır.

Önemli Şart: Tazminat Hakkı İçin Tahliye “Zorla” Olmalı!

Bu tazminat hakkının doğabilmesi için çok kritik bir şart vardır: Tahliyenin, ev sahibinin açtığı dava sonucunda verilen mahkeme kararına veya bu karara dayalı icra takibine dayanarak gerçekleşmiş olması gerekir.

Eğer kiracı, sadece ev sahibinden gelen bir ihtarname üzerine veya sözlü bir taleple, bir mahkeme kararı olmadan evi kendiliğinden boşaltırsa, daha sonra ev sahibi evi 3 yıl içinde başkasına kiralasa bile bu tazminat hakkını talep edemez. Çünkü bu durumda, tahliye yasal bir zorlamayla değil, kiracının kendi rızasıyla gerçekleşmiş sayılır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Kaybeden Kiracının Hakları

Mahkemenin aleyhinize tahliye kararı vermesi, evi ertesi gün boşaltmak zorunda olduğunuz anlamına gelmez.

İstinaf ve Temyiz Hakkı: İlk derece mahkemesinin kararına karşı, üst mahkemelere (İstinaf, Yargıtay) başvurma hakkınız vardır. Gerekçeli kararın tarafınıza veya avukatınıza tebliğ edilmesinden itibaren 2 hafta içerisinde istinafa başvurabilirsiniz. Ancak istinafa başvurmak kendi başına tahliye sürecini durdurmaz.

Tahliye Kararı Sonrası Tahliye Nasıl Durdurulur? İcranın Geri Bırakılması (Tehir-i İcra) Nasıl Alınır?

Mahkemenin aleyhinize tahliye kararı vermesi, evden hemen çıkarılacağınız anlamına gelmez. Karara itiraz ederek ve belirli yasal prosedürleri izleyerek, tahliye işlemini durdurma imkanınız bulunmaktadır. İşte adım adım o süreç:

1. Adım 1: İstinaf Başvurusu Yapmak: Öncelikle, Sulh Hukuk Mahkemesi’nin aleyhinize verdiği tahliye kararına karşı, yasal süresi içinde( gerekçeli kararın tarafınıza veya avukatınıza tebliğ edilmesinden itibaren 2 hafta içerisinde) kararı veren mahkemeye Bölge Adliye Mahkemesi’ne (İstinaf) hitaben yazılacak bir istinaf dilekçesiyle başvurmanız gerekir. Ancak unutmayın, tek başına istinaf başvurusu yapmak tahliyeyi durdurmaz.
2. Adım 2: İcra Takibini Beklemek: Ev sahibi, mahkeme kararına dayanarak icra dairesi aracılığıyla size bir tahliye emri gönderecektir.
3. Adım 3: Teminatı Yatırmak (3 Aylık Kira Bedeli): Tahliye emrini aldıktan sonra 7 gün içinde, icra takibini durdurmak için icra dairesinin banka hesabına üç aylık kira bedeli tutarında bir teminat yatırmanız ve kararı süresi içinde harçlarını yatırarak istinaf ettiğinize dair derkenarı icra dairesine sunmanız gerekir. Bu, bir nevi güvence bedelidir.
4. Adım 4: “İcranın Geri Bırakılması” Kararı Almak: Teminatı yatırdığınıza dair dekont ve istinaf başvurunuzu yaptığınıza dair belge ile birlikte, icra takibinin yapıldığı yerdeki İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “icranın geri bırakılması” (tehir-i icra) kararı talep etmelisiniz.
5. Adım 5: Kararı İcra Dairesine Sunmak: İcra Hukuk Mahkemesi’nden aldığınız bu kararı, icra takibini yürüten icra dairesine sunduğunuzda, istinaf mahkemesinden nihai karar gelene kadar tahliye işlemi yasal olarak durdurulur.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Masrafları (2025 Güncel)

Bu davayı açmayı düşünen mülk sahipleri için maliyet önemli bir faktördür. Dava masrafları, davanın başında davacı (kiraya veren) tarafından karşılanır ve birkaç ana kalemden oluşur.

Dava Harçları (Yıllık Kira Bedeline Göre Hesaplanır)

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında harç, davanın değeri olan bir yıllık toplam kira bedeli üzerinden hesaplanır.

• Başvuru Harcı: Dava açarken ödenen sabit bir harçtır (2025 yılı için yaklaşık 427,60 TL).
• Peşin Nispi Harç: Bir yıllık kira bedelinin binde 68,31’inin dörtte biri olarak hesaplanır.

Örnek Hesaplama:

• Mevcut Aylık Kira: 20.000 TL
• Dava Değeri (Yıllık Kira): 20.000 TL * 12 = 240.000 TL
• Toplam Nispi Harç (Binde 68,31): 240.000 TL * 0.06831 = 16.394,40 TL
• Dava Açarken Peşin Ödenecek Harç (Toplamın 1/4’ü): 16.394,40 / 4 = 4.098,60 TL

Diğer Yargılama Giderleri

Harçların yanı sıra, davanın yürütülmesi için mahkeme veznesine bir miktar avans yatırılması gerekir:

• Gider Avansı: Tebligat, posta gibi masraflar için davanın başında yatırılan ve 2025 yılı için 2.000 TL’dir.
• Keşif Harcı: Mahkeme, genellikle taşınmazda ve ihtiyaç sahibinin durumunu anlamak için keşif yapılmasına karar verir. 2025 yılı için belirlenen keşif harcı 4.361,50 TL‘dir. Buna ek olarak keşif araç bedeli gibi ek ücretler de bu masrafa eklenir.
• Bilirkişi Ücreti: Keşif sırasında veya dosya üzerinden rapor hazırlaması için bilirkişi atanabilir. 2025 yılı için bilirkişi ücreti yaklaşık 2.500 TL‘dir.
• Tanık Giderleri: Davada dinleteceğiniz tanıkların masrafları için de bir miktar ödeme yapılması gerekebilir.

Yargılama Giderlerini Kim Öder?

Davayı kiraya veren kazandığı takdirde, yaptığınız tüm bu yargılama giderleri (harçlar, bilirkişi ücreti, tebligat masrafları vb.) ve avukatlık ücretinin bir kısmı, mahkeme tarafından kiracıya yükletilir. 

Eğer davayı kiracı kazanırsa, yargılama giderleri kiraya veren üzerinde bırakılır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davalarında Avukat Desteği | Öden Hukuk

İhtiyaç nedeniyle tahliye, hem ev sahibi hem de kiracı için çok katı usul kurallarına ve sürelere bağlıdır. Yapılacak küçük bir hata, davanın kaybedilmesine neden olabilir. Bir kira hukuku avukatı, sürecin en başından sonuna kadar tüm adımların hukuka uygun atılmasını sağlar. Öden Hukuk, bu karmaşık süreçte her iki tarafın da haklarını korumak için yanınızdadır.