Gayrimenkul alım satım sürecinde “imzalar atıldıktan sonra vazgeçmek” sık yaşanan bir durumdur. Ancak emlakçı ile yapılan satış sözleşmesinden cayma, tarafları ciddi maddi yükümlülüklerle karşı karşıya bırakabilir.

Peki, emlakçıya imza verdikten sonra ev sahibi satmaktan vazgeçerse veya alıcı evi almaktan cayarsa ne olur? Cayma durumunda emlakçı komisyonu ödenmek zorunda mıdır?

Bu rehberde; Türk Borçlar Kanunu ve 2026 tarihli güncel Yargıtay kararları ışığında haklarınızı inceliyoruz.

Emlak Komisyon Sözleşmesi Nedir?

Emlak komisyon sözleşmesi (Simsarlık Sözleşmesi), bir emlak danışmanının belli bir taşınmazın satışı veya kiralanması için alıcı ya da kiracı bulmayı taahhüt ettiği ve bu hizmet karşılığında belirli bir ücret (komisyon) aldığı sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesine göre bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için mutlaka yazılı yapılması şarttır.

Emlakçı Sözleşmesinden Cayma Hakkı ve Şartları

Kullanıcıların en çok merak ettiği “Emlak komisyon sözleşmesinde cayma hakkı var mı?” sorusunun cevabı şudur: Evet, taraflar sözleşmeden her zaman cayabilir. Ancak bu caymanın “bedelsiz” olacağı anlamına gelmez.

Eğer emlakçı üzerine düşen görevi yapmış, ilan vermiş, müşteri bulmuş ve tarafları bir araya getirmişse; haksız yere cayma durumunda komisyon bedelini ve varsa cezai şartı talep etme hakkı doğar.

Emlakçı Sözleşmesinden Cayma Halinde Cezai Şart

Sözleşmelerde genellikle “Vazgeçen taraf, hem kendi payını hem de karşı tarafın komisyonunu öder” şeklinde bir madde bulunur. Yargıtay, bu tür maddeleri ilkesel olarak geçerli kabul eder.

Ancak burada vatandaş lehine çok önemli bir “İndirim Hakkı” vardır: Eğer borçlu tacir değilse (yani evini satan veya alan sıradan bir vatandaşsa), mahkeme sözleşmede yazan cayma bedelini “fahiş” bulursa, TBK m. 182/son uyarınca bu bedelde indirim yapmak zorundadır.

Önemli: Emlakçı henüz hiçbir hizmet vermemişken (ilan çıkmamış, müşteri getirmemiş) sözleşmeden cayarsanız, emlakçının ücret talep etmesi dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir.

Emlakçıyı “Saf Dışı Bırakma” (Aradan Çıkarma) Durumu

GSC sorgularında sıkça aranan bir diğer konu; emlakçıyı aradan çıkararak mal sahibiyle doğrudan anlaşmaktır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre; emlakçı sayesinde bir araya gelen taraflar, sonradan emlakçıyı devre dışı bırakıp (saf dışı bırakarak) tapuda satış yaparlarsa, sözleşmedeki komisyon bedelini ve cezai şartı ödemek zorundadırlar.

Emlakçı Sözleşmesi Cayma Bedeli Yargıtay Kararları (2026 Güncel)

Öden Hukuk olarak, 2018 tarihli eski kararlar yerine, güncel yargılamaya ışık tutan en yeni içtihatları derledik:

1. Sözleşme Yazılı Değilse Geçersizdir

Ankara BAM 22. Hukuk Dairesi (E. 2021/443, K. 2024/144): Taşınmaz simsarlığı sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz. Yazılı sözleşme yoksa veya imza eksikse, emlakçı cezai şart veya komisyon talep edemez.

 

2. Cezai Şartta İndirim (Tenkis) Zorunluluğu

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2023/3069, K. 2024/2718): Taraflardan biri tüketici ise, sözleşmedeki cayma cezası (örneğin %6 komisyonun tamamı) fahiş görülebilir. Hakim, hakkaniyete göre bu bedelde indirim yapmalıdır.

 

3. “Haksız Vazgeçme” Şartı

 

İstanbul BAM 13. Hukuk Dairesi (E. 2020/1492, K. 2022/1888): Vazgeçmenin haklı bir nedene (örneğin banka kredisinin çıkmaması veya taşınmazda gizli ayıp olması) dayanması durumunda, cezai şart ödenmeyebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Emlakçı ile sözleşme imzaladım ama vazgeçtim, para öder miyim?

Cevap: Eğer emlakçı henüz bir müşteri bulmadıysa veya hizmet vermediyse genellikle ödemezsiniz. Ancak emlakçı müşteri bulduktan sonra “ben vazgeçtim” derseniz, sözleşmedeki cezai şartı ödeme riskiyle karşılaşırsınız.

Soru: Emlakçı sözleşmesi iptali nasıl yapılır?

Cevap: Sözleşmenin süresi dolmadıysa, noterden bir ihtarname çekerek “haklı nedenlerinizi” belirtip sözleşmeyi feshedebilirsiniz.

Soru: Cayma durumunda emlakçı komisyonu için dava açabilir mi?

Cevap: Evet, emlakçı hizmet verdiğini ve sizin haksız yere caydığınızı veya onu saf dışı bıraktığınızı ispatlarsa dava açabilir.

Sonuç ve Avukat Desteği

Emlak komisyon sözleşmesi cayma süreçleri, basit bir “vazgeçtim” beyanından ibaret değildir. Yüksek tutarlı cezai şartlarla karşılaşmamak ve Yargıtay’ın güncel indirim (tenkis) haklarından yararlanmak için hukuki destek almanız şarttır.

Emlak hukuku konusundaki uyuşmazlıklarınızda Öden Hukuk Bürosu yanınızdadır.