Bir ev veya arsa alım-satım sürecinde, tarafların heyecanla veya aceleyle, kendi aralarında bir kağıda yazdıkları “satış sözleşmesi” ile anlaşıp kapora vermesi, Türkiye’de sıkça rastlanan bir durumdur. Peki, noterde yapılmayan satış sözleşmesi hukuken bir anlam ifade eder mi? Bu adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesi geçerliliği var mıdır? Cevap, çok net ve kesindir: Hayır.

Kanun Neden “Resmi Şekil” Arıyor?

Taşınmaz (gayrimenkul) mülkiyetinin devri, kanunlarımızda en sıkı şekil şartlarına bağlanmış işlemlerden biridir. Bunun temel amacı, milyonlarca liralık bu tür büyük işlemlerde tarafları korumak, sahtekarlığı önlemek ve devletin denetimini sağlamaktır. Bu nedenle:

• Bir taşınmazın satışı (mülkiyet devri) sadece Tapu Müdürlüğü’nde yapılabilir.
• Bir taşınmazın ileride satılacağına dair verilen söz, yani “taşınmaz satış vaadi sözleşmesi” ise sadece Noterde düzenlendiği takdirde hukuken bağlayıcıdır.

Noterde Yapılmayan Satış Sözleşmesi ve Sonuçları

Yukarıda belirtilen resmi şekil şartlarına uyulmadan, tarafların kendi aralarında veya bir emlakçı ofisinde imzaladıkları her türlü satış sözleşmesi, hukuken “kesin olarak geçersizdir”. Bu, sözleşmenin en başından beri hiç doğmamış olduğu, taraflar için hiçbir hak ve borç yaratmadığı anlamına gelir.

Noterde Yapılmayan Satış Sözleşmesi İçin Ödenen Paralar Ne Olur? (Kapora İadesi ve Denkleştirici Adalet)

Geçersiz bir sözleşmeye dayanarak karşı tarafa verdiğiniz kapora veya diğer ödemeler, hukuki bir sebepten yoksun kalır. Bu durumda sebepsiz zenginleşme hükümleri devreye girer. Kimin vazgeçtiğine veya kimin “kusurlu” olduğuna bakılmaksızın, tapuda yapılmayan satış için verdiğiniz tüm paranın tarafınıza iade edilmesi zorunludur. Satıcının “vazgeçtiğiniz için kaporanızı yakarım” demesinin hiçbir hukuki dayanağı yoktur.

Dahası, Yargıtay’ın benimsediği denkleştirici adalet ilkesi uyarınca, verdiğiniz paranın enflasyon karşısında erimesi de önlenir. Bu ilkeye göre, ödediğiniz paranın bugünkü alım gücüne güncellenerek size iade edilmesi gerekir. (Bu konunun tüm detayları için “Denkleştirici Adalet İlkesi Nedir?“ başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.)

Önemli Bir Ayrıntı: Geçersizliği Kimler İleri Sürebilir?

Geçersiz bir sözleşmenin hükümsüzlüğünü kural olarak her iki taraf da ileri sürebilir. Ancak Yargıtay, “dürüstlük kuralı” gereğince bu duruma önemli bir istisna getirmiştir. Eğer satıcı, profesyonel bir inşaat şirketi veya müteahhit ise ve alıcı (tüketici) tüm ödemelerini yapmışsa, satıcı sonradan “sözleşme zaten geçersizdi” diyerek yükümlülüklerinden kaçamaz. Bu durumda, şekli geçersizliğe sadece zayıf konumdaki tüketici dayanabilir, satıcı dayanamaz.

Bu Süreçlerde Avukat Desteğinin Önemi

Noterde yapılmayan satış sözleşmesi, ciddi hak kayıplarına yol açabilecek büyük bir risktir. Özellikle geçersiz bir sözleşmeye dayanarak ödediğiniz parayı geri alma süreci, teknik hukuki bilgi gerektirir. Bir Ankara gayrimenkul avukatı, bu süreçte haklarınızı korumanız, alacağınızı güncel değeriyle talep etmeniz ve dava sürecini en etkili şekilde yürütmeniz için yanınızda olur. Öden Hukuk, gayrimenkul uyuşmazlıklarında hukuki güvencenizdir.