Bir kiracı, kiraladığı konut veya işyerini başka birine kiralayabilir mi? Bu, hem mülk sahiplerinin hem de kiracıların en çok tereddüt ettiği konulardan biridir. Cevap evet, ancak çok kritik bir şarta bağlıdır: kiraya verenin yazılı rızası. Bu rehberde, Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi ışığında yasal bir alt kira sözleşmesi nasıl hazırlanır, kullanım hakkının devri ile farkı nedir ve izinsiz alt kiralama durumunda tarafları hangi riskler bekler, detaylıca inceliyoruz.

Alt Kiranın Altın Kuralı: Kiraya Verenin “Yazılı Rızası” (TBK 322)

Kanun bu konuda çok nettir: Kiracı, kiraya verenden yazılı bir rıza almadıkça, kiraladığı yeri kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz. Buradaki “yazılı rıza”, basit bir ispat şartı değil, sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Bu rıza, ana kira sözleşmesi yapılırken verilebileceği gibi, sonradan ayrı bir belge ile de verilebilir. Sözlü izin yeterli değildir.

Önemli İstisna: İşyeri Kiralarında Kiraya Veren Keyfi Olarak Reddedemez

Konut kiralamalarından farklı olarak, işyeri kiralamalarında kanun, kiracıyı bir adım daha korur. Kiraya veren, haklı bir neden olmadıkça, kiracının mülkü başkasına kiralamasına veya devretmesine onay vermekten kaçınamaz. Yani, mülk sahibi “istemiyorum, o yüzden izin vermiyorum” diyemez; talebi reddetmek için geçerli ve makul bir sebep sunmak zorundadır.

Peki, kiraya veren için “haklı neden” ne olabilir? Örneğin;

• Yeni kiracının (alt kiracının) finansal durumunun yetersiz olması,
• Alt kiracının yapacağı işin, binadaki diğer komşulara rahatsızlık verecek nitelikte olması (örneğin, çok gürültülü bir imalathane),
• Binanın yapısına veya değerine zarar verebilecek bir faaliyet olması,
• Kiraya verenin, aynı binadaki başka bir kiracısıyla rekabet edecek bir işletme olması.

Eğer kiraya veren bu gibi haklı bir gerekçe sunmadan alt kira talebini reddederse, kiracı bu duruma itiraz etme hakkına sahiptir.

İzinsiz Alt Kiralama Yapılırsa Ne Olur? (Kiraya Verenin Hakları)

Kiracının, kiraya verenden yazılı rıza almadan mülkü başkasına kiralaması, Türk Borçlar Kanunu’na göre sözleşmeye esaslı bir aykırılık kabul edilir. Bu durumda tahliye süreci, kanunun 316. maddesi uyarınca “Kiracının Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırılık” hükümlerine göre işletilir. Kiraya veren, öncelikle asıl kiracısına noter aracılığıyla yazılı bir ihtarname göndermelidir. Bu ihtarnamede, kiralananın izinsiz şekilde başkasına kullandırıldığı belirtilerek bu aykırılığın giderilmesi, yani alt kiracının tahliye edilmesi için en az 30 günlük bir süre tanınmalıdır. Ayrıca, verilen süre içinde durum düzeltilmezse kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı da açıkça ihtar edilmelidir. Eğer kiracı, bu 30 günlük süre sonunda alt kiracıyı mülkten çıkarmazsa, kiraya veren önce arabulucuya başvurarak sonuç alınamadığı takdirde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açarak hem asıl kiracının hem de dolayısıyla alt kiracının tahliyesini talep etme hakkı kazanır.

İhtardan Sonra Dava Açma Süresi Nedir?

Diğer bazı tahliye nedenlerinden (örneğin iki haklı ihtar sonrası 1 aylık süre gibi) farklı olarak, kiracının sözleşmeye aykırılığı (izinsiz alt kiralama gibi) nedeniyle tahliye davası açmak için kanunda belirtilmiş net ve kısa bir hak düşürücü süre bulunmamaktadır. İhtarnameye verilen 30 günlük sürenin bitimini takiben, makul bir süre içinde, yani gereksiz yere beklemeden, tahliye davası açılmalıdır. Bu “makul süre” hukuki olarak net tanımlanmamış olsa da, genellikle birkaç hafta ile 1-2 ay arası olarak kabul edilebilir. Daha uzun süre beklemek, davanın seyrini ve kazanılma olasılığını riske atar.

Alt Kiracının Durumu: Hakları ve Riskleri Nelerdir?

“Kiracının kiracısı” olarak da bilinen alt kiracının durumu oldukça hassastır. Alt kiracının tüm hakları, asıl kira sözleşmesine bağlıdır. Eğer asıl kira sözleşmesi herhangi bir nedenle (örneğin, izinsiz alt kiralama nedeniyle) sona ererse, alt kira sözleşmesi de otomatik olarak sona erer. Yani, asıl kiracı tahliye edilirse, alt kiracının tahliyesi için ayrıca bir işleme gerek kalmaz; o da mülkü boşaltmak zorunda kalır.

İşyeri ve Ofisler İçin Alt Kira Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Özellikle ticari hayatta sıkça karşılaşılan işyeri alt kira sözleşmesi, tarafları korumak için özenle hazırlanmalıdır. Sözleşmede şu unsurlar netleştirilmelidir:

• Kiraya verenin yazılı rızasının alındığına dair bir madde,
• Alt kiranın süresi (asıl kira süresini geçemez),
• Alt kira bedeli ve ödeme şekli,
• Hangi alanların kiralandığı (örneğin, ofisin iki odası),
• Ortak alanların kullanımı ve giderlere katılım.

Alt Kira ve Devir Konularında Avukat Desteği

İster mülkünüzde izinsiz bir kullanım olduğunu düşünen bir kiraya veren, ister işyerinin bir bölümünü devretmek isteyen bir kiracı olun, alt kira sözleşmesi ve kira devir sözleşmesi hazırlamak teknik bir hukuki bilgi gerektirir. Öden Hukuk, sözleşmelerin hazırlanması, izinsiz alt kiralama durumunda ihtarname ve tahliye süreçlerinin yönetilmesi gibi konularda müvekkillerine hizmet vermektedir.