Kira sözleşmesini imzalarken ev sahibi önünüze bir de “tahliye taahhütnamesi” koydu. Belki de tarih kısımları boştu ve “sonra doldururuz” diyerek imzaladınız. Şimdi “acaba imzaladığım o tahliye taahhütnamesi geçerli mi?” diye endişeleniyorsunuz. Tahliye taahhütnamesi, ev sahipleri için güçlü bir tahliye aracı olsa da, geçerliliği kanun ve Yargıtay tarafından çok katı kurallara bağlanmıştır. Bu tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları sağlanmadığında, o imzanın hiçbir hükmü kalmaz.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Ev Sahipleri Neden İster?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenen tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği bir belgedir. Ev sahibi, bu belgeye dayanarak, 10 yıllık süreyi veya diğer tahliye sebeplerini beklemeksizin, taahhüt edilen tarihte kiracıyı yasal yollarla çıkarabilir. Ancak bu güçlü silahın kullanılabilmesi için aşağıdaki 5 şartın hepsinin bir arada bulunması zorunludur.

İmzaladığınız Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Mi? İşte 6 Kritik Şart

İmzaladığınız bir belgenin geçerli bir tahliye taahhütnamesi sayılması için bu 5 şartı taşıması gerekir. Biri bile eksikse, taahhüt geçersizdir:

1. Yazılı Olmalıdır: Taahhüt mutlaka yazılı olmalıdır. Noter onayı zorunlu değildir.
2. Kiracı Tarafından İmzalanmalıdır: Taahhüt, bizzat kiracının kendisi veya bu konuda özel yetki verilmiş vekili tarafından imzalanmalıdır.
3. Tahliye Tarihi Belirli Olmalıdır: Gün, ay ve yıl olarak net bir tarih belirtilmelidir. “İnşaat bitince” gibi belirsiz ifadeler taahhüdü geçersiz kılar.
4. Özgür İrade ile İmzalanmalıdır: Baskı veya hile ile alınan taahhütler geçersizdir.
5. Kiracı Mülke Yerleştikten Sonra Alınmalıdır (En Önemli Kural): Yargıtay, kira sözleşmesiyle aynı gün veya kiracı henüz eve yerleşmeden önce alınan taahhütnameleri, kiracının o anki zayıf durumundan faydalanılarak alındığı gerekçesiyle geçersiz saymaktadır. Taahhütnamenin düzenleme tarihi, kira sözleşmesinin tarihinden sonraki bir tarih olmalıdır.

6. Aile Konutu İse Diğer Eşin Rızası Var Mı? (En Sık Atlanılan Kural!)

   Eğer kiralanan mülk, evlilik birliği içinde “aile konutu” olarak kullanılıyorsa, tek bir eşin imzaladığı tahliye taahhütnamesi, diğer eşi bağlamaz ve tek başına tahliye için yeterli olmaz.

   Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kira sözleşmesinde imzası olmayan eş, kiraya verene yapacağı bir bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelebilir. Bu durumda, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için her iki eşin de imzasının bulunması gerekir.

   Pratikte bu ne anlama geliyor? Eşinizin imzaladığı bir taahhütname ile tahliye riskiyle karşılaştığınızda, eğer sözleşmede sizin imzanız yoksa, mülk sahibine icra takibi başlamadan önce noterden bir ihtarname çekerek kira sözleşmesinin tarafı olduğunuzu bildirebilirsiniz. Bu hamle, sizin imzanızı taşımayan taahhütnameyi sizin açınızdan geçersiz hale getirir ve tahliyeyi durdurur.

   DİKKAT: Bu Hakkı Kullanmak İçin Kritik Zamanlama!

   Ancak, bu hakkın kullanılmasında zamanlama hayati önem taşır. İmza atmayan eş, kira sözleşmesinin tarafı olduğuna dair bildirimini, kiraya verenin tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi veya dava açmasından ÖNCE yapmak zorundadır.

   Eğer ev sahibi icra takibini başlattıktan sonra bu bildirim yapılırsa, Yargıtay bu durumu dürüstlük kuralına aykırı bulabilmekte ve kiracının itirazını reddedebilmektedir. Bu nedenle, bu hakkı kullanmak için proaktif olmak ve ihtarnameyi mümkün olan en erken aşamada göndermek esastır.

   Bu durum, ev sahipleri için ise, aile konutu olarak kiralanan mülklerde, tahliye taahhütnamesini mutlaka her iki eşe de imzalatmanın ne kadar hayati olduğunu göstermektedir.

Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Mi? (Yargıtay Kararları)

Bu, en riskli durumdur. Eğer tarih kısımları boş bir taahhütname imzaladıysanız, Yargıtay, belgeyi imzalayarak boş kısımların ev sahibi tarafından doldurulmasına peşinen rıza gösterdiğinizi kabul etmektedir. Yani, ev sahibi sonradan bu tarihleri doldurursa, o taahhütname geçerli sayılabilir. Ancak bu durumda, tarihlerin sonradan kötü niyetli olarak doldurulduğunu ispatlama yükü kiracıya düşer ki bu oldukça zordur. Bu nedenle boş tahliye taahhütnamesi geçerli mi sorusunun cevabı, ispat durumuna göre değişir.

Geçerli Taahhütname ile Tahliye Süreci Nasıl İşler? (İcra ve Dava Yolları)

Ev sahibi, elindeki geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanarak, taahhüt edilen tarihte evi boşaltmayan kiracıya karşı tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde yasal süreci başlatabilir.

Adım 1: İcra Dairesine Başvuru ve Tahliye Emri

Ev sahibi, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde, yetkili İcra Dairesi’ne başvurarak örnek 14 icra takibi yoluyla takip başlatır. İcra dairesi, bu talebe dayanarak kiracıya bir tahliye emri gönderir. Bu emirle kiracıya evi 15 gün içinde boşaltması, itirazı varsa da 7 gün içinde bildirmesi gerektiği ihtar edilir.

Adım 2: Kiracının İtiraz Hakkı (7 Günlük Süre)

Kiracı, tahliye emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün içinde icra dairesine giderek takibe itiraz edebilir. Bu itiraz, en sık olarak taahhütnamedeki imzaya veya metindeki tarihlere (özellikle düzenleme tarihinin kira sözleşmesiyle aynı gün olduğu iddiasına) yönelik olur. Kiracının itirazı üzerine, icra takibi durur.

Adım 3: İtiraz Sonrası Ev Sahibinin İzleyeceği Yol (En Kritik Ayrım)

İcra takibi durduktan sonra, ev sahibinin izleyeceği yol, elindeki taahhütnamenin türüne göre değişir:

• Eğer Taahhütname Adi Yazılı İse (Normal Belge): Eğer kiracı, noter onayı olmayan adi yazılı bir taahhütnamedeki imzaya veya içeriğe itiraz ederse, ev sahibinin tek bir yolu vardır: İtirazın kendisine tebliğinden itibaren 1 yıl içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “itirazın iptali” davası açmak. Bu, normal bir dava sürecidir ve daha uzun sürer.
• Eğer Taahhütname Noterde Düzenlenmişse (Noter Onaylı): İşte noter onaylı bir taahhütnamenin gücü burada ortaya çıkar. Eğer taahhütname noter onaylı ise, imza sahte kabul edilemeyeceği için ev sahibi çok daha hızlı bir yola başvurabilir: İtirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “itirazın kaldırılması” talep edebilir. Bu, daha basit ve çok daha hızlı sonuçlanan bir yargılama yoludur.

Bu nedenle, ev sahipleri için en başından noter onaylı bir taahhütname almak, olası bir itiraz durumunda aylarca sürebilecek bir dava sürecini haftalara indiren, altın değerinde bir güvencedir.

Geçersiz Bir Taahhütnameye Karşı Ne Yapılabilir? (Kiracı İçin)

Eğer size karşı geçersiz bir taahhütnameye dayanılarak işlem başlatıldıysa:

• İcra Takibine İtiraz Etmek: Size gelen tahliye emrine tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde itiraz ederek takibi durdurabilirsiniz.
• Tahliye Taahhütnamesinin İptali Davası: Taahhütnamenin geçersizliğinin tespiti için dava açabilirsiniz.

Tahliye Taahhütnamesi Örneği

Aşağıda, bir tahliye taahhütnamesinin temel olarak hangi unsurları içermesi gerektiğini gösteren, bilgilendirme amaçlı bir örnek bulunmaktadır. Unutulmamalıdır ki, her hukuki durumun kendine özgü detayları vardır ve bir belgenin geçerliliği, bu detaylara göre değişkenlik gösterebilir.

                        TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

TAAHHÜT EDEN (Kiracı)
Adı Soyadı      : ....................................
T.C. Kimlik No  : ....................................

KİRAYA VEREN (Mülk Sahibi)
Adı Soyadı      : ....................................
T.C. Kimlik No  : ....................................

KİRALANANIN ADRESİ:
[Kiralanan mülkün tam ve açık adresi buraya yazılacaktır]


Halen kiracısı olarak ikamet ettiğim yukarıda adresi belirtilen taşınmazı, hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmaksızın, kayıtsız ve şartsız olarak **..../..../........** (Yazı ile: ....................) tarihinde tamamen boş ve kullanıma hazır bir şekilde tahliye ederek kiraya verene teslim edeceğimi; belirtilen tarihte tahliye etmediğim takdirde hakkımda icra takibi veya dava açılmasını ve bu yollarla tahliye edilmeyi, yapılacak tüm yasal masrafları ödemeyi gayrikabili rücu olarak kabul, beyan ve taahhüt ederim.

İşbu taahhütname, kira sözleşmesi imzalandıktan ve kiralanan tarafıma teslim edildikten sonra, ....../....../........ tarihinde, özgür irademle ve hiçbir baskı altında kalmaksızın tanzim edilmiştir.


DÜZENLEME TARİHİ : ..../..../........
TAHLİYE TARİHİ   : ..../..../........


                                TAAHHÜT EDEN (Kiracı)
                                     Adı Soyadı
                                        İmza

ÖNEMLİ UYARI: Bu belge, sadece bilgilendirme amaçlı bir örnektir. Herhangi bir hukuki işlemde kullanılmadan önce, durumunuza özgü olarak bir avukat tarafından hazırlanması veya incelenmesi şiddetle tavsiye edilir. Özellikle düzenleme ve tahliye tarihlerinin kanuna uygun bir şekilde doldurulması, belgenin geçerliliği için hayati önem taşımaktadır.

Tahliye Taahhütnamesi Uyuşmazlıklarında Avukat Desteği | Öden Hukuk

Tahliye taahhütnamesi, hem kiracılar hem de ev sahipleri için ciddi sonuçlar doğurabilen teknik bir belgedir. Belgenin geçerliliği, usulüne uygun kullanılması ve tahliye taahhütnamesi iptali gibi süreçler, bir kira hukuku avukatı tarafından yönetilmelidir. Öden Hukuk, bu karmaşık süreçte haklarınızı korumak için yanınızdadır.