Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye talepli icra takibi (Örnek No: 13), İcra ve İflas Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin birlikte uygulandığı son derece şekilci bir usul sürecidir. Bu süreçte kiracıya gönderilen ödeme emrinde 7 günlük itiraz ve 30 günlük yasal ödeme süresi eksiksiz ihtar edilmelidir. 30 günlük süre dolmadan açılan davalar reddedilirken; süre içinde borcun 1 TL dahi eksik ödenmesi veya ödemenin açıklamasız yapılması tahliye nedenidir. Kira alacaklarında zamanaşımı süresi ise 5 yıldır.

Öden Hukuk olarak mülk sahipleri ve kiracılar için hazırladığımız bu güncel rehberde; uygulamada en sık başvurulan hukuki yollardan biri olan kira tespit davası sonrası icra takibi süreçlerinin ardından, mülk yönetiminin en temel sütununu, yani kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye talepli icra takibi aşamalarını ve İcra Hukuk Mahkemesi dava dinamiklerini Yargıtay’ın en taze içtihatları ışığında inceliyoruz.

Örnek 13 Ödeme Emrindeki Sürelerin İhtar Edilmesi Zorunlu mudur?

Mülk sahibinin kirasını alamadığı durumlarda hem birikmiş parasını tahsil etmek hem de taşınmazın boşaltılmasını sağlamak amacıyla İcra Müdürlüğü vasıtasıyla Örnek No: 13 ihtarlı ödeme emri göndermesi gerekir. Kanun koyucu, bu ödeme emrinin içeriğini çok sıkı şekil şartlarına bağlamıştır. İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269/1 ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315 uyarınca; ödeme emrinde kiracıya borca itiraz etmek için 7 gün, borcu ödemesi için ise konut ve çatılı iş yerlerinde en az 30 gün süre verildiği açıkça yazılmalıdır.

Eğer icra dairesi bu süreleri eksik yazar veya formda bu ihtarlara yer vermezse ne olur? Yargıtay bu konuda tavizsizdir; usulüne uygun düzenlenmeyen bir ödeme emrine dayanarak kiracının evden veya iş yerinden çıkarılması mümkün değildir.

⚖️ Yargıtay Diyor ki:

“Ödeme emrinde 7 günlük itiraz ve 30 günlük ödeme sürelerinin yazılmadığı durumlarda, yasaya uygun düzenlenmeyen ödeme emri hukuki sonuç doğurmaz ve bu takibe dayalı tahliye kararı verilemez.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11.09.2012 T., E. 2012/7576, K. 2012/11310)

⚖️ Emsal Kararın Özü:

“Ödeme emrinde 30 günlük sürenin belirtilmemesi veya sadece 7 günlük sürenin yazılması durumunda, ödeme emri ‘hukuki sonuç doğurmaz’. Bu eksiklik davanın reddine yol açar.” (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 05.07.2017 T., E. 2017/12706, K. 2017/9934)

Ayrıca unutulmamalıdır ki, taşınmazın niteliği bir tarla veya tarımsal işletme gibi “hasılat (ürün) kirası” kapsamına giriyorsa yasal ödeme süresi 30 gün değil, 60 gündür. Sürelerin birbirine karıştırılması takibi tamamen sakatlar. Nitekim İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi’nin 09.10.2024 tarihli, E. 2024/225, K. 2024/2372 sayılı güncel kararında; ödeme emrinde hem 30 hem 60 günlük sürelerin aynı anda gösterilerek belirsizlik yaratılması usul ve yasaya aykırı bulunmuş ve tahliye talebi reddedilmiştir.

Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye, 30 Günlük Süre ve Elektronik Tebligatın Etkisi

Kiracının yasal olarak temerrüde (direnime) düşmesi ve mülk sahibinin icra hukuk mahkemesi tahliye davası açabilmesi için 30 günlük sürenin kusursuz hesaplanması gerekir. Temerrüt süresi, ödeme emrinin kiracıya usulüne uygun olarak tebliğ edildiği günü izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Günümüzde şirketlere, avukatlara veya e-tebligat adresi bulunan kişilere tebligatlar elektronik ortamda (UETS) yapılmaktadır. Elektronik tebligatta süre hesabı fiziki tebligattan farklıdır. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi’nin 16.10.2024 tarihli, E. 2024/479, K. 2024/2749 sayılı ilamına göre; elektronik tebligatta süre, evrakın muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır. İşte o meşhur 30 günlük ödeme süresi, bu 5 günlük bekleme süresinin bitimiyle başlar.

Elektronik tebligatın tebliğ edilme tarihi ile ilgili yazımızı buradan okuyabilirsiniz.

Peki kiracı, icra dairesinden gelen tebligatın usulsüz yapıldığını iddia ediyorsa bu durum tahliye davasında kendiliğinden dikkate alınır mı? Hayır. Tebligat usulsüzlüğü iddiası doğrudan tahliye davasında bir savunma olarak ileri sürülemez; kiracının icra mahkemesinde ayrı bir şikayet davası açması gerekir.

⚖️ Yargıtay Diyor ki:

“Ödeme emrinin usulsüz tebliğ edildiği iddiası İİK m. 16 uyarınca 7 gün içinde şikayet yoluyla ileri sürülmelidir. Süresinde şikayet edilmeyen tebligat usulsüzlüğü, tahliye davasında veya temyiz aşamasında nazara alınamaz.” (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 09.02.2023 T., E. 2022/12772, K. 2023/755)

Kiracının Kira Sözleşmesine veya Borç Miktarına İtiraz Etmesi Durumu

Örnek 13 ödeme emrini alan kiracının önünde iki yol vardır: Ya borcu ödemek ya da 7 gün içinde takibe itiraz etmek. Eğer kiracı yasal 7 günlük süre içinde hiçbir itirazda bulunmazsa, hukuk karşısında hem kira ilişkisini (sözleşmeyi) hem de icra takibindeki borç miktarını aynen kabul etmiş sayılır.

Ancak kiracı icra dairesine gidip “Benim böyle bir kira sözleşmem yoktur, altındaki imza bana ait değildir” diyerek kira sözleşmesine itiraz ederse süreç tamamen yön değiştirir. İcra Hukuk Mahkemesi dar yetkili bir mahkeme olduğundan, imza ve sözleşme inkarları karşısında mülk sahibinden çok güçlü belgeler talep eder.

⚖️ Emsal Kararın Özü:

“Borçlu ödeme emrine yasal süresi içinde itiraz etmezse kira sözleşmesini ve borcu kabul etmiş sayılır. İtiraz halinde alacaklı, noterlikçe resen tanzim veya imzası tasdik edilmiş bir kira sözleşmesine dayanmalıdır. Sözleşme adi yazılı ise ve imza inkar edilmişse, tahliye davası Sulh Hukuk Mahkemesinde genel hükümlere göre açılmalıdır.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 16.03.2021 T., E. 2017/2340, K. 2021/261)

Yani elinizdeki kira sözleşmesi noter onaylı değilse ve kiracı imzayı inkar ediyorsa, icra mahkemesinde tahliye alamazsınız; zorunlu arabuluculuk sürecinden sonra Sulh Hukuk Mahkemesinde genel hükümlere göre tahliye davası açmanız gerekir.

“Kira Borcunu Ödedim” İddiası Mahkemede Nasıl İspatlanır?

Kiracı kira ilişkisini reddetmiyor ancak “Ben ev sahibine borcumun tamamını elden verdim” veya “Bankadan gönderdim” diyerek borcun kendisine ait olmadığını savunuyorsa, bu iddiasını kanunun izin verdiği resmi belgelerle kanıtlamak zorundadır. Kanun, bu ispat yükünü tamamen kiracıya yüklemiştir.

Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’nin 11.10.2024 tarihli, E. 2024/3061, K. 2024/1756 sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere; kiracı ödeme iddiasını sadece noterlikçe onaylı bir belge, alacaklı (mülk sahibi) tarafından imzalanmış ve ikrar edilmiş yazılı bir evrak veya resmi makamlarca verilmiş bir makbuz ile ispat edebilir.

Ödeme iddiasında en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

• Açıklamasız Banka Dekontları: Banka kanalıyla yapılan ödemelerin açıklama kısmında “Kira Ödemesi” veya ilgili aya ait borç olduğuna dair net bir ibare yoksa, bu ödemeler başka bir borcun kapatılması olarak yorumlanabilir ve kiracıyı temerrütten kurtarmaz.

• Depozito Makbuzları: Geçmişte ödenen depozitolar kira borcu yerine sayılamaz. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bir kararında; “Sunulan makbuzun ‘kira’ değil ‘depozito’ ödemesine ilişkin olması durumunda, kira borcunun ödendiği ispatlanmış sayılmaz.” hükmünü kurmuştur. (05.10.2011 T., E. 2011/5665, K. 2011/10319)

• Geç Kalınan Deliller: İlk derece mahkemesindeki yargılama boyunca sunulmayan ödeme belgeleri, sonradan üst mahkemede (temyiz/istinaf aşamasında) yeni bir delil olarak dosyaya sunulamaz. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 24.02.2022 T., E. 2018/828, K. 2022/201)

Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

Mülk sahiplerinin kiracı tahliye davası ne kadar sürer endişesiyle acele edip düştükleri en büyük hata “erken dava açmak” tuzağıdır. Kiracıya Örnek 13 ödeme emri tebliğ edildikten sonra, kanunun ona tanıdığı 30 günlük ödeme süresinin son saniyesine kadar beklenmesi yasal bir zorunluluktur. Bu süre mülk sahibi için bir “dava şartı” niteliğindedir.

Ödeme emri tebliğ edildikten sonra, örneğin 25. veya 29. günde “Nasılsa kiracı parayı ödemiyor” mantığıyla açılan tahliye davaları, mahkeme tarafından hiçbir esas incelemesi yapılmadan, usulden doğrudan reddedilir.

⚖️ Yargıtay Diyor ki:

“30 günlük yasal ödeme süresi dolmadan borçlunun temerrüde düştüğünden söz edilemez. Bu sürenin dolması dava şartı olup mahkemece resen gözetilmelidir.” (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 22.09.2022 T., E. 2022/7581, K. 2022/9230)

⚖️ Emsal Kararın Özü:

“Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 günlük süre beklenmeden (örneğin 27. günde) açılan davanın reddi gerekir.” (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 21.02.2019 T., E. 2019/650, K. 2019/1803)

Eksik Kira Ödenmesi Tahliye Sebebi midir? Kısmi Ödemelerin Temerrüde Etkisi

Kiracıların sıklıkla düştüğü bir diğer yanılgı ise, icra takibine konu olan borcun büyük bir kısmını ödeyip küçük bir bakiyeyi bırakmanın tahliyeyi engelleyeceğini sanmalarıdır. Hukukumuzda kısmi ödeme, borcun tamamen kapatıldığı anlamına gelmez. İcra dairesinin çıkardığı kapak hesabında yer alan asıl alacak, birikmiş faiz, icra harçları ve avukatlık vekalet ücretinin tamamı yasal 30 günlük süre içinde kuruşu kuruşuna ödenmelidir.

Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’nin 18.11.2024 tarihli, E. 2023/4487, K. 2024/2070 sayılı güncel kararına göre; 30 günlük yasal ödeme süresi içinde borcun tamamı ödenmek zorundadır. Eksik kira ödenmesi tahliye sonucunu doğrudan doğurur; takip konusu borçtan geriye 1 TL dahi kalsa, kiracının yasal olarak temerrüde düştüğü kabul edilerek mahkemece tahliye kararı verilmelidir.

Ayrıca, kiracının borcun tamamını ödemiş olması ancak bu ödemeyi 30 günlük ihtar süresi bittikten sonra (örneğin 31. veya 35. günde) icra dosyasına yatırması da onu tahliyeden kurtarmaz. Süre geçtikten sonra yapılan ödemeler sadece icra takibini durdurur ama temerrüt olgusu geçmişte gerçekleştiği için mahkemenin tahliye kararı vermesi yasal bir zorunluluk haline gelir. (İzmir BAM 12. HD, 16.10.2024 T., E. 2024/479, K. 2024/2749)

Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye, Sonuç ve Profesyonel Hukuki Destek

Görüldüğü üzere, kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye süreci, mülk sahibinin sadece maddi olarak “haklı” olmasının yetmediği, tamamen “şekli ve usuli” haklılığın arandığı çok keskin bir süreçtir. Takip talebi hazırlanırken icra sisteminde “tahliye” kutucuğunun işaretlenmesinden, tebligat sürelerinin günbegün hesaplanmasına kadar yapılacak en ufak bir usul hatası, aylar süren emeklerin ve masrafların boşa gitmesine neden olmaktadır. Bu tür telafisi güç hak kayıplarının önüne geçebilmek adına tüm sürecin başından itibaren profesyonel bir kadro tarafından yönetilmesi hayati önem taşır.

🚨 Önemli Yasal Uyarı: Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut uyuşmazlıklara dair hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her hukuki meselenin kendine özgü dinamikleri bulunduğu unutulmamalıdır. Hak kayıplarının önüne geçilmesi adına sürecin yetkin bir avukat marifetiyle takip edilmesi önemle tavsiye olunur.