Miras yoluyla kalan evler, arsalar veya birlikte satın alınan hisseli gayrimenkuller, paydaşlar arasında sıklıkla büyük anlaşmazlıklara neden olur. Kardeşlerden biri satmak isterken diğeri istemeyebilir veya fiyat konusunda anlaşılamayabilir. İşte bu kilitlenmeyi çözen hukuki yol ortaklığın giderilmesi davası, eski ve bilinen adıyla izale-i şuyu davasıdır.

Bu dava, paylı (hisseli) veya elbirliği (miras) mülkiyetine konu olan taşınır veya taşınmaz mallardaki ortaklığı, mahkeme kararıyla sona erdiren ve herkesin hakkını almasını sağlayan bir davadır. Peki, bu süreç nasıl işler? Mahkeme malı nasıl satar?

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir ve Kimler Açabilir?

Türk Medeni Kanunu‘nun 698. maddesinde düzenlenen ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlar arasındaki mülkiyet bağını bitiren ve “herkesin yoluna gitmesini” sağlayan bir davadır. Kanuna göre “Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.” Bu davayı açmak için çoğunluk kararına gerek yoktur; hissedarlardan sadece birinin davayı açması yeterlidir.

Davada, tapuda adı geçen tüm paydaşların (veya ölmüşlerse mirasçılarının) davaya dahil edilmesi zorunludur. Biri bile eksik olsa dava sonuçlanamaz.

Ortaklık Hangi Yollarla Giderilir? (İki Yöntem)

Mahkeme, ortaklığı iki şekilde bitirebilir:

1. Aynen Taksim (Malın Bölünmesi): Taraflar talep ederse, hâkim öncelikle malın fiziksel olarak bölünip bölünemeyeceğine bakar. Örneğin, büyük bir arazi varsa ve imar durumu uygunsa, arazi parsellere ayrılarak her hissedara bir parça verilebilir. Ancak bir dairenin veya dükkanın fiziksel olarak bölünmesi (aynen taksim) genellikle mümkün değildir.

2. Satış Suretiyle Tasfiye (İhale ile Satış): Eğer malın aynen taksimi mümkün değilse (ki davaların %90’ında durum budur) veya taraflar istemezse, mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesi kararı verir. Bu durumda gayrimenkul, İcra Dairesi veya Satış Memurluğu aracılığıyla “açık artırma” usulüyle satılır. Elde edilen para, yargılama giderleri düşüldükten sonra hissedarlara payları oranında dağıtılır.

Kritik Bir Detay: “Muhdesat İddiası” (Arsa Babanın, Ev Benim!)

İzale-i şuyu davalarının en teknik konusu muhdesat iddiasıdır. Sıklıkla karşılaşılan bir durumdur: Tapu kök muris (baba/dede) üzerinedir ancak arsa üzerindeki evi veya ağaçları hissedarlardan biri kendi parasıyla yapmıştır.

Bu durumda, o hissedar “Arsa ortak ama üzerindeki ev benim” diyerek muhdesat iddiasında bulunmalıdır. Eğer diğer mirasçılar bunu kabul etmezse, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde ayrı bir “Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası” açılmalı ve ortaklığın giderilmesi davası bu davanın sonucunu beklemelidir. Bu yapılmazsa, evi yapan kişi evin bedelini de diğerleriyle paylaşmak zorunda kalır ve büyük hak kaybı yaşar.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Masrafları ve Süreç

Bu davalar, “maktu” (sabit) harca tabidir. Yani dava açılırken gayrimenkulün değeri üzerinden yüksek bir harç ödenmez. Ancak dava sonunda, satış bedeli üzerinden binde oranında harç ve vekalet ücretleri kesilir.

• Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Satış İhalesine Hissedarlar Girebilir Mi?

Evet. Yapılacak açık artırmaya dışarıdan herkes girebileceği gibi, hissedarlar da girebilir. Hatta hissedarların, tüm mirasçıların onayı olması şartıyla, satışın “sadece hissedarlar arasında” yapılmasını isteme hakları da vardır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası ve Avukat Desteği

Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu davası nedir sorusunun cevabı), basit bir “satış” işlemi değildir. Taraf teşkili (tüm mirasçıların bulunması), tebligat süreçleri, kıymet takdirine itirazlar, muhdesat iddiaları ve ihale süreci son derece tekniktir.

Gayrimenkulün gerçek değerinde satılması ve satış parasının doğru paylaştırılması için sürecin uzman bir avukatla takibi şarttır. Öden Hukuk, miras ve gayrimenkul hukukundaki tecrübesiyle, hisseli tapu sorunlarınızda yanınızdadır.