Oturduğunuz ev satıldı ve yeni ev sahibi kapınızı çaldı. Veya tam tersi; yatırım veya oturmak için beğendiğiniz evin içinde kiracı var. Her iki durumda da akıllardaki ilk sorular şunlardır: “Kiracısı olan ev satılırsa kiracı hemen çıkmak zorunda mı?” “Kiracısı Olan Ev Satılırsa Ne Olur ?”

Cevap net: Hayır. Mülkiyetin el değiştirmesi, kiracıyı otomatik olarak tahliye etmez. Ancak yeni ev sahibine (yeni malike) kanunla tanınmış özel tahliye hakları vardır.

Öden Hukuk olarak bu rehberde; hem endişeli kiracılar hem de evi yeni satın alan mülk sahipleri için süreci, “1 Ay İhtar – 6 Ay Dava” kuralını ve Yargıtay’ın güncel uygulamalarını anlatıyoruz.

1. Kiracısı Olan Ev Satılırsa Kiracı Hakları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 310 çok açıktır: “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.”

Bu şu anlama gelir:

• Sözleşme Devam Eder: Eski ev sahibi ile yaptığınız sözleşme, süresi, kira bedeli ve artış oranıyla aynen yeni ev sahibiyle devam eder. “Ev satıldı, sözleşme bitti” diye bir şey yoktur.

• Kira Kime Ödenecek?: Yeni ev sahibi tapuyu aldığı an size ihtarname veya bildirim gönderip IBAN paylaşana kadar, kirayı eski ev sahibine ödemeye devam edebilirsiniz. Ancak bildirim geldikten sonra ödemeyi yeni malike yapmalısınız.

• Depozito Ne Olur?: Eski ev sahibine verdiğiniz depozito, yasal olarak artık yeni ev sahibinin sorumluluğundadır. Evden çıkarken depozitonuzu yeni ev sahibinden istersiniz.

2. Kiracısı Olan Ev Satılırsa Yeni Ev Sahibi Ne Yapmalı?

Kiracılı bir ev satın aldıysanız, kiracıyı tahliye etmek için “Yeni Malik İhtiyacı Nedeniyle Tahliye“ yoluna başvurabilirsiniz. Ancak burada çok katı süreler vardır. Bir günü bile kaçırırsanız hakkınız yanar.

Tahliye için önünüzde iki yasal yol vardır:

1. YOL: 1 Ay İçinde İhtarname + 6 Ay Sonra Dava (En Hızlı Yöntem)

Evi satın aldığınız tarihten itibaren işleyen bir kronometre vardır.

• ADIM 1 (1 Ay İçinde İhtar): Tapu devir tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde kiracıya noterden ihtarname GÖNDERMEK (tebliğ ettirmek) zorundasınız. İhtarnamede “Evi satın aldım, kendim oturacağım, 6 ay sonra boşaltın” demelisiniz.

  • Dikkat: 1 aylık süreyi kaçırırsanız, bu hakkınız düşer!

• ADIM 2 (6 Ay Bekleme): İhtarnameyi çektikten sonra, satın alma tarihinden itibaren 6 ay beklemek zorundasınız.

• ADIM 3 (Dava): 6 ay doldu ve kiracı çıkmadıysa, Tahliye Davası açabilirsiniz.

2. YOL: Eski Sözleşme Bitimini Beklemek

Eğer 1 aylık ihtarname süresini kaçırdıysanız üzülmeyin, ikinci bir şansınız var.

• Kiracının eski ev sahibiyle yaptığı sözleşmenin bitiş tarihini beklersiniz.

• Sözleşme süresi dolduktan sonraki 1 ay içinde doğrudan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilirsiniz.

3. Yeni Malikin İhtiyacı “Samimi” Olmalı

Tıpkı normal tahliye davalarında olduğu gibi, yeni malik nedeniyle açılan davalarda da Yargıtay “Samimiyet” arar.

• Evi gerçekten oturmak için mi aldınız, yoksa kiracıyı çıkarıp daha yüksek fiyata başkasına kiralamak için mi?

• Yeni ev sahibinin aynı ilçe sınırlarında boş başka bir evi varsa, Yargıtay tahliye talebini reddedebilir.

4. Dava Şartı: Zorunlu Arabuluculuk

2026 yılı itibarıyla, yeni malik nedeniyle tahliye davası açmadan önce de Arabulucuya başvurmak zorunludur. İhtarname süresi dolup dava açma hakkınız doğduğunda, önce Adliye’deki arabuluculuk bürosuna başvurmalısınız. Anlaşma sağlanamazsa, “Anlaşamama Tutanağı” ile dava açabilirsiniz. Arabulucuya gitmeden açılan davalar reddedilir.

5. Kiracısı Olan Ev Satılırsa Satıcının Yükümlülükleri

Evi satan eski ev sahibi;

• Depozitoyu yeni ev sahibine devretmeli veya kiracıya iade etmelidir.

• Kiracıya evin satıldığını bildirmelidir.

• En önemlisi; satış aşamasında kiracı, evi görmek isteyen adaylara (makul saatlerde ve randevu ile) evi göstermek zorundadır. Göstermezse mahkemeden “Yer Gösterme İzni” alınabilir.

Özet ve Avukat Desteği

“Kiracısı olan ev satılırsa ne olur?” sorusunun cevabı, takvime ne kadar sadık kaldığınıza bağlıdır.

• Yeni Ev Sahibiyseniz: Tapuyu aldığınız gün bir avukata danışın, 1 aylık ihtar süresini kaçırmayın.

• Kiracıysanız: Size noterden ihtarname gelmediği sürece panik yapmayın, sözleşmeniz aynen devam eder.

Öden Hukuk, Ankara’daki ofisinde gayrimenkul hukuku alanında; hem mülk sahiplerinin tahliye süreçlerini yönetmekte hem de kiracıların haksız tahliyeye karşı haklarını savunmaktadır.