Oturduğunuz ev satıldı veya kiracısı olan bir ev satın aldınız. Şimdi en önemli soru gündemde: Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi? Evet, kanunlarımız yeni malik nedeniyle tahliye hakkı tanımaktadır. Ancak bu süreç, hem alıcı hem satıcı hem de kiracı için katı kurallara ve sürelere bağlıdır. Bu rehberde, tüm tarafların haklarını inceliyoruz.

Yeni Malik Nedeniyle Tahliye Durumunda Kiracının Hakları

En büyük endişeyi yaşayan kiracıdan başlayalım. Oturduğunuz ev satıldıysa, haklarınız şunlardır:

• Kira Sözleşmeniz Devam Eder: Evin satılması, mevcut kira sözleşmenizi otomatik olarak sona erdirmez. Sözleşmeniz, aynı şartlarla yeni ev sahibi ile devam eder. Sizi “ev satıldı” diyerek hemen çıkaramazlar.
• Depozitonuz Güvendedir: Eski ev sahibine verdiğiniz depozito, artık yeni ev sahibinin sorumluluğundadır. Sözleşme bittiğinde depozitonuzu yeni ev sahibinden talep edersiniz.
• Kira Ödemesi: Satış işlemi size resmi olarak bildirildikten sonra, kiranızı artık yeni ev sahibine ödemeniz gerekir.

Kiracılı Ev Satan Ev Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri

Evinizi satarken içinde kiracı olması, bazı sorumlulukları da beraberinde getirir:

• Evi Gösterme Hakkı: Kiracınız, evi potansiyel alıcılara göstermenize “makul” zamanlarda ve şekilde izin vermekle yükümlüdür. Ancak bu hakkı kiracıyı rahatsız edecek şekilde kötüye kullanamazsınız.
• Bilgilendirme Yükümlülüğü: Evi sattığınızı ve mülkiyetin kime geçtiğini kiracınıza bildirmeniz gerekir.
• Depozitoyu Devretme: Aldığınız depozitoyu, yeni ev sahibine devretmeniz veya kiracı ile anlaşarak iade etmeniz en doğru yoldur. Aksi halde sorumluluğunuz devam eder.

Yeni Malik Nedeniyle Tahliye Hakkı ve Yasal Yolları (TBK 351)

Kiracısı olan evi satın almak, size mülkiyetle birlikte kiracıyı da devreder. Eğer eve kendiniz veya kanunda sayılan yakınlarınızın ihtiyacı varsa (İhtiyaç nedeniyle tahliye ile ilgili detaylı rehberimizi okuyabilirsiniz), tahliye için iki yasal yolunuz vardır:

1. Yol: 1 Ay İçinde İhtarname Çekip 6 Ay Sonra Dava Açmak

Bu en çok bilinen yöntemdir.

• Adım 1: Evi satın aldığınız tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya noterden bir ihtarname göndermelisiniz.
• Adım 2: İhtarnamede, evi yeni satın aldığınızı ve ihtiyacınız nedeniyle tahliye istediğinizi bildirmelisiniz.
• Adım 3: Satın alma tarihinden itibaren 6 ay bekledikten sonra, kiracı çıkmamışsa tahliye davası açabilirsiniz.

2. Yol: Sözleşme Sonunu Bekleyip 1 Ay İçinde Dava Açmak

Eğer 1 aylık ihtarname süresini kaçırırsanız, ikinci bir hakkınız daha vardır:

• Eski kira sözleşmesinin bitmesini beklersiniz.
• Sözleşme bittiği tarihten itibaren 1 ay içinde doğrudan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilirsiniz.

Dava Açmadan Önceki Adım: Zorunlu Arabuluculuk

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası da, kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlık olduğu için, dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.

Bu nedenle, yeni ev sahibi, yukarıda belirtilen yollardan birini seçerek dava açmadan önce, mutlaka yetkili arabuluculuk bürosuna başvurarak süreci başlatmalıdır. Arabuluculuk sürecine başvurulmadan doğrudan tahliye davası açılması halinde, dava esasa girilmeden, “dava şartı yokluğu” nedeniyle usulden reddedilir. (Bu süreç hakkında daha detaylı bilgi için Zorunlu Arabuluculuk Süreci hakkındaki rehberimizi okuyabilirsiniz.)

Yeni Malik Nedeniyle Tahliye Sürecinde Avukat Desteği

Kiracılı bir mülkün satışı, üç taraf için de katı sürelere ve usul kurallarına bağlıdır. İhtarname süresini kaçıran bir ev sahibi tahliye hakkını bir yıl erteleyebilirken, haklarını bilmeyen bir kiracı haksız bir tahliyeyle karşı karşıya kalabilir. Bir kira hukuku avukatı, bu karmaşık süreçte tüm tarafların haklarını korur. Öden Hukuk olarak, bu alandaki tüm uyuşmazlıklarda yanınızdayız.