Özellikle konut kiralarındaki %25 artış sınırının uygulandığı dönemde veya TÜFE oranının üzerinde bir zam yapıldığında birçok kiracı, ev sahibiyle sorun yaşamamak adına istenen yüksek kirayı ödemek durumunda kaldı. Peki, yasal sınırın üzerinde yapılan bu fazla ödemeler, sonradan fazla ödenen kira geri alınır mı sorusunu gündeme getiriyor mu? Kiracı, aylar veya yıllar sonra “ben aslında daha az ödemeliydim” diyerek bu farkları talep edebilir mi? İzmir Bölge Adliye Mahkemesi’nin (BAM) güncel bir kararı, bu soruya net bir cevap veriyor.

Yasal Kira Artış Sınırı Nedir?

Hatırlatmak gerekirse, Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artışları, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez. Geçici bir madde ile konut kiraları için getirilen %25 sınırı ise 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Dolayısıyla, her durumda kiraya verenin talep edebileceği zammın yasal bir tavanı bulunmaktadır.

Fazla Ödenen Kira ve Kiracının Rızası Durumu

İşte en kritik nokta burasıdır. Kiracı, yasal sınırın üzerinde bir artış talep edildiğinde buna itiraz etme ve kirasını yasal oranda artırarak ödemeye devam etme hakkına sahiptir. Ancak kiracı, bu hakkını kullanmak yerine, ev sahibinin istediği yasal kira artışından fazla ödeme yapmayı kabul eder ve kirasını bu yüksek tutar üzerinden ödemeye başlarsa, durum değişir.

İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi’nin E. 2024/3426 K. 2025/1209 sayılı güncel kararında tam da bu durum ele alınmıştır. Mahkeme özetle şu gerekçelere dayanmıştır: “Sözleşme serbestisi kapsamında kiracı ve kiraya veren yeni dönem için her zaman sözleşme koşullarında değişiklik yapabilirler. TBK’ya eklenen geçici maddeler ile %25 oranında artış sınırı kiracı lehine yapılan bir düzenleme olup, kiracının bunu aşan nitelikteki kira artış oranını kabul etmemesi ile hüküm doğurmayacaktır. Ancak kiracının rızası ile sözleşmedeki yeni kira bedelinin düzenlenmesi kapsamında ödediği fazla miktardaki kira bedelleri bu sınırlamaya tabi olmadığı gibi kiracı tarafından irade fesadına uğradığına dair bir iddia ve ispat da bulunmadığından talebi TMK’nun 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralına aykırıdır. Bu nedenle Mahkemece verilen kararda usul ve yasaya aykırı yön yoktur.  Açıklanan nedenlerle davacının istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.”

• Sözleşme Serbestisi: Taraflar, yasal sınırlar içinde kalmak kaydıyla, yeni kira dönemi için kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. %25 sınırı gibi düzenlemeler kiracıyı korumak içindir, ancak kiracı bu korumadan feragat edip daha yüksek bir bedeli kabul edebilir.
• Kiracının Rızası: Kiracı, yasal sınırı aşan artışı bilerek ve isteyerek kabul etmiş ve ödemelerini bu yeni bedel üzerinden yapmışsa, bu durum yeni bir kira bedeli üzerinde anlaşmaya varıldığı anlamına gelir.
• Dürüstlük Kuralına Aykırılık (TMK Madde 2): Yasal hakkını kullanmayıp artışı kabul eden ve aylarca bu şekilde ödeme yapan kiracının, sonradan “fazla ödedim” diyerek bu paraları geri istemesi, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırıdır.

Bu gerekçelerle Bölge Adliye Mahkemesi, kiracının fazla ödediği kiranın iadesi talebini reddetmiştir. Yani, kural olarak, bilerek ve isteyerek yasal sınırın üzerinde ödenen kira bedelleri sonradan geri istenemez.

İstisna: İrade Fesadı Halinde Fazla Ödenen Kira İadesi

Bu kuralın tek istisnası, kiracının iradesinin fesada uğratıldığı durumlardır. Eğer kiracı, ev sahibi tarafından tehdit edilerek, aldatılarak veya zorlanarak bu yüksek kirayı ödemek zorunda kalmışsa ve bu durumu ispat edebilirse, o zaman sebepsiz zenginleşme kira davası açarak fazla ödediği kısımları geri talep edebilir. Ancak bu durumun ispatı oldukça zordur.

Bu Süreçlerde Avukat Desteğinin Önemi

Kira artışları ve ödenen bedellerin iadesi gibi konular, sözleşme serbestisi, yasal sınırlar ve dürüstlük kuralı gibi birçok hukuki ilkenin birlikte değerlendirilmesini gerektirir. Bir Ankara kira avukatı, bu süreçte haklarınızı en doğru şekilde anlamanıza, olası bir uyuşmazlıkta izlemeniz gereken yasal adımları belirlemenize yardımcı olur. Öden Hukuk, kira hukukundan kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda yanınızdadır.