Özellikle %25 sınırının olduğu dönemde veya fahiş zam talepleri karşısında; “aman ev sahibiyle kötü olmayayım” diyerek yasal sınırın üzerinde ödeme yapan binlerce kiracı var. Peki, sular durulduğunda fazla ödenen kira iadesi mümkün mü? Kiracılar aylar sonra geriye dönük talepte bulunabilir mi?

“Fazla ödenen kira bedelinin iadesi Yargıtay kararları” konusunu ve İzmir Bölge Adliye Mahkemesi’nin (BAM) 2025 tarihli çok konuşulan kararını sizler için analiz ettik.

Kiracı aylar sonra “Ben aslında fazla ödedim, paramı geri verin” diyebilir mi? İşte hukuk dünyasındaki güncel durum.

Yargıtay ve BAM Ne Diyor? (Emsal Karar Analizi)

Genel kural şudur: Kiracı kendi rızasıyla fazla ödeme yaptıysa, bunu geri istemesi zordur. Ancak detaylar davanın kaderini belirler.

İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi’nin (E. 2024/3426 K. 2025/1209) sayılı güncel kararı, konuya sert bir nokta koymuştur.

“Rızanla Ödediysen Geri Alamazsın”

Mahkeme özetle şunu demiştir:

“Kiracı, %25 sınırını veya yasal oranı aşan zammı kabul etmeyebilirdi. Ancak kiracı, sessiz kalıp yeni belirlenen yüksek tutarı bankadan yatırmaya devam ettiyse, taraflar arasında zımni (gizli) bir anlaşma kurulmuş sayılır.”

Yani mahkeme; “Hem ses çıkarmayıp ödüyorsun hem de aylar sonra ‘fazla ödedim’ diyorsun, bu Dürüstlük Kuralına (TMK Madde 2) aykırıdır” diyerek iade talebini reddetmiştir.

Hangi Durumda Fazla Ödenen Kira İadesi Mümkündür?

Peki, kiracının hiç mi şansı yok? Fazla yapılan kira zammı geri alınabilir mi? sorusunun cevabının “EVET” olduğu istisnai durumlar şunlardır:

1. İhtirazi Kayıt Koyduysanız (Altın Kural)

Eğer kirayı yatırırken açıklama kısmına “Yasal haklarım saklı kalmak kaydıyla” veya “Fazla zam hukuka aykırıdır, itirazen ödüyorum” gibi bir şerh (ihtirazi kayıt) düştüyseniz, bu parayı geri alma şansınız çok yüksektir. Çünkü burada “rızam yok, mecburiyetten ödüyorum” mesajı vermiş olursunuz.

2. İrade Fesadı (Baskı ve Tehdit) Varsa

Kiracı; ev sahibinin tehdidi, baskısı (ikrah) veya hilesi ile bu parayı ödemek zorunda kaldığını ispatlarsa, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre parayı geri isteyebilir.

3. Hatayla Ödeme Yapıldıysa

Hesap hatası sonucu yanlışlıkla fazla gönderilen tutarlar (örneğin 10.000 TL yerine 15.000 TL yazmak) her zaman geri istenebilir.

Geriye Dönük Kira İadesi İçin Zamanaşımı

Kiracılar genellikle “geçmişe dönük kira farkı talebi” için ne kadar süreleri olduğunu merak eder. Fazla ödenen kiranın iadesi davaları, Sebepsiz Zenginleşme hükümlerine tabidir.

• 2 Yıl: Kiracının fazla ödediğini öğrendiği tarihten itibaren.

• 10 Yıl: Her halükarda ödeme tarihinden itibaren.

Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesi Dava Dilekçesi

Eğer yukarıdaki istisnalardan birine (özellikle ihtirazi kayda veya baskıya) dayanıyorsanız, paranızı geri almak için izlemeniz gereken yol şudur:

1. Arabuluculuk: Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce Arabulucuya başvurmak zorunludur.

2. Dava Açmak: Anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “İstirdat (Geri Alma) Davası” açılır.

Dilekçede Dikkat Edilecekler: Dilekçenizde “kendi rızanızla değil, tahliye tehdidi altında ödeme yaptığınızı” somut delillerle (WhatsApp mesajları, tanıklar vb.) anlatmanız gerekir. Aksi takdirde davanız “kabul edilmiş ödeme” sayılarak reddedilebilir.

Sonuç: Avukat Desteği Olmadan Risk Almayın

Görüldüğü üzere, fazla ödenen kira bedeli yargıtay kararlarında genellikle “ödediysen kabul ettin” şeklinde yorumlanmaktadır. Ancak her dosyanın hikayesi farklıdır. Hakkınızı kaybetmemek ve süreci doğru yönetmek için bir Ankara Kira Avukatı desteği almanız, paranızı kurtarmanız için hayati önem taşır. Öden Hukuk Bürosu olarak, kira hukukundaki tüm güncel gelişmeleri takip ediyoruz.