Kira sözleşmeniz bitti, evinizi boşalttınız ama aklınızdaki en büyük soru şu: “Depozitomu eksiksiz ve zamanında geri alabilecek miyim?” Kiracı ve ev sahibi arasındaki en yaygın anlaşmazlıklardan biri olan depozito iadesi, aslında kanunla net kurallara bağlanmıştır. Kiracılar için bir güvence, ev sahipleri için ise bir teminat olan depozito (yeni adıyla güvence bedeli) ile ilgili haklarınızı bilmeniz, olası bir anlaşmazlıkta elinizi güçlendirir. Bu yazıda, “ev sahibi depozitoyu vermiyor” durumundan “depozitodan hangi kesintiler yapılabilir?” sorusuna kadar her detayı inceliyoruz.

Depozito (Güvence Bedeli) Nedir ve Yasal Sınırı Ne Kadardır? (TBK 342)

Depozito, kiracının kira sözleşmesi boyunca eve veya demirbaşlara verebileceği olası zararlara, ödenmemiş faturalara veya kira borcuna karşılık ev sahibini güvence altına almak için verdiği teminattır. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi (TBK 342), bu konuda net bir sınır çizmiştir: Ev sahibi, kiracıdan üç aylık kira bedelinden daha fazla bir güvence bedeli talep edemez. Bu tutarı aşan anlaşmalar geçersiz olup, fazla ödenen kısım geri istenebilir.

Ev Sahibi Depozitoyu Vermiyor: Depozito İadesi İçin Ne Yapılmalı?

Kira ilişkisi sorunsuz bitse bile bazen ev sahipleri depozitoyu iade etmekte isteksiz davranabilir. Eğer “ev sahibi depozitoyu vermiyor” durumuyla karşı karşıyaysanız, kiracı depozito hakları çerçevesinde izlemeniz gereken adımlar şunlardır:

1. İletişime Geçin: Öncelikle ev sahibi ile konuşarak durumu çözmeye çalışın.

2. İhtarname Gönderin: Anlaşma sağlanamazsa, noter kanalıyla bir depozito ihtarname örneği hazırlatarak yasal bir bildirimde bulunun. Bu, genellikle sorunu çözer.

3. Yasal Yollara Başvurun: İhtara rağmen ödeme yapılmazsa, depozito bedeli için icra takibi başlatabilir veya dava açabilirsiniz.

Depozito İadesi Süreci ve Bankanın Rolü

Kanuna göre ideal olan, depozitonun kiracı adına açılmış vadeli bir kira depozitosu banka hesabına yatırılmasıdır. Bu durumda süreç şöyle işler:

• Kira sözleşmesi bittikten sonra ev sahibi, eve bir zarar verilip verilmediğini kontrol eder.
• Bir sorun yoksa, iki tarafın ortak rızasıyla bankadan para çekilir.
• Eğer ev sahibi parayı vermeye yanaşmazsa, kiracı bankaya başvurur. Banka, ev sahibine bildirimde bulunur. Ev sahibi, bildirimi takip eden 3 ay içinde kiracıya karşı bir dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka depozitoyu kiracıya iade etmek zorundadır.

Depozito İadesi Sırasında Hangi Kesintiler Yasal Olarak Yapılabilir?

Ev sahibinin depozitodan keyfi kesinti yapması yasal değildir. Depozitodan kesinti şartları oldukça nettir. Kesinti yapılabilmesi için ortada kiracının kusurundan kaynaklanan gerçek bir zarar olması gerekir.

Normal Eskime (Hor Kullanma) ve Gerçek Zarar Ayrımı

Kiralananın zamanla olağan şekilde eskimesi (örneğin duvar renginin solması, parkelerin hafif çizilmesi) zarardan sayılmaz ve bu masraflar depozitodan kesilemez. Ancak, duvarların delinmesi, kapıların kırılması, parkelerin yakılması gibi kiracının kötü kullanımından kaynaklanan hasarlar gerçek zarardır ve tamir bedeli depozitodan mahsup edilebilir.

Boya-Badana Masrafı Depozitodan Kesilir Mi?

Bu en tartışmalı konulardan biridir. Kiracı, kiraladığı mülkü teslim aldığı gibi iade etmekle yükümlüdür. Eğer evi yeni boyanmış şekilde teslim aldıysa ve kirli bir şekilde bırakıyorsa, ev sahibi makul bir boya-badana masrafını talep edebilir. Ancak yıllarca oturulmuş bir evdeki olağan kirlenme için bu talep genellikle mahkemelerce kabul görmez.

Depozito İadesi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

• Depozito Kira Yerine Sayılır Mı? Depozito, son ayın kirası değildir ve amacı dışında kullanılamaz. Ancak taraflar anlaşırsa veya depozito ev sahibine elden verilmişse, kiracı ödenmemiş kira borcunun depozitodan mahsup edilmesini talep edebilir.
• Depozito Bankaya Yatırılmazsa Ne Olur? Eğer depozito elden ev sahibine verildiyse, bu para yasal olarak “sebepsiz zenginleşme” kapsamında kiracı tarafından her zaman geri istenebilir.
• Depozito İadesi İlk Kira Üzerinden Mi, Son Kira Üzerinden Mi Yapılır?Bu, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde en büyük anlaşmazlıklardan biridir. Kiracı 10 yıl önce 1.000 TL depozito vermiş, ancak çıktığı tarihte kirası 15.000 TL olmuş olabilir. Bu durumda hangi bedel iade edilecektir?
  • Kural: Hukukumuza göre, Türk Lirası olarak elden teslim edilen bir depozito, aksi sözleşmede açıkça belirtilmedikçe, verildiği nominal değer üzerinden iade edilir. Yani 1.000 TL verilmişse, 1.000 TL olarak geri istenir.
  • Yargıtay’ın Çözümü ve “Güncelleme”: Yargıtay, bu durumun yarattığı hakkaniyetsizliği gidermek için bir çözüm geliştirmiştir. Eğer depozito “1 aylık kira bedeli” gibi bir ifadeyle belirlenmişse, iade edilecek tutarın da son ödenen kira bedeli olması gerektiğine hükmetmektedir. Yani, kiracı çıkarken son kirası 15.000 TL ise, “1 aylık kira bedeli” olarak alınan depozito da 15.000 TL olarak iade edilmelidir.
  • Kanunun Asıl Çözümü: Kanun koyucunun bu sorunu öngörerek getirdiği en doğru çözüm ise şudur: Depozito, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyen vadeli bir banka hesabına yatırılmalıdır. Bu durumda depozito, kira süresi boyunca işleyen faiziyle birlikte kiracıya iade edilir. Bu yöntem, paranın enflasyon karşısında değer kaybetmesini en baştan önler.

Depozito İadesi Uyuşmazlıklarında Avukat Desteği | Öden Hukuk

Depozito iadesi süreci, basit gibi görünse de ispat ve usul açısından teknik detaylar içerir. Hak kaybı yaşamamak için sürecin en başında bir avukattan destek almak en doğru yoldur. Öden Hukuk olarak, depozito iadesi ve kira hukukundan kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda müvekkillerimize profesyonel hukuki destek sunmaktayız. Konuyla ilgili bize ulaşabilirsiniz.