Ekonomik koşullar ve kira uyuşmazlıklarındaki artış, ev sahibi ve kiracı ilişkilerini hiç olmadığı kadar gergin bir hale getirdi. Bu gerginliğin merkezinde ise en çok merak edilen konu yer alıyor: 10 yıllık kiracı tahliyesi.

Ev sahipleri mülkünün değerini korumak, kiracılar ise düzenlerini bozmamak isterken; süreç TBK 347. maddesi ile net kurallara bağlanmıştır. Peki, 10 yıllık kiracı tahliye şartları nelerdir? Zorunlu arabuluculuk süreci nasıl işler? Bu yazımızda, Ankara Öden Hukuk olarak süreci tüm yönleriyle ve en güncel Yargıtay uygulamaları ışığında adım adım anlatıyoruz.

10 Yıllık Kiracı Tahliyesi Nedir ve Hangi Kanuna Dayanır?

Halk arasında “sebepsiz tahliye” olarak da bilinen bu hak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesine dayanır. Kanun, ev sahibine; kiracı evde 10 uzama yılını doldurduktan sonra, hiçbir gerekçe göstermeksizin (ihtiyaç, tadilat vb. sebeplere dayanmadan) sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanır.

Buradaki temel amaç; mülk sahibinin, mülkünü çok uzun yıllar (toplamda 12 yıl ve üzeri) boyunca güncel piyasa koşullarının altında kullandırmak zorunda kalmasını engellemektir.

Uzama Süresi Nedir ve 10 Yıl Nasıl Hesaplanır?

En çok hata yapılan ve davaların kaybedildiği nokta burasıdır. “10 yıl” ifadesi, kiracının girdiği günden itibaren sayılmaz.

Formül şudur: 1 Yıl (Sözleşme Süresi) + 10 Yıl (Uzama Süresi) = Tahliye Hakkı.

Yani kiracı fiilen en az 11 veya 12 yılını doldurduğunda tahliye edilebilir.

Örnek Hesaplama Tablosu

Bir kira sözleşmesinin 01.09.2015 tarihinde 1 yıllık yapıldığını varsayalım:

(Not: Sözleşmeniz “belirsiz süreli” ise 10 yıl hesabı, sözleşme başlangıç tarihinden itibaren direkt başlar. Bu ayrım için mutlaka sözleşmenizi bir avukata inceletiniz.)

İhtarname Ne Zaman ve Nasıl Çekilmelidir?

Ev sahibi, 10 yıllık uzama süresini takip eden her yeni uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracının eline geçecek şekilde yazılı bildirimde (ihtarname) bulunmak zorundadır.

10 Yıllık Kiracı Tahliye İhtarnamesi Örneği Arayanlar İçin Uyarı

İnternetteki matbu örnekler sizin sözleşme tarihlerinize uymayabilir. Geçerli bir ihtarnamede şu unsurlar mutlaka bulunmalıdır:

1. Açık İrade: Sözleşmenin yenilenmeyeceği ve tahliye talebi açıkça yazılmalı.

2. Yasal Dayanak: TBK 347. maddesine dayanıldığı belirtilmeli.

3. Tarih Hesabı: İhtarname, sözleşme bitiş tarihinden en az 3 ay önce kiracının eline ulaşmış (tebliğ edilmiş) olmalıdır. Noterden gönderilme tarihi değil, tebliğ tarihi esastır.

Yeni Dönem: 10 Yıllık Tahliyede “Zorunlu Arabuluculuk”

Arama sonuçlarında sıkça sorulan “10 yıllık kiracı tahliye arabuluculuk” konusu, 1 Eylül 2023 itibarıyla hayatımıza girmiştir. Artık ihtarname süresi dolduktan sonra, doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açamazsınız.

Süreç Şöyle İşler:

1. Önce Arabuluculuk Bürosuna başvurulur.

2. Arabulucu tarafları (veya vekillerini) görüşmeye davet eder.

3. Anlaşma sağlanamazsa “Anlaşamama Tutanağı” düzenlenir.

4. Dava dilekçesine bu tutanak eklenerek dava açılır.

Dikkat: Arabuluculuk şartı yerine getirilmeden açılan davalar, mahkemece “dava şartı yokluğu” nedeniyle usulden reddedilir.

Arabuluculuk başvurusunun nasıl yapılacağı, süreçteki haklarınız ve anlaşma tutanağının önemi hakkında daha kapsamlı bilgi edinmek için [Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Rehberi] başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

10 Yıllık Kiracı Tahliyesi ile İlgili Yargıtay Kararları

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre mahkemeler şu hususlara dikkat eder:

• Belirsiz Süreli Sözleşmeler: Eğer sözleşme baştan “süresiz” yapılmışsa, 10 yıllık süre başlangıçtan itibaren işlemeye başlar (TBK 347/2).

• İhtarın Tebliği: İhtarname son 3 ay kala postaya verilmiş olsa bile, kiracının eline son 3 ayın içine girdikten sonra geçerse o yıl için dava hakkı yanar; bir sonraki yıl beklenmek zorunda kalınır.

• Aile Konutu İddiası: Kiracı “burası aile konutu, eşime de ihtar çekmeliydin” derse, Yargıtay uygulamasında kural olarak kiracı kimse muhatap odur; ancak sürecin selameti için eşe bildirim yapılması da gerekebilir.

10 Yıllık Kiracı Tahliyesi Davası Ne Kadar Sürer?

Bu sorunun net bir cevabı olmamakla birlikte; Ankara, İstanbul gibi büyükşehirlerde mahkemelerin iş yükü, tebligat süreçleri ve arabuluculuk aşaması dahil edildiğinde süreç ortalama 1.5 ile 2.5 yıl arasında sürebilmektedir.

Bu teknik süreçte hak kaybı yaşamamak, tarihleri (hak düşürücü süreleri) kaçırmamak adına Öden Hukuk Bürosu olarak, hem ev sahiplerine hem de kiracılara profesyonel hukuki destek sunmaktayız.