2026 yılında 10 yıllık kiracı tahliyesi için “10 yıl” hesabı; kira sözleşmesinin başlangıcından değil, 1 yıllık ana sürenin bitimini izleyen 10. uzama yılından sonra başlar. Yani kiracı fiilen 11 yılını doldurduğunda sebepsiz tahliye hakkı doğar. Sözleşme bitiminden en az 3 ay önce ihtarname tebliğ edilmesi şarttır.

10 Yıllık Kiracı Tahliyesi Nedir ve Hangi Kanuna Dayanır?

Halk arasında “sebepsiz tahliye” olarak da bilinen bu hak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesine dayanır. Kanun, ev sahibine; kiracı evde 10 uzama yılını doldurduktan sonra, hiçbir gerekçe göstermeksizin (ihtiyaç, tadilat vb. sebeplere dayanmadan) sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanır.

Buradaki temel amaç; mülk sahibinin, mülkünü çok uzun yıllar (toplamda 12 yıl ve üzeri) boyunca güncel piyasa koşullarının altında kullandırmak zorunda kalmasını engellemektir.

Uzama Süresi Nedir ve 10 Yıl Nasıl Hesaplanır?

En çok hata yapılan ve davaların kaybedildiği nokta burasıdır. “10 yıl” ifadesi, kiracının girdiği günden itibaren sayılmaz.

Formül şudur: 1 Yıl (Sözleşme Süresi) + 10 Yıl (Uzama Süresi) = Tahliye Hakkı.

Yani kiracı fiilen en az 11 veya 12 yılını doldurduğunda tahliye edilebilir.

Örnek Hesaplama Tablosu

Bir kira sözleşmesinin 01.01.2015 tarihinde 1 yıllık yapıldığını varsayalım:

(Not: Sözleşmeniz “belirsiz süreli” ise 10 yıl hesabı, sözleşme başlangıç tarihinden itibaren direkt başlar. Bu ayrım için mutlaka sözleşmenizi bir avukata inceletiniz.)

İhtarname Ne Zaman ve Nasıl Çekilmelidir?

Ev sahibi, 10 yıllık uzama süresini takip eden her yeni uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracının eline geçecek şekilde yazılı bildirimde (ihtarname) bulunmak zorundadır.

10 Yıllık Kiracı Tahliye İhtarnamesi Örneği Arayanlar İçin Uyarı

İnternetteki matbu örnekler sizin sözleşme tarihlerinize uymayabilir. Geçerli bir ihtarnamede şu unsurlar mutlaka bulunmalıdır:

1. Açık İrade: Sözleşmenin yenilenmeyeceği ve tahliye talebi açıkça yazılmalı.

2. Yasal Dayanak: TBK 347. maddesine dayanıldığı belirtilmeli.

3. Tarih Hesabı: İhtarname, sözleşme bitiş tarihinden en az 3 ay önce kiracının eline ulaşmış (tebliğ edilmiş) olmalıdır. Noterden gönderilme tarihi değil, tebliğ tarihi esastır.

🏛️ 2026 Yılı 10 Yıllık Kiracı Tahliyesi Masraf Tablosu

Tahliye davaları, taşınmazın bir yıllık kira bedeli üzerinden nispi harca tabidir. 2026 yılı resmi tarifelerine göre dava açılış maliyetleri şu şekildedir:

⚖️ Peşin Harç Hesaplama Örneği (2026):

Müvekkilin veya okuyucunun konuyu somutlaştırması için şu örneği makaleye eklemek tıklama oranını artıracaktır:

• Aylık Kira Bedeli: 20.000 TL

• Dava Değeri (Yıllık Kira): 240.000 TL

• Toplam Nispi Harç (Binde 68,31): 16.394,40 TL

• Dava Açarken Ödenecek Peşin Harç (1/4): 4.098,60 TL

Yeni Dönem: 10 Yıllık Tahliyede “Zorunlu Arabuluculuk”

Arama sonuçlarında sıkça sorulan “10 yıllık kiracı tahliye arabuluculuk” konusu, 1 Eylül 2023 itibarıyla hayatımıza girmiştir. Artık ihtarname süresi dolduktan sonra, doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açamazsınız.

Süreç Şöyle İşler:

1. Önce Arabuluculuk Bürosuna başvurulur.

2. Arabulucu tarafları (veya vekillerini) görüşmeye davet eder.

3. Anlaşma sağlanamazsa “Anlaşamama Tutanağı” düzenlenir.

4. Dava dilekçesine bu tutanak eklenerek dava açılır.

Dikkat: Arabuluculuk şartı yerine getirilmeden açılan davalar, mahkemece “dava şartı yokluğu” nedeniyle usulden reddedilir.

Arabuluculuk başvurusunun nasıl yapılacağı, süreçteki haklarınız ve anlaşma tutanağının önemi hakkında daha kapsamlı bilgi edinmek için [Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Rehberi] başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

10 Yıllık Kiracı Tahliyesi ile İlgili Yargıtay Kararları

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre mahkemeler şu hususlara dikkat eder:

• Belirsiz Süreli Sözleşmeler: Eğer sözleşme baştan “süresiz” yapılmışsa, 10 yıllık süre başlangıçtan itibaren işlemeye başlar (TBK 347/2).

• İhtarın Tebliği: İhtarname son 3 ay kala postaya verilmiş olsa bile, kiracının eline son 3 ayın içine girdikten sonra geçerse o yıl için dava hakkı yanar; bir sonraki yıl beklenmek zorunda kalınır.

• Aile Konutu İddiası: Kiracı “burası aile konutu, eşime de ihtar çekmeliydin” derse, Yargıtay uygulamasında kural olarak kiracı kimse muhatap odur. Eş, bildirimle kira kontratının tarafı haline gelmişse eşe de ihtarname çekilmesi gerekir.

10 Yıllık Kiracı Tahliyesi Davası Ne Kadar Sürer?

Bu sorunun net bir cevabı olmamakla birlikte; Ankara, İstanbul gibi büyükşehirlerde mahkemelerin iş yükü, tebligat süreçleri ve arabuluculuk aşaması dahil edildiğinde süreç ortalama 1.5 ile 2 yıl arasında sürebilmektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut uyuşmazlıklara dair hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her hukuki meselenin kendine özgü dinamikleri bulunduğu unutulmamalıdır. Hak kayıplarının önüne geçilmesi adına sürecin yetkin bir avukat marifetiyle takip edilmesi önemle tavsiye olunur.