“Alıcıyı kendisi bulan mal sahibi emlakçı komisyonu öder mi?” sorusu, emlak alım satım süreçlerinde en sık karşılaşılan hukuki sorunlardan biridir. Mal sahibi emlakçı ile yetki sözleşmesi imzaladıktan sonra alıcıyı kendi çabasıyla bulduğunda, komisyon ödeme yükümlülüğünün devam edip etmediği sıklıkla tartışma konusu olur. Bu yazıda hem Türk Borçlar Kanunu’na hem de Yargıtay kararlarına göre konuyu detaylı biçimde ele alacağız.

Emlakçının Komisyon Hakkı Ne Zaman Doğar?

Emlakçının komisyon talep edebilmesi için temel koşullar şunlardır:

• Mal sahibi ile yazılı bir yetki sözleşmesi yapılmış olması,

• Emlakçının, satışın gerçekleşmesine doğrudan veya dolaylı katkı sağlamış olması,

• Taşınmazın satışı veya kiralanmasının fiilen gerçekleşmiş olması.

Türk Borçlar Kanunu m.502’ye göre, simsarlık sözleşmesi (emlakçılık sözleşmesi), taraflar arasında açık bir düzenleme olmasa dahi yazılıysa geçerlidir ve satışa aracılık eden emlakçının komisyon hakkı doğar.

Emlakçıya verilen evi kendim satarsam ?

Anahtar sorumuz: “Emlakçıya verilen evi kendim satarsam?”
Bu durumda temel belirleyici unsur, emlakçının satış sürecine etkisinin olup olmadığıdır.

Eğer mal sahibi alıcıyı tamamen kendi çabasıyla ve emlakçının katkısı olmadan bulmuşsa, genel kural gereği emlakçıya komisyon ödenmez.

Ancak şu iki hususa dikkat edilmelidir:

1. Yetki Sözleşmesinde “Münhasırlık (tek yetki)” Varsa:
   Bazı emlak ofisleriyle yapılan sözleşmelerde, satış hangi yolla gerçekleşirse gerçekleşsin komisyon hakkı doğacağı yazılıdır. Bu tür sözleşmeler hukuken geçerli olabilir, ancak Yargıtay her olayda somut değerlendirme yapılması gerektiğini belirtmiştir.

2. Alıcı Emlakçının İlanından Haberdar Olduysa:
   Emlakçının sunduğu ilan, broşür, site vb. yollarla alıcı taşınmazdan haberdar olup sonrasında mal sahibiyle doğrudan iletişime geçtiyse, emlakçının katkısı vardır ve komisyon hakkı doğabilir.

Alıcıyı Kendisi Bulan Mal Sahibi Emlakçı Komisyonu Öder mi? Yargıtay Ne Diyor?

Öden Hukuk Bürosu – Bilgi ve Randevu için

• Reşit Galip Cd. Gölgeli Sk. No:12/2 Çankaya Ankara
• +90 506 433 91 42
• bilgi@odenhukuk.com

Yargıtay
Dairesi: 13. Hukuk Dairesi
Esas No: 2017/9898
Karar No: 2018/1184
Karar Tarihi: 05.02.2018


Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.



Davacı, davalı ile arasında gayrimenkul alım-satım ve komisyon sözleşmesi yapıldığını, davalının sözleşmeye konu taşınmazı dava dışı …’e sattığını, ancak komisyon bedeli 3.160,00-TL’yi ödemediğini, bu nedenle … 24. İcra Müdürlüğü’nün 2014/23608 esas sayılı dosyası ile icra takibi başlattığını, davalının itirazı üzerine takibin durduğunu ileri sürerek, itirazın iptali ile % 20’den az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, gayrimenkul satışına ilişkin komisyon sözleşmesinden doğduğu ileri sürülen ücret alacağının tahsili yönünde başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Taraflar arasında 27.10.2014 tarihli gayrimenkul alım, satım ve komisyon sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmede satıcı …, alıcı … ve komisyoncu olarak … Emlak adına … yer almaktadır. Davacı, taşınmazın davalı tarafından …’e satılmasına rağmen komisyon ücretinin ödenmediğini ileri sürmüş, davalı ise davacının bulduğu alıcının vazgeçmesi nedeniyle taşınmazı kendi bulduğu başkasına sattığını iddia etmiştir. Dava konusu taşınmazın 25.11.2014 tarihinde … Tıbbi Malzemeleri Kırtasiye ve Tekstil Temizlik Isıtma Soğutma Gıda Maddeleri İthalat İhracat Sanayi Ticaret Limited Şirketi’ne satıldığı anlaşılmaktadır. Mahkemece, taşınmazı alan şirketin sahibinin taraflar arasındaki sözleşmenin alıcısı olduğu ve bu durumun 25.11.2014 tarihli faturadan da anlaşıldığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş ise de; …’in şirketle olan ilgisi ispatlanamamıştır. Tek başına fatura düzenlenmesi …’in şirket adına hareket ettiğini göstermez. Taşınmazın şirket tarafından satın alındığı, …’in şirket adına hareket ettiğini gösterir delil bulunmadığı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olupbozmayı gerektirir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, HUMK’nun 440/III-1 maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 05/02/2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Konuyla ilgili yönetmeliğin kendisine buradan ulaşabilirsiniz. 

Alıcıyı Kendisi Bulan Mal Sahibinin Komisyon Ödememesi İçin Ne Yapmalı?

Mal sahibi, satış yetkisini verirken şu noktalara dikkat etmelidir:

• Sözleşmede “satışı ben yaparsam komisyon ödemem” şeklinde açık hüküm bulunmalı,

• Münhasır (tek yetkili) sözleşme yapılmamalı,

• Alıcıya doğrudan ulaştığını ve emlakçının sürece dahil olmadığını belgeleyebilmeli.

Aksi takdirde, emlakçının sonradan komisyon talebiyle dava açması ve bunu kazanması mümkündür. “Emlakçıya verilen evi kendim satarsam ?” sorusunun cevabı bu şekilde netleşmiş olur. 

Alıcı Açısından Komisyon Ödeme Durumu

Alıcı, emlakçıyla hiçbir şekilde muhatap olmamış ve yalnızca mal sahibinden bilgi almışsa, emlakçıdan hizmet almadığı için komisyon ödeme yükümlülüğü doğmaz. Ancak bazı uygulamalarda hem alıcıdan hem satıcıdan komisyon talep edildiği görülmektedir. Bu durumda tüketici hakem heyeti veya mahkemeye başvuru gerekebilir.

Sonuç: Her Durum Ayrı Değerlendirilmelidir

Alıcıyı kendisi bulan mal sahibi emlakçı komisyonu öder mi? sorusunun yanıtı tek bir cümleyle verilemez.

• Eğer emlakçı sürece hiçbir şekilde katkı sunmamışsa, komisyon ödeme zorunluluğu yoktur.

• Ancak ilanlar veya yönlendirme gibi dolaylı katkılar varsa, komisyon hakkı doğar.

• En sağlıklı yol, yetki sözleşmesini dikkatle hazırlamak ve gerektiğinde hukuki danışmanlık almaktır.

Daha kapsamlı bilgi için bize ulaşabilirsiniz.