Türkiye’de gayrimenkul sektörünün temelini oluşturan kat karşılığı sözleşme feshi süreçleri, arsa sahiplerinin en çok mağduriyet yaşadığı konulardan biridir. Büyük umutlarla başlanan projelerin yarım kalması, müteahhidin kaçması veya inşaatı projeye aykırı yapması durumunda arsa sahipleri ne yapmalıdır?

Kat Karşılığı Sözleşme Feshi ve Seçimlik Haklar

Müteahhit inşaatı süresinde bitiremezse (temerrüt), Türk Borçlar Kanunu (TBK 125) gereği arsa sahibinin üç temel hakkı doğar:

1. Aynen İfa ve Tazminat: “İnşaatı bitir” diyerek gecikilen her ay için gecikme tazminatı (kira bedeli) istemek.

2. İfadan Vazgeçip Müspet Zarar: Sözleşmeyi ayakta tutup, ifa edilmemesinden doğan zararı istemek.

3. Sözleşmeden Dönme (Fesih): Sözleşmeyi bitirip menfi zararı istemek.

Uygulamada en kritik ayrım, sözleşmenin “geriye etkili” mi yoksa “ileriye etkili” mi feshedileceğidir.

1. Geriye Etkili Kat Karşılığı Sözleşme Feshi ve “Üçüncü Kişiler”

• Eğer inşaatın tamamlanma oranı %90’ın altındaysa, kural olarak sözleşme “geriye etkili” feshedilir. Yani sözleşme hiç yapılmamış gibi hukuki sonuç doğurur.

  • Eski Uygulama Nasıldı?: Eskiden, geriye etkili fesih yapıldığında, müteahhidin üçüncü kişilere (topraktan daire alanlara) sattığı tapular da iptal edilir ve arsa sahibine dönerdi.

  • Yeni 2025 Yargıtay Kararı Ne Diyor?: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 2025 tarihli kararıyla bu mağduriyet giderilmiştir. Artık, müteahhitten tapu devralan üçüncü kişi “iyiniyetli” ise (yani arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sorunu bilmesi beklenemiyorsa), TMK 1023 uyarınca tapusu iptal edilemez.

  Bu konuda daha detaylı bilgi ve 2025 tarihli yeni karar ışığında üçüncü kişilerin haklarını öğrenmek için Müteahhitten Ev Alanlar Dikkat! Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Tapu İptali Riskleri başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

2. İleriye Etkili Fesih (%90 Kuralı)

Yargıtay içtihatları uyarınca, eğer inşaat %90 ve üzeri (bazı kararlarda %95) bir seviyeye gelmişse, sözleşmeyi geriye etkili feshetmek “hakkın kötüye kullanılması” sayılır .

• Sonuçları: Mahkeme feshin “ileriye etkili” olmasına karar verir. Müteahhit (ve ondan daire alanlar), yapılan inşaat oranında tapuya hak kazanır. Arsa sahibi ise kalan eksik işlerin bedelini ve gecikme tazminatını müteahhitten alır.

Müteahhit Yerine İnşaatı Tamamlatma: “Nama İfa Davası”

Sözleşmeyi feshedip yıllarca sürecek bir belirsizliğe girmek istemeyen arsa sahipleri için en etkili çözüm “nama ifa” davasıdır. Bu davada arsa sahibi mahkemeden şu yetkiyi ister: “Müteahhit işi bıraktı, inşaatı ben tamamlayayım, masraflarını da müteahhide ait olan dairelerden tahsil edeyim.”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre mahkeme, arsa sahibine inşaatı tamamlama izni verirken aynı zamanda müteahhide ait olup da henüz satılmamış dairelerin satış yetkisini de verebilir. Böylece arsa sahibi, inşaatı tamamlamak için cebinden para harcamak zorunda kalmaz; müteahhidin dairesini satar, elde ettiği parayla inşaatı bitirir ve kendi dairesine kavuşur. Bu, özellikle inşaat seviyesi ilerlemiş ancak yarım kalmış projeler için en hızlı çözümdür.

Dava Süreci ve İhtar Şartı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapu devri vaadi içerdiği ve “karma nitelikli” sözleşmeler olduğu için, taraflar noterde anlaşmadığı sürece tek taraflı irade beyanıyla (ihtarname ile) feshedilemez.

Yargıtay’a göre feshin hukuken geçerli olabilmesi için mutlaka mahkemeden sözleşmenin feshine dair karar alınması zorunludur. Noterden çekilen ihtarname sözleşmeyi bitirmez; sadece müteahhidi temerrüde (gecikmeye) düşürür ve dava açma hakkı verir.

Görevli Mahkeme Neresidir?

• Genel Kural: Arsa sahibi gerçek kişi (vatandaş) ise görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi‘dir.

• Kooperatif veya Şirket İse: Eğer arsa sahibi bir kooperatif veya şirket ise (yani her iki taraf da tacir sıfatına sahipse veya iş ticari işletmeyle ilgiliyse), davanın görevli Asliye Ticaret Mahkemesi‘nde açılması gerekir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi ve Avukat Desteği

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshi davaları; inşaat seviyesinin tespiti, 2025 tarihli yeni Yargıtay kararı uyarınca üçüncü kişilerin iyiniyet iddiası ve nama ifa süreçleri nedeniyle son derece tekniktir. Hem arsa sahibinin haklarını korumak hem de üçüncü kişilerin tapu iptali riskini yönetmek için uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak şarttır. Öden Hukuk, inşaat hukuku alanındaki tecrübesiyle yanınızdadır.