Bir arsa üzerine inşaat yaparken, binanın bir kısmının farkında olmadan komşu parselin sınırları içine girmesi durumu, hukukta “taşkın yapı” veya “taşkın inşaat” olarak adlandırılır. Normalde, bir arazi üzerindeki yapı, o arazinin bütünleyici bir parçasıdır ve mülkiyeti arazi sahibine aittir (TMK md. 718). Ancak taşkın yapı durumunda, kanun belirli şartlar altında bu kurala bir istisna getirir ve taşan kısmın mülkiyetinin, yapıyı inşa eden kişiye ait olabileceğini kabul eder. Peki, bu istisnanın şartları nelerdir ve tarafların hakları nelerdir?

Taşkın Yapının Hukuki Dayanağı: TMK Madde 725

Taşkın yapı ile ilgili temel düzenleme, Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesinde yer alır. Maddeye göre:

“Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.

Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.”

Bu madde, iyi niyetli yapı sahibini korurken, komşu arazi malikinin haklarını da gözetir.

Taşkın Yapı Sahibinin Hak Kazanma Şartları Nelerdir?

TMK 725‘e göre, taşan kısmın mülkiyetinin yapı sahibine ait sayılabilmesi veya yapı sahibinin arsa üzerinde hak iddia edebilmesi için şu şartların tamamının birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1. İyi Niyet: Bu, en temel şarttır. Yapıyı inşa eden malikin, inşaat sırasında komşu araziye taştığını bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Yani, tüm özeni göstermesine rağmen sınırı aştığını fark edememiş olmalıdır. Kötü niyetli, yani bilerek komşu araziye taşan kişinin bu madde hükümlerinden yararlanması mümkün değildir. Mahkeme, taşkın yapı iyi niyet unsurunu titizlikle araştırır.
2. Arsa Sahibinin İtiraz Etmemesi: Taşılan arazinin maliki, taşmayı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde bu duruma itiraz etmemiş olmalıdır. Bu itiraz, yazılı veya sözlü olarak yapılabilir, ancak ispat açısından yazılı (örneğin noter ihtarnamesi) olması önemlidir. Eğer arsa sahibi bu süre içinde itiraz ederse, yapı sahibi TMK 725’e dayanamaz.
3. Durum ve Koşulların Haklı Göstermesi: Mahkeme, somut olayın özelliklerine göre bir değerlendirme yapar. Burada genellikle “menfaatler dengesi” gözetilir. Yani, taşan kısmın yıkılmasının her iki taraf için yaratacağı zarar ile taşan kısmın kalmasının arsa sahibine vereceği zarar karşılaştırılır. Eğer yıkım, yapı sahibi için çok daha büyük bir zarara yol açacaksa ve taşan kısmın arazi sahibine verdiği zarar cüzi ise, durum ve koşulların haklı gösterdiği kabul edilebilir. Taşkın yapının, taşılan arazi parçasından daha değerli olması bu değerlendirmede önemli bir kriterdir.
4. İmar Mevzuatına Uygunluk: Taşkın yapı, genel imar kurallarına aykırı olmamalıdır. İmar mevzuatına aykırı bir yapının korunması beklenemez.

Tarafların Dava Hakları Nelerdir?

Taşkın Yapı Sahibinin Açabileceği Davalar:

Eğer yukarıdaki şartların tamamı sağlanmışsa, iyi niyetli yapı sahibi, komşu arazi malikine karşı aşağıdaki taleplerle dava açabilir:

• İrtifak Hakkı Kurulması: Uygun bir bedel ödeyerek, taşan kısmın bulunduğu alan üzerinde lehine bir irtifak (kullanma) hakkı kurulmasını isteyebilir.
• Mülkiyetin Devri (Taşkın Yapı Tapu Tescili): Yine uygun bir bedel ödeyerek, taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini talep edebilir. Bu durumda, mahkeme kararıyla yeni bir tapu oluşturulur.

Komşu Arazi Malikinin Açabileceği Davalar:

• El Atmanın Önlenmesi ve Yıkım (Kal) Davası: Eğer arsa sahibi, taşmayı öğrendikten sonra 15 gün içinde itiraz etmişse veya yapı sahibinin iyi niyetli olmadığını düşünüyorsa, taşan kısmın yıkılması ve arazisine yapılan müdahalenin durdurulması için dava açabilir. Taşkın yapı yıkım kararı bu dava sonucunda verilebilir.
• Tazminat Davası: Arsa sahibi, yıkım yerine veya yıkımla birlikte, arazisine yapılan haksız müdahale nedeniyle uğradığı zararların tazminini isteyebilir.
• Ecrimisil Davası: Taşma nedeniyle arazisinin kullanamadığı kısmı için geriye dönük işgal tazminatı (ecrimisil) talep edebilir.

Bu Süreçlerde Avukat Desteğinin Önemi

Komşu araziye taşma hakkı gibi görünen taşkın yapı uyuşmazlıkları, iyi niyet, itiraz süreleri, menfaat dengesi gibi birçok teknik detayın ve ispat külfetinin bulunduğu karmaşık davalardır. Bir Ankara gayrimenkul avukatı, bu süreçte haklarınızı en doğru şekilde tespit etmek, gerekli delilleri toplamak ve davanızı lehinize sonuçlandırmak için kritik bir rol oynar. Öden Hukuk, gayrimenkul hukukundan kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda yanınızdadır.