Yıllarca birikim yaptınız, inşaat halindeki bir projeden hayalinizdeki evi satın aldınız ve tapunuzu aldınız. Ama bir gün, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki bir anlaşmazlık yüzünden size tapu iptal ve tescil davası açıldığını öğrendiniz. Peki şimdi ne olacak? Tapunuzu kaybedebilir misiniz? Bu, müteahhitten ev alanların mağduriyeti olarak bilinen en büyük kâbuslardan biridir. Ancak Yargıtay, 2025 yılında verdiği yeni bir kararla, üçüncü kişinin iyi niyeti ilkesini güçlendirerek bu konuda yeni bir dönem başlattı. İşte kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapu iptali hakkında bilmeniz gerekenler.

Kat Karşılığı Tapu İptali: Arsa Sahibi Tapumu İptal Ettirebilir Mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibi arsasını müteahhite verir, müteahhit de bunun karşılığında arsa sahibine belirli sayıda daire vermeyi taahhüt eder. Müteahhit, kendine kalan daireleri ise sizin gibi üçüncü kişilere satar. Eğer müteahhit, arsa sahibine karşı olan yükümlülüklerini (örneğin inşaatı zamanında bitirmemek, eksik daire vermek vb.) yerine getirmezse, arsa sahibi sözleşmeyi feshedip, müteahhitin sattığı dairelerin tapularının iptali için dava açabilir. Eski uygulamada, bu durumda iyi niyetli alıcıların tapuları dahi iptal edilebiliyordu.

Yargıtay’dan Emsal Karar: İyi Niyetli Alıcının Mülkiyet Hakkı Korunacak!

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 18 Temmuz 2025 tarihli kararıyla bu durumu değiştirdi. Bu yeni ve emsal karara göre:

• Yükleniciden (müteahhitten) tapu devri yoluyla bir daire satın alan,
• Bu işlemi yaparken iyi niyetli olan (yani arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sorunları bilmeyen ve bilmesi gerekmeyen) bir alıcının,
• Aldığı tapu, daha sonra arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşme feshedilse bile iptal edilemez.

Bu karar, dürüst ve üçüncü kişinin iyi niyeti prensibini, anayasal mülkiyet hakkı kapsamında daha güçlü bir koruma altına almıştır.

İnşaattan Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? (Riskleri Azaltma Yolları)

Bu yeni karar alıcıyı korusa da, “iyi niyetli” olduğunuzu ispatlamanız gerekebilir. İnşaattan ev alırken riskleri azaltmak için:

1. Arsa Sahibini Araştırın: Müteahhit ile arsa sahibi arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesini görmeyi talep edin.
2. Tapu Kaydını Kontrol Edin: Alacağınız dairenin tapu kaydında, arsa sahibi lehine konulmuş bir şerh veya ipotek olup olmadığını kontrol edin.
3. İnşaatın Seviyesini Gözlemleyin: İnşaatın ilerleme durumu hakkında bilgi alın. Durmuş veya çok yavaş ilerleyen bir inşaat, sorunların habercisi olabilir.
4. Profesyonel Destek Alın: Bir inşaat hukuku avukatı ile çalışarak hem sözleşmenizi inceletin hem de tapu kayıtlarını kontrol ettirin.

Kat Karşılığı Tapu İptali Davalarında Avukat Desteği | Öden Hukuk

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapu iptali davaları, gayrimenkul ve inşaat hukukunun en karmaşık ve en yüksek meblağlı davalarıdır. İster hakkını arayan bir arsa sahibi olun, ister tapusunu korumaya çalışan iyi niyetli bir alıcı, bu süreçte atacağınız her adım hayati önem taşır. Öden Hukuk, bu alandaki derin tecrübesiyle, haklarınızı en güçlü şekilde savunmak ve mülkiyetinizi güvence altına almak için yanınızdadır.