Ekonomik koşullar ve sona eren %25 kira artış sınırı, son dönemde ev sahibi ve kiracı ilişkilerini hiç olmadığı kadar gergin bir hale getirdi. Bu gerginliğin merkezinde ise en çok merak edilen ve en fazla uyuşmazlığa neden olan konu yer alıyor: 10 yıllık kiracı tahliyesi. Ev sahipleri için mülkünün değerini koruma, kiracılar için ise yaşam alanını kaybetmeme endişesiyle gündeme gelen bu süreç, aslında kanunla net sınırları çizilmiş teknik bir yoldur. Peki, TBK 347 tahliye şartları nelerdir? Bu yazımızda, hem ev sahipleri hem de kiracılar için tüm yönleriyle ve en güncel Yargıtay kararları ışığında 10 yıllık kiracı tahliyesi sürecini adım adım anlatıyoruz. Kanun metnine buradan ulaşabilirsiniz. 

10 Yıllık Kiracı Tahliyesi Nedir ve Hangi Kanuna Dayanır?

Halk arasında “sebepsiz tahliye davası” olarak da bilinen bu durum, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine dayanır. Bu madde, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitmesinin tek başına tahliye sebebi olmadığını belirtirken, ev sahibine belirli bir sürenin sonunda hiçbir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshetme hakkı tanır. İşte bu hak, kira sözleşmesi 10 yıl uzama süresini doldurduğunda ortaya çıkar. Temel amaç, çok uzun yıllar boyunca mülkünü güncel piyasa koşullarının çok altında bir bedelle kiraya vermek zorunda kalan mülk sahibinin mağduriyetini gidermektir.

Ev Sahipleri İçin Adım Adım Tahliye Süreci ve Şartları

Bu hakkı kullanmak, belirli sürelere ve usul şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır. Bir hatanın yapılması, davanın reddine neden olabilir.

Uzama Süresi Nedir ve 10 Yıl Nasıl Hesaplanır?

En kritik nokta budur. Uzama süresi nedir? Kiracının, ilk sözleşme tarihinden sonra aynı evde oturmaya devam ettiği her bir kira yılı, bir “uzama yılı”dır. 10 yıllık uzama süresi, ilk sözleşmenin bitiminden sonra sayılmaya başlar.

• Örnek: 01.09.2015 başlangıç tarihli 1 yıllık bir sözleşme, 01.09.2016’da biter. Bu tarihten sonraki her yıl bir uzama yılıdır. Dolayısıyla, 10 yıllık uzama süresi 01.09.2026’da dolmuş olur. Ev sahibi, bu tarihten sonraki uzama yılının (01.09.2026 – 01.09.2027) bitiminden en az 3 ay önce ihtar çekerek dava açma hakkı kazanır.

İhtarname Ne Zaman ve Nasıl Çekilmelidir?

Ev sahibi, 10 yıllık uzama süresini takip eden her yeni uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bir bildirimde (ihtarname) bulunarak sözleşmeyi feshedeceğini bildirmek zorundadır. Bu ihtarname, noter kanalıyla gönderilmesi ispat kolaylığı sağladığı için şiddetle tavsiye edilir. Bir tahliye ihtarname örneği için hukuki destek almak, sürecin en başında doğru adımı atmaktır.

10 Yıllık Kiracı Tahliyesi Karşısında Kiracının Hakları Nelerdir?

Bu süreçte kiracıların da kanunla korunan hakları bulunmaktadır. “10 yıl doldu, hemen çıkmalıyım” paniği yanlıştır.

1. Usulüne Uygun İhtar Şartı: Yukarıda belirtilen 3 aylık süreye uyulmadan gönderilen veya usulüne uygun olmayan bir ihtarname geçersizdir ve tahliye için yeterli değildir.
2. Hesaplama Kontrolü: 10 yılını dolduran kiracının hakları arasında en önemlisi, sürenin doğru hesaplanıp hesaplanmadığını kontrol etmektir. Birçok durumda ev sahipleri bu hesabı yanlış yaparak vaktinden önce ihtar çekmektedir.
3. Dava Hakkı: İhtarnameye rağmen evden çıkmak zorunda değilsiniz. Ev sahibi, ihtarnameye dayanarak bir sebepsiz tahliye davası açmak zorundadır. Davayı kazanmadan sizi kimse zorla çıkaramaz.
4. Zorunlu Arabuluculuk: Dava açılmadan önce arabulucuya gidilmesi dava şartıdır. Bu süreçte bir anlaşma sağlanabilir. (Bu kısma, daha sonra yazacağımız “Zorunlu Arabuluculuk” yazınıza link verebilirsiniz.)

10 Yıllık Kiracı Tahliyesi Davası ve Sıkça Sorulan Sorular

Bu süreçle ilgili en merak edilen konulardan biri de dava süresidir. Tahliye davası ne kadar sürer? Bu sorunun net bir cevabı olmamakla birlikte, mahkemenin yoğunluğuna, delillerin toplanmasına ve dosyanın karmaşıklığına göre süreç genellikle 1 ila 2 yıl arasında sürebilmektedir.

Bu karmaşık ve teknik süreçte hak kaybı yaşamamak adına bir uzmandan destek almak en doğru yoldur. Öden Hukuk tahliye avukatı olarak, hem ev sahiplerinin haklarını en etkin şekilde kullanmaları hem de kiracıların haksız tahliyelerle karşılaşmamaları için müvekkillerimize hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız. Süreci doğru yönetmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ile ilgili yazımıza buradan ulaşabilirsiniz.