2026 yılı itibarıyla kira tespit davası açabilmek için kira sözleşmesinin üzerinden en az 5 yıl geçmiş olması şarttır. Mahkeme; bölgedeki emsal rayiç bedelleri, mülkün özelliklerini ve “hakkaniyet indirimi” kriterlerini esas alarak yeni kirayı belirler. Bu davada harç, talep edilen yıllık artış farkı üzerinden yaklaşık bin binde 68,31 oranında nispi olarak hesaplanır.

1. Kira Tespit Davası Nedir?

Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen Kira Tespit Davası; kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra, kira bedelinin yasal TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın, güncel piyasa koşullarına (rayiç bedele) göre mahkemece yeniden belirlenmesidir. Bu dava, enflasyon karşısında eriyen kira gelirini mülkün gerçek değerine ulaştırmak için en etkili hukuki yoldur.

2. Kira Tespit Davasında Emsal Bedel Hesaplama

“Hakim kirayı neye göre belirler?” Mahkeme, sadece sizin isteğinize göre karar vermez. Atanan bilirkişi heyeti şu kriterlere bakar:

• Rayiç Bedel Araştırması: Sadece ilan sitelerindeki rakamlar değil; bölgedeki gerçek, vergilendirilmiş ve yeni yapılmış kira sözleşmeleri baz alınır.

• Mülkün Geometrisi ve Konumu: Evin kaçıncı katta olduğu, cephesi, asansör durumu, metroya olan mesafesi ve mülkün iç bakımı fiyatı doğrudan etkiler.

• Hakkaniyet İndirimi (Eski Kiracı Bonusu): Mahkeme, kiracı “eski” olduğu için belirlenen rayiç bedelden genellikle %10 ile %20 arasında bir indirim yapar.

3. Kira Tespit Davası Şartları: 5 Yıl ve Süreler

Bu davada en büyük mağduriyet “süre kaçırma” nedeniyle yaşanır.

• 5 Yıl Şartı: Davanın açılabilmesi için kira başlangıcından itibaren 5 tam yılın dolması şarttır. 5 yıl dolmadan sadece TÜFE oranında artış talep edilebilir.

• 30 Gün Kuralı: Eğer kira sözleşmenizde “Kira artışı TÜFE oranında yapılır” gibi bir madde yoksa; yeni kira döneminden en az 30 gün önce ya davanın açılmış olması ya da kiracıya yazılı ihtarnamenin ulaşmış olması gerekir. Aksi takdirde, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bir sonraki yıla sarkar.

4. 2026 Kira Tespit Davası Masrafları (Harç Hesaplama Tablosu)

Kira tespit davalarında harç, talep ettiğiniz yeni aylık kira ile mevcut kira arasındaki farkın yıllık tutarı üzerinden hesaplanır.

⚖️ Hesaplama Örneği:

Eğer mevcut kira ile talep edilen kira arasındaki aylık fark 20.000 TL ise:

1. Yıllık Fark: 240.000 TL

2. Toplam Nispi Harç (Binde 68,31): 16.394,40 TL

3. Dava Açarken Ödenecek Peşin Harç (1/4): 4.098,60 TL

5. Karar Kesinleşmeden İcra Yapılabilir mi?

Hayır. Kira tespit davaları “tespit” niteliğindedir. Mahkeme kararı çıksa bile, karar kesinleşmeden (İstinaf süreci bitmeden) yeni kira bedeli üzerinden icra takibi yapılamaz. Ancak karar kesinleştiğinde, dava tarihinden itibaren oluşan tüm farklar toplu olarak talep edilebilir.

6. Kira Tespit Davası ve Arabuluculuk Şartı

2026 yılında da kira davalarında Arabuluculuk dava şartıdır. Mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir. Arabuluculukta geçen süre, dava açma sürelerini durdurur.

Sonuç ve Avukat Desteği

Kira tespit davası, “Emsal Kira Bedeli Hesaplama” kriterlerinin doğru sunulması ve dava açma  sürelerinin kaçırılmaması gereken teknik bir davadır.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut uyuşmazlıklara dair hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her hukuki meselenin kendine özgü dinamikleri bulunduğu unutulmamalıdır. Hak kayıplarının önüne geçilmesi adına sürecin yetkin bir avukat marifetiyle takip edilmesi önemle tavsiye olunur.