Kira Bedelinin Tespiti Dava Süreci

Ülkemizde kira tespit davası, son yıllarda özellikle ekonomik dalgalanmalar ve gayrimenkul piyasasındaki değişimler nedeniyle büyük önem kazanmıştır. Kiracı ve mülk sahipleri arasındaki anlaşmazlıkların artmasıyla birlikte, kira bedelinin güncellenmesi amacıyla açılan bu davalar daha sık gündeme gelmektedir. Bu yazımızda kira tespit davasının detaylarına ve süreçlerine yer vereceğiz.

Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Güncellenmesi

Yeni kira döneminde kira bedeli belirlenirken, esas alınan temel kriter on iki aylık TÜFE ortalamalarıdır. Taraflar kira sözleşmesi yaparken, kira artış oranını belirlerken on iki aylık TÜFE ortalamasını aşmamak kaydıyla anlaşma sağlayabilirler. Ancak bazı durumlarda kira sözleşmelerinde herhangi bir kira artış oranı belirtilmemiş olabilir ya da geçen yıllar içinde kira bedeli piyasa koşullarının çok altında kalmış olabilir. Bu gibi durumlarda mülk sahibi, mahkemeye başvurarak kira tespit davası açabilir.

Mahkeme, kira bedelinin tespiti sırasında emsal kira bedellerini, kiralananın özelliklerini, konumunu ve piyasa koşullarını dikkate alarak karar verir. Kira bedelinin tespitine ilişkin davaların sağlıklı sonuçlanabilmesi için profesyonel gayrimenkul ekspertiz raporları ve uzman görüşleri büyük önem taşır.

Kira Tespit Davası Nedir ve Hangi Durumlarda Açılır?

Kira tespit davası, kiracı ve mülk sahibi arasında kira bedelinin belirlenmesine yönelik bir anlaşmazlık olması durumunda, kira bedelinin mahkeme tarafından tespit edilmesi için açılan bir davadır. Bu dava, özellikle aşağıdaki durumlarda gündeme gelmektedir:

1. Kira sözleşmesinde herhangi bir artış oranı belirtilmemişse
2. Kira artış oranı belirlenmiş ancak aradan en az 5 yıl geçmişse
3. Mevcut kira bedeli, güncel piyasa şartlarının çok altında kalmışsa
4. Taraflar arasında yeni kira bedeline ilişkin uzlaşma sağlanamamışsa

Bu gibi hallerde mahkemeye başvurarak kira bedelinin yeniden belirlenmesi talep edilebilir. Davanın sonucunda, belirlenen yeni kira bedeli geçmişe dönük uygulanabileceği gibi, davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli olacak şekilde de düzenlenebilir.

Kira Tespit Davasında Hukuki Dayanak

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümler, Türk Borçlar Kanunu (TBK) 343. ve 344. maddelerinde açıkça düzenlenmiştir. Bu hükümlere göre, kira bedelinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz; ancak kanun çerçevesinde belirlenen esaslara uygun olarak kira bedeli mahkeme tarafından yeniden tespit edilebilir.

TBK Madde 343:

“Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”

TBK Madde 344:

“Tarafların anlaşmasıyla belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminde on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Ancak beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli, hakim tarafından hakkaniyete uygun şekilde belirlenebilir.”

Bu hükümler doğrultusunda, özellikle 5 yılını doldurmuş kira sözleşmelerinde kira tespit davası açılarak kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi mümkündür.

Kira Tespit Davası Açma Şartları ve Süreci

Kira tespit davası açmadan önce dikkat edilmesi gereken bazı hususlar vardır:

• En az 5 yıllık kira süresinin dolmuş olması gerekir.
• Kira bedelinin piyasa şartlarına göre düşük olması gerekir.
• Kiracı ve mülk sahibi arasında yeni kira bedeline dair uzlaşma sağlanamamış olmalıdır.
• Davanın, yeni kira döneminin başlangıcından önce açılması önerilir.

Dava Açma Süreci

1. Öncelikle bir gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından kira bedelinin tespit edilmesi sağlanmalıdır.
2. Eğer taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak dava açılmalıdır.
3. Mahkeme sürecinde, bilirkişi raporları ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak kira bedeli belirlenir.
4. Mahkemenin vereceği karar, dava tarihinden itibaren uygulanmak üzere yürürlüğe girer.

Bu süreç genellikle 6 ay ile 1 yıl arasında sürmektedir. Ancak, mahkemelerin iş yükü ve dosya yoğunluğuna bağlı olarak süre uzayabilmektedir.

Yargıtay Kararları ve Emsal Uygulamalar

Yargıtay’ın son dönem kira tespit davalarına ilişkin kararları, emsal kira bedellerinin belirlenmesi konusunda önemli kriterler içermektedir. Özetle Yargıtay, kira bedelinin hakkaniyete uygun olması gerektiğini vurgulamaktadır.

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, kira tespit davasında mahkemelerin bölgedeki rayiç kira bedellerini esas alması gerektiği belirtilmiştir.
• Başka bir kararında ise, kira tespit davalarının kiracının ekonomik durumuna göre değil, gayrimenkulün konumu ve piyasa koşulları göz önünde bulundurularak belirlenmesi gerektiği ifade edilmiştir.

Bu bağlamda, kira tespit davası açarken emsal kira bedellerinin belirlenmesi ve güncel piyasa koşullarının incelenmesi oldukça önemlidir.

Kira Bedelinin Tespiti ve Artış Esasları

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi önemli bir hukuki süreçtir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin artışı ve tespiti konusunda çeşitli kurallar koymaktadır. Bu yazımızda, kira bedelinin belirlenmesi, artış sınırları, kira tespit davası ve uygulama esasları gibi konuları detaylı şekilde ele alacağız.

Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Yasal Çerçeve

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine yönelik üç farklı ihtimali düzenlemektedir:

1. Taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşmanın bulunması
2. Kira sözleşmesinde kira artışına dair herhangi bir hüküm olmaması
3. Sözleşmenin 5 yılı aşması veya beş yıldan sonra yenilenmesi

Bu üç ihtimal, kira bedelinin nasıl belirleneceğini ve hangi şartların geçerli olacağını doğrudan etkilemektedir.

Tarafların Anlaşarak Kira Artışı Belirlemesi

Tarafların kendi aralarında kira artışı konusunda anlaşması mümkündür. Ancak, kanun koyucu kiracının ekonomik olarak zayıf taraf olduğunu göz önüne alarak sınırlamalar getirmiştir. TBK 344. maddeye göre taraflar, kira artış oranını TÜFE 12 aylık ortalamalarını aşmayacak şekilde belirleyebilir.

Örneğin, kira bedeli 10.000 TL olan bir taşınmaz için sözleşmede %25 artış belirlenmişse, ancak 12 aylık TÜFE ortalaması %20 ise, kiracı sadece %20’lik artışı kabul etmekle yükümlüdür. Bu durumda %25’lik artış geçersiz sayılacaktır.

Kira Sözleşmesinde Artış Hükmü Bulunmaması

Eğer taraflar kira artışına ilişkin bir oran belirlemezse, hakim devreye girer ve TÜFE 12 aylık ortalamasını geçmemek kaydıyla hakkaniyete uygun şekilde kira bedelini belirler.

Bu durumda 5 yılın dolmasını beklemeye gerek yoktur ve kiraya veren, kira tespit davası açarak mahkemeden yeni bir kira bedeli belirlenmesini talep edebilir.

5 Yıldan Uzun Süreli Sözleşmelerde Kira Artışı

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıl sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise hakim, yalnızca TÜFE ortalaması ile bağlı değildir. Hakim tarafından kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkeleri dikkate alınarak kira bedeli belirlenir.

Bu tür davalar, uygulamada kira tespit davası olarak bilinmektedir. Bu davalarda bilirkişi raporları, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu detaylı şekilde incelenir.

Kira Tespit Davasının Açılması

Kira tespit davası açılmadan önce dava şartı olan arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması gerekmektedir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit davaları için arabuluculuğa başvuru zorunlu hale getirilmiştir.

Dava açmadan önce şu adımlar takip edilmelidir:

• Arabuluculuk sürecinin tamamlanması
• Dava dilekçesinin Sulh Hukuk Mahkemesi’ne sunulması
• Bilirkişi incelemesinin talep edilmesi
• Emsal kira bedellerinin mahkemeye sunulması

Kira Tespit Davasında Mahkemenin Takdir Yetkisi

Hakim, kira tespit davasında yeni kira bedelini belirlerken şu unsurları dikkate alır:

• TÜFE 12 aylık ortalamaları
• Kiralananın durumu ve özellikleri
• Emsal kira bedelleri
• Hakkaniyet ilkeleri

Mahkeme, bu unsurları değerlendirerek yeni kira bedelini belirler ve gerekirse kiracının eski kiracı olmasını dikkate alarak hakkaniyet indirimi uygulayabilir.

Kira Artışında %25 Sınırı Uygulaması

TBK’ya eklenen geçici maddelerle, 01.07.2023 – 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmeleri için %25 tavan uygulaması getirilmiştir.

Ancak bu sınırlama beş yıllık süresi dolmuş kira sözleşmeleri için geçerli değildir ve kira tespit davalarında uygulanmaz.

Kira Tespit Davalarında Hakkaniyet İndirimi

Yargıtay içtihatlarına göre, mahkeme emsal kira bedelleri üzerinden %10-20 oranında hakkaniyet indirimi uygulayabilir.

Örneğin, bilirkişi raporunda kiralananın rayiç kira bedeli 20.000 TL olarak belirlenmişse, mahkeme hakkaniyet gereği bu tutarı %10-20 oranında azaltarak nihai kira bedelini tespit edebilir.