%25 kira artış sınırı sona erdi, ancak kiracım eski ve düşük bir bedelle oturmaya devam ediyor. Kirayı günümüz piyasa değerine nasıl getirebilirim?” Bu soru, son dönemde mülk sahiplerinin en çok sorduğu sorulardan biri haline geldi. İşte bu noktada devreye giren en güçlü hukuki araç kira tespit davasıdır. Bu dava, kira bedelinin güncel ekonomik koşullara ve emsallerine uygun hale getirilmesini sağlar. Bu kapsamlı rehberde, Öden Hukuk olarak bir kira tespit davası avukatı gözüyle tüm süreci adım adım açıklıyoruz.

Kira Tespit Davası Nedir ve Ev Sahipleri İçin Neden Önemlidir?

TBK 345. maddesiyle düzenlenen Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin düşük kaldığı durumlarda, yeni kira döneminde geçerli olacak kiranın mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan davadır. Bu davanın temel amacı, zamanla enflasyon ve piyasa koşulları karşısında eriyen kira bedelini, mülkün gerçek değerine ve emsallerine yaklaştırarak mülk sahibi ile kiracı arasındaki dengeyi yeniden kurmaktır.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir? (En Kritik Soru: 5 Yıl Kuralı)

En çok karıştırılan konu, davanın ne zaman açılabileceğidir. Kira tespit davası şartları arasında en önemlisi 5 yıl kuralıdır:

• Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl dolmuş olmalıdır.
• Beş yıl dolduktan sonra mülk sahibi, yasal artış oranı olan TÜFE’ye bağlı kalmaksızın, kiranın emsallere göre belirlenmesi için bu davayı açabilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalı? (Kritik Süreler ve İhtarname Şartı)

Bu davanın en önemli ve en çok hak kaybına yol açan kısmı, doğru zamanda açılmasıdır. Davanın ne zaman açılacağı, kira sözleşmenizde yıllık artışa dair bir madde olup olmamasına göre tamamen değişir.

Senaryo 1: Sözleşmede Yıllık Artış Şartı VARSA

Eğer kira sözleşmenizde “kira her yıl TÜFE oranında artar” gibi bir artış hükmü varsa, işiniz daha kolaydır. Bu durumda, 5 yıllık süre dolduktan sonra, yeni kira dönemi içinde herhangi bir zamanda kira tespit davası açabilirsiniz. Mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli, davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır. Bu senaryoda dava açmadan önce ihtarname çekme zorunluluğunuz yoktur.

Senaryo 2: Sözleşmede Yıllık Artış Şartı YOKSA

Eğer sözleşmenizde artışa dair bir hüküm yoksa, süreler çok daha kritiktir. Yeni kira bedelinin, başladığı yeni dönemden itibaren geçerli olmasını istiyorsanız, iki seçeneğiniz vardır:

• Ya, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce davayı açmalısınız.
• Ya da, yine yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek artış talebinizi bildirmelisiniz. Bu ihtarı gönderirseniz, dava açmak için yeni kira döneminin sonuna kadar vaktiniz olur.

DİKKAT: Bu 30 günlük süreyi kaçırırsanız (yani ihtar çekmeden veya dava açmadan yeni dönem başlarsa), açacağınız davanın sonucu ancak bir sonraki kira dönemi için geçerli olur ve bir yıllık kira artışını kaybedersiniz.

Arabuluculuğa Başvurma Zamanı Bu Süreleri Nasıl Etkiler?

Dava şartı olan arabuluculuğa başvuru, dava açma sürelerini durdurur. Örneğin, yukarıdaki 30 günlük sürenin bitmesine çok az kalmışsa, hemen arabulucuya başvurarak süreyi durdurabilir ve arabuluculuk süreci bittikten sonra (anlaşamama son tutanağının düzenlenmesinden itibaren 2 hafta içinde) davanızı açarak hak kaybını önleyebilirsiniz. Bu, avukatların kullandığı hayati bir teknik detaydır. Arabulucuya başvuru da dava açma hakkının doğduğu sürede yapılmalıdır. 

Dava Sürecinin Diğer Adımları

1. Arabuluculuk: Yukarıda belirtilen süreler içinde arabuluculuğa başvurulur.
2. Dava Dilekçesi: Anlaşma sağlanamazsa, son tutanak ile birlikte Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açılır.
3. Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, yeni kira bedelinin tespiti için bilirkişi ataması yapar.
4. Karar: Bilirkişi raporu ve diğer deliller ışığında mahkeme kararını verir.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark Nedir?

Bu iki dava sıkça karıştırılsa da aralarında temel bir fark vardır. Bu farkı bilmek, doğru hukuki yolu seçmek için hayatidir.

• Kira Tespit Davası: 5 yıl şartına bağlıdır ve normal piyasa koşullarında kiranın emsallerine göre güncellenmesini hedefler.
• Kira Uyarlama Davası: 5 yıl şartı aranmaz. Savaş, ekonomik kriz, pandemi gibi olağanüstü ve öngörülemez durumlar nedeniyle taraflar arasındaki denge bozulmuşsa açılır. Bu dava, kira tespitinin açılamadığı durumlarda bir alternatif olabilir.

Önemli Not: Tespit Yerine Uyarlama Davası Açılamaz! Mülk sahiplerinin en sık yaptığı hatalardan biri, 5 yıllık süreyi beklememek için kira tespit davası yerine kira uyarlama davası açmaya çalışmaktır. Ancak Yargıtay, bu konuda çok net bir ayrıma gitmektedir. Yüksek Mahkeme’ye göre, ülkemizdeki öngörülebilir ekonomik dalgalanmalar ve hatta yüksek enflasyon, tek başına kira uyarlama davası açmak için yeterli bir “olağanüstü durum” sayılmaz. Kanun koyucu, zamanla kiranın düşük kalması sorununa karşı kira tespit davası gibi özel ve belirli bir yol (5 yıl şartı ile) öngörmüştür. Bu özel yol varken, genel bir hüküm olan uyarlama davasına başvurulamaz. Bu nedenle, sadece kiranın emsallerin altında kaldığı gerekçesiyle 5 yıl dolmadan uyarlama davası açmak, davanızın reddedilmesine neden olacaktır.

Dava Süreci: İhtarname Zorunlu Mu, Dava Nasıl Açılır?

Kira tespit davası açma süreci belirli adımları içerir:

1. Arabuluculuk: Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.  Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, son tutanak ile dava yolu açılır.
2. Dava Dilekçesi: Dilekçe, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne sunulur.
3. İhtarname Zorunlu Mu? 5 yıl sonunda açılacak kira tespit davası için ihtarname çekmek zorunlu değildir. Ancak, eğer yeni kira döneminin başlangıcından itibaren yeni kiranın geçerli olmasını istiyorsanız, yeni dönemden en az 30 gün önce dava açmanız veya ihtarname çekmeniz gerekir. Aksi takdirde, mahkemenin belirleyeceği yeni kira, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.

Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir? (Mahkemenin Hesaplama Yöntemi)

Mahkeme, yeni kira bedelinin tespiti için bir bilirkişi heyeti görevlendirir. Bilirkişi raporunda şu unsurlar dikkate alınır:

• Taşınmazın Durumu: Konumu, büyüklüğü, yaşı, özellikleri.
• Emsal Kira Bedelleri: Çevredeki benzer mülklerin güncel kira değerleri.
• TÜFE Değişim Oranı.

Mahkeme, bilirkişi raporuyla belirlenen rayiç kira bedeli üzerinden, kiracının eski kiracı olduğu gerçeğini de göz önünde bulundurarak %10 ila %20 oranında bir “hakkaniyet indirimi” uygulayarak nihai kararı verir.

Yazılı kira sözleşmesi yoksa kiranın başlangıcı ve kira dönemi nasıl ispat edilir? 

Yazılı kira sözleşmesi yoksa kira sözleşmesi sözlü olarak kurulmuş sayılır. Sözlü akitlerde de sözleşme başlangıcının süresinin ve sona erme tarihinin tanıkla ispatlanması mümkündür. Kira sözleşmesinin varlığı, kira bedeli, başlangıç ve bitiş süresinin ispatı kiraya verene düşer.

Dava Karara Çıktıktan Sonraki Süreç (İcra, Faiz ve Kesinleşme)

Davayı kazanmak, sürecin bittiği anlamına gelmez. Karardan sonraki süreç, en az dava kadar önemlidir ve doğru yönetilmelidir.

Karar Kesinleşmeden İcra Takibi Yapılabilir Mi?

Hayır. Kira tespit davaları, bir alacak davası değil, yeni bir hukuki durumu belirleyen tespit niteliğinde davalardır. Bu nedenle, ilk derece mahkemesinin (Sulh Hukuk Mahkemesi) verdiği karar, kesinleşmeden icra takibine konu edilemez.

Eğer kiracı karara itiraz edip istinafa giderse, karar kesinleşmez ve kiraya veren, bu karara dayanarak yeni kira bedeli veya kira farkları için bir icra takibi başlatamaz. Kiracı, istinaf ve (varsa) temyiz süreci sonuçlanana kadar eski kira bedelini ödemeye devam eder.

Tespit Edilen Kira Farkına Faiz İşler Mi?

Bu da en çok merak edilen konulardan biridir: Hayır, işlemez. Kira tespit kararları, geçmişe dönük bir alacağı değil, geleceğe yönelik yeni bir kira bedelini belirler. Bu nedenle, tespit edilen yeni kira bedeli ile eski kira bedeli arasındaki farka faiz işlemez. Kiraya veren, bu fark için bir gecikme veya temerrüt faizi talep edemez.

Yeni Kira Bedeli Ne Zaman Ödenmeye Başlar?

Kiracının, mahkemenin belirlediği yeni kira bedelini ödeme yükümlülüğü, iki şartın bir arada gerçekleşmesiyle doğar:

1. Mahkeme kararının kesinleşmesi (yani istinaf ve temyiz süreçlerinin bitmesi).
2. Bu kesinleşmiş kararın kiracıya tebliğ edilmesi.

Kiraya veren, ancak bu aşamadan sonra yeni kira bedelini talep edebilir ve ödenmemesi halinde bu yeni bedel üzerinden yasal yollara başvurabilir.

Sıkça Sorulan Sorular:

Kira Tespit Davası Masrafı Ne Kadar? (2025 Güncel Harç ve Ücretler)

Bu davayı açmayı düşünen mülk sahiplerinin en çok merak ettiği konu, sürecin maliyetidir. Dava masrafları, birkaç ana kalemden oluşur ve davanın başında davacı (kiraya veren) tarafından karşılanır. Ancak unutulmamalıdır ki, davayı kazandığınız takdirde bu masrafların büyük bir kısmı karşı tarafa yükletilir.

1. Dava Harçları (Başvuru ve Nispi Harç)

Kira tespit davalarında harç, dava değeri üzerinden hesaplanır. Dava değeri, talep edilen bir yıllık kira bedeli ile mevcut bir yıllık kira bedeli arasındaki farktır.

• Başvuru Harcı: Dava açarken ödenen sabit bir harçtır. (2025 yılı için 281,80-TL).
• Peşin Nispi Harç: Dava değerinin binde 68,31’inin dörtte biri olarak hesaplanır.

Örnek Hesaplama:

• Mevcut Aylık Kira: 10.000 TL (Yıllık: 120.000 TL)
• Talep Edilen Aylık Kira: 30.000 TL (Yıllık: 360.000 TL)
• Dava Değeri (Aradaki Fark): 360.000 TL – 120.000 TL = 240.000 TL
• Toplam Harç (Binde 68,31): 240.000 TL * 0.06831 = 16.394,40 TL
• Dava Açarken Peşin Ödenecek Harç (Toplamın 1/4’ü): 16.394,40 / 4 = 4.098,60 TL

2. Diğer Yargılama Giderleri

Harçların yanı sıra, davanın yürütülmesi için mahkeme veznesine bir miktar avans yatırılması gerekir:

• Gider Avansı: Tebligat, posta gibi masraflar için davanın başında yatırılan ve 2025 yılı için 2000TL ‘dir.
• Bilirkişi Ücreti: Davanın en önemli delili bilirkişi raporudur. 2025 yılı Adalet Bakanlığı bilirkişi ücret tarifesine göre, bu tür bir rapor için mahkeme genellikle 1 ila 3 bilirkişi atar ve bilirkişi başına yaklaşık 2.500 TL ücret takdir edilir.
• Keşif Giderleri: Mahkeme, taşınmazda keşif yapılmasına karar verirse, ek masraflar doğabilir. 2025 yılı için belirlenen **keşif harcı 4.361,50 TL**’dir. Buna ek olarak, bilirkişilerin ve mahkeme heyetinin keşif mahalline ulaşımı için **keşif araç bedeli** gibi ek ücretler de bu masrafa eklenir. Ancak bilirkişi ücreti, keşif harç ve masrafları yargılama sırasında ödenir, dava açılırken ödenmez.

Toplam Başlangıç Maliyeti ve Masrafların İadesi

Yukarıdaki örnek için, bir mülk sahibinin dava açarken (avukatlık ücreti hariç) yaklaşık 6.000 – 7.000 TL arasında bir başlangıç masrafı yapması beklenebilir.

İyi Haber: Davayı kazandığınız takdirde, yaptığınız tüm bu yargılama giderleri ve harçlar, mahkeme tarafından karşı tarafa (kiracıya) yükletilir. Ayrıca, lehinize avukatlık ücretine de hükmedilir.

Not: Bu rakamlar, 2025 yılı tarifelerine göre tahminidir ve davanın seyrine göre değişiklik gösterebilir. En doğru bilgi için bir avukata danışmanız önemlidir.

• Dava Ne Kadar Sürer? Mahkemenin iş yüküne bağlı olarak, bir kira tespit davası genellikle 1 ila 2 yıl arasında sürmektedir.

Kira Tespit Davasında Avukat Desteğinin Önemi | Öden Hukuk

Kira tespit davası, usul ve esasa ilişkin birçok teknik detayı barındıran, doğru adımlar atılmadığında hak kayıplarına yol açabilen bir süreçtir. Özellikle kira tespit davası 5 yıl kuralının doğru hesaplanması, delillerin doğru sunulması ve bilirkişi raporuna karşı beyanda bulunulması gibi aşamalarda profesyonel destek almak, davanın lehinize sonuçlanması için kritik öneme sahiptir. Öden Hukuk kira davası tecrübesiyle, müvekkillerimize bu süreçte en etkin hukuki desteği sunmaktayız. Haklarınızı korumak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.