Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu İptali ve Yeni Yargıtay İçtihadı (2025)
Yargıtay’dan İçtihat Değişikliği: Alıcı Mülkiyeti Güvence Altında
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapu iptali davalarında önemli bir içtihat değişikliği yaşandı. 18 Temmuz 2025 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan Yargıtay kararı, yüklenici borcunu ifa etmeden yapılan tapu devirlerinin geçerliliğini tartışmaya açıyor. Özellikle daire devralan üçüncü kişilerin iyi niyetle mülkiyet kazanımı artık yeni kriterlerle değerlendirilecek.
Eski Uygulama: Arsa Sahibi Sözleşmeden Dönünce Tapular Risk Altındaydı
Uzun yıllar boyunca uygulamada, arsa sahibi müteahhitle olan sözleşmesini haklı nedenle feshettiğinde, müteahhitten daire alan üçüncü kişilerin tapuları iptale konu olabiliyordu. Bu durum, özellikle iyi niyetli alıcılar için ciddi mağduriyetlere neden oluyordu.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapu İptali Açısından Yargıtay Kararının Getirdiği Değişiklikler
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapu İptali Açısından İyi Niyetli Alıcı Tapusunu Korunacak
Yeni içtihada göre:
Yükleniciden daire alan üçüncü kişi tapuyu aldıysa,
Bu kişi iyi niyetliyse,
Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşme feshedilmiş olsa bile tapu iptal edilemeyecek.
Arsa Sahiplerinin Elini Kolunu Bağlayan Yeni Dönem
Bu içtihat, arsa sahiplerinin yüklenici ile yaşadığı anlaşmazlıklarda artık “geri alırım” diyerek alıcının tapusuna müdahale etmesini engelliyor. Dürüst ve yerleşik alıcının mülkiyet hakkı artık anayasal koruma kapsamında değerlendirilecek.
Bu bağlamda, kat karşılığı sözleşmeyle yapılan daire devirleri ile ilgili davalarda yüklenicinin edimini yerine getirmemesi daha kritik hâle gelmiştir.
Uygulamacı Açısından Bu Kararın Sonuçları
| Durum | Etkisi |
|---|---|
| Alıcı | Tapu daha güvenli, feshe rağmen korunuyor |
| Yüklenici | Satışta temkinli olmalı, şeffaflık şart |
| Arsa Sahibi | Fesih hakkı var, ama tapu devrini geri alamaz |
| Avukatlar | Alım-satım işlemlerinde risk analizi yapmalı |
Kararın kapsamı, doğrudan yükleniciden bağımsız bölüm alan iyi niyetli alıcıları hedeflese de; uygulamada, taşınmaz üzerinde aynî nitelikli hakka sahip olan kişilerin durumunda da tartışma yaratmaktadır. Tapuda kayıtlı ayni haklar, mülkiyet hakkına benzer biçimde korunabilir mi? Bu konuda ayrıntılı değerlendirme için intifa hakkı konulu yazımıza göz atabilirsiniz. 👉 İntifa Hakkı Nedir? Kapsamı ve Tapu Hukukundaki Yeri
Sonuç ve Değerlendirme
Sonuç olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tapu iptali davalarında bu içtihat, hem arsa sahipleri hem de üçüncü kişiler açısından yeni bir dönemi başlatmaktadır. Özellikle inşaat sürecindeki hukuki belirsizlikleri azaltması açısından kararın dikkatle değerlendirilmesi gereklidir.
Yargıtay’ın bu yaklaşımı, arsa sahibini koruma yönünde olsa da kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapu iptali davalarında yükleniciye tanınan hakları da sınırlayabilir.
Konuyla ilgili daha fazla bilgi almak için bize ulaşabilirsiniz.
Kararın Tam Metni (Resmî Gazete)
📄 Yargıtay İBBGK Kararı – Resmî Gazete (18 Temmuz 2025, Sayı: 32959, PDF)
